江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（73个问题）

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江苏省高级人民法院

关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答

为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序 发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度， 根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品 房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司 法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠 纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法 解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况， 制定本解答。

一、审理房地产合同案件的基本原则 

1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？ 

一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对 人民群众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努 力寻找双方利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的大 局。要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的 不同法律后果，合理分配各方利益。

二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。人民法院 审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合 同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。要依法把握无效合 同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规 中强制性法律规定的不同法律后果。同时，强化司法裁判的规范 职能，通过依法打击妨碍房地产市场平稳发展的各种违法行为， 抑制妨碍房地产调控政策效能的消极因素。

三是坚持执行法律与贯彻政策相统一。人民法院审理房地产 合同案件既要严格执行法律、行政法规、地方性法规和司法解释， 也要准确把握中央和我省房地产调控政策的出台背景和具体规 定，将政策精神与法律规定融会贯通，把政策要求依法贯彻落实 到房地产纠纷案件的审判工作中。

四是坚持诚实信用原则。人民法院审理房地产合同案件要 强化当事人的诚信守约意识，在法律规定与合同约定的范围内看 待及分配市场风险。通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性、可信赖性，避免使司法裁判成为当事人 违反诚信避险趋利的途径和手段

二、关于房地产调控政策引发的纠纷问题

★2、因限购政策引发的纠纷如何处理？

房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事 人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求 出卖人返还所收受的购房款或定金，如果经审查，当事人的确因 住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求 可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费 用等合理损失的，可酌情予以支持。

地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同办 理房屋所有权变更登记的，当事人以限购政策为由主张解除合 同，对方当事人不同意的，人民法院对其请求不予支持。

★3、因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理？

调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付 款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求 解除合同的，一般不予支持。

调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买 受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而 请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，可 予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用 等合理损失的，可酌情予以支持。买受人以贷款比例降低为由要 求解除合同的，一般不予支持。如果因限贷政策实施导致买受人 允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值大于 30%的，人 民法院可予支持，但买受人因迟延履行、个人信用问题等导致合 同无法继续履行或者合同另有约定的除外。

调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未 按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行 或提出解约，出卖人请求继续履行或解除合同，并由买受人承担 违约责任的，应予支持。

★4、当事人规避房地产调控政策的如何处理？

调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致 订立的合同违反调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依 法撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予支 持。双方当事人明知或者应当知道订立的合同违反调控政策，一 方当事人请求继续履行的，人民法院不予支持。

实际买受人为规避房地产调控政策，以他人名义与出卖人订 立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确 认其为房屋产权人的，人民法院不予支持。

5、因房地产调控政策引发的房屋居间合同纠纷如何处理？

经居间人的居间行为订立的房屋买卖合同，因房屋限购政策 导致无法办理房屋所有权转移登记的，或房屋买卖合同中约定以 按揭贷款方式付款，买受人因房屋限贷政策无法办理按揭贷款， 导致合同无法继续履行的，居间人以已经促成合同订立为由请求 房屋买卖合同当事人支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人 要求房屋买卖合同当事人支付从事居间活动支出的合理费用的， 应予支持。

居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订 立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的， 对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人 赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。

6、签订“阴阳合同”的如何处理？

为避税、套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方通谋 虚伪的意思表示，应认定为无效，以双方当事人实际履行的房屋 买卖合同为准。

★7、转卖房号的效力如何认定？

当事人转卖房号的，因不违反法律、行政法规禁止性规定， 该行为有效。但有证据证明当事人系以牟利为目的职业炒卖房号 行为的，因违反社会公共利益，该炒卖房号行为应认定为无效。

三、关于商品房买卖合同问题

8、为骗取贷款而签订的商品房买卖合同的效力如何认定？

出卖人与名义买受人串通，虚构商品房买卖事实，订立商品 房买卖合同，通过名义买受人向信贷机构办理抵押贷款的，出卖 人与名义买受人之间签订的商品房买卖合同无效。

★9、共有房屋无权处分的效力如何认定问题？

共有房屋一方以出卖人在缔约时未经其同意擅自处分房屋 为由，主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因 未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移，买受人要求房 屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人 民法院应予支持。

10、关于农村宅基地上房屋买卖如何处理？

对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次：

（1）区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅 和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关于农村土地征收、集 体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对 改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，我省武进 地区为宅基地改革流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的 试点，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处理。

★（2）区分是否属于同一集体经济组织成员。买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农 民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买 卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根 据《土地管理法》第 62 条的规定，“农村村民一户只能拥有一处 宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批 准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不 利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故 在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根 据现行法律规定，应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上， 应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补 偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的 损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。

对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的，出卖人要求返还 征收利益的，根据双方当事人的过错，适当予以支持。

对于未纳入征收程序的，当事人签订买卖时间较长，或者买 受人已办理户口迁入手续等情形的，出卖人要求返还房屋的，原 则上不予支持。当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的，在裁判 说理中对房屋是否返还予以表述。

【说明】有观点认为，在房屋被征收时，土地补偿归出卖人， 房屋补偿归买受人。本条未作区分，而是根据过错合理分担，出卖人少分，以体现诚实信用原则。11、划拨土地上房屋买卖合同效力如何认定？未经有批准权的人民政府准许，转让划拨土地上房屋的，该转让行为无效，但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民法院 准许并补交土地出让金的除外。

★★★12、小产权房买卖如何处理？

小产权房属于行政机关处理的范畴，人民法院对于小产权房 买卖不予受理。已经受理的，驳回起诉。

【说明】有观点认为，小产权房买卖应予受理，合同认定为 无效。本条认为由政府部门处理更为妥当，法院不予受理。

★★★13、经济适用房买卖如何处理？

对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：

（1）购买 5 年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决 城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国 家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适 用房不满 5 年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定 5 年后再行过户的，由于不符合经 济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会 秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利 益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过 户手续的，该行为应予以撤销。

（2）经济适用房购买 5 年后转让的合同效力。申购经济适用房 5 年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流 通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济 适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。

对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安 置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的 经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不 同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对 价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置， 而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁 安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认 定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人 要求五年内过户的，不予支持。

14、合作开发商品房合同对内对外的效力如何认定？

商品房合作开发合同对商品房的内部划分或分成，不具有对 抗第三人的效力。

合作开发的商品房权属登记在合作一方名下，该方将应归属 于另一方的商品房出卖给第三人，合作另一方主张商品房买卖合 同无效的，不予支持，除非第三人对此明知。

合作开发的商品房权属登记合作一方名下，合作另一方将约 定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下，直接与第三 人签订商品房买卖合同的，该合同有效。

15、售后包租的效力如何认定？

出卖人采用售后包租方式销售商品房的，当事人主张售后包 租行为无效的，人民法院不予支持，但符合《最高人民法院关于 审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条规 定的除外。

16、商品房回购约定如何认定？

商品房按揭贷款合同中，当事人约定购房人无力偿还银行贷 款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对 商品房进行回购，当事人主张该约定无效的，人民法院不予支持。

合同对回购价格有约定的，按照约定处理。合同对回购价格 没有约定的，当事人主张按市场价回购的，人民法院予以支持。

★17、商铺长期使用权转让效力如何认定？

第一种观点：商铺的经营者为筹集资金，将商铺的长期使用 权以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者 名下，当事人主张商铺长期使用权购买合同无效的，人民法院应 当按照《合同法》第十三章的规定处理。

第二种观点：商铺的经营者为筹集资金，将商铺的长期使用 权以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理， 每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者 名下，当事人主张商铺长期使用权购买合同无效的，人民法院不予支持。

★18、预抵押的效力如何认定？

商品房预售过程中，办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押 登记，购房人无力归还借款时，贷款人主张对预抵押房屋行使抵 押权的，人民法院不予支持。

★★★19、以商品房抵债协议的效力如何认定？

第一种观点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债 协议，一方反悔，要求认定以房抵债协议无效的，人民法院经审 查不存在虚假诉讼情形的，对其请求不予支持。但如当事人一方 认为抵债行为具有民法总则规定的可撤销情形的，可以依法请求 人民法院或仲裁机构撤销。

第二种观点：当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债 协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归 自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继 续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

20、如何认定商品房买卖合同本约？

当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备《商品房 销售管理办法》第十六条规定的当事人情况、商品房基本状况、 商品房价款及付款情况、交付使用情况等合同主要内容的，买受 人主张已构成商品房买卖合同本约的，人民法院应予支持，但当 事人另有约定的除外。

21、出卖人、买受人与中介机构三方签订的合同的性质如何认定？

出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中， 具备了商品房买卖合同主要内容的，应认定该合同中包含房屋居 间和房屋买卖两个法律关系。当事人可以就房屋居间和房屋买卖 两个法律关系分别提起诉讼，也可以就两个法律关系同时提起诉讼。

22、商品房买卖合同格式合同效力如何认定？

出卖人在订立商品房买卖合同中使用格式条款的，对合同中 约定的商品房面积误差、层高误差、质量责任或其他加重买房人 义务的条款，应与买房人充分协商，并以足以引起买房人注意的 文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示说明。出卖人未按 要求提示说明的，应当作出对格式合同提供者不利的解释。

★23、借名买房如何处理？

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人 名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人 民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办 理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的 债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交 易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关 系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登 记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主 张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

【说明】有观点认为，从真实意思表示出发，应支持借名人 的确权主张。本条维护物权登记的公示公信效力，不支持直接确 权的主张。

★24、连环买卖如何处理？

买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，未登记领取权属证 书情况下与第三人签订房屋买卖合同的，第三人在买受人取得权 属证书，请求买受人履行房屋买卖合同的，应予支持。第三人在买受人具备领取权属证书的条件，请求前手逐级办理房产过户手 续的，予以支持。

25、未经抵押权人同意销售商品房的如何处理？

抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意销售商品房的， 不影响商品房买卖合同的效力。出卖人（抵押人）在约定的履行 期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理商 品房权属转移登记的，买受人请求解除合同，并要求出卖人（抵 押人）承担相应违约责任的，应予支持。受让人要求继续履行合 同，办理房地产权属转移登记，经人民法院释明后仍坚持不变更 的，对其诉讼请求，不予支持，但受让人代为清偿债务消灭抵押 权的除外。

26、商品房一房数卖的顺位如何确定？

出卖人就同一商品房订立数个房屋买卖合同，数个房屋买卖 合同均有效，买受人均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（1）已经办理商品房预售合同预告登记的买受人，请求履 行合同的，应予支持。但买受人自能够进行房屋权属登记之日起 三个月内未申请登记的除外。

（2）均未办理商品房预售合同预告登记的，先行合法占有 房屋的买受人，请求履行合同的，应予支持。

（3）均未办理商品房预售合同预告登记，亦未合法占有房屋，先行支付全部购房款的买受人，请求履行合同的，应予支持；

（4）均未办理商品房预售合同预告登记，合同也均未履行 的，合同成立在先的买受人，请求履行合同的，应予支持。

27、商品房质量纠纷如何处理？

出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质 量问题，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救 措施的，应予支持。

商品房经竣工验收备案，交付时存在前款以外其他质量问题 足以严重影响买受人正常居住使用的，买受人请求解除合同、赔 偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。

房屋经过竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵，但不影响买 受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违 约责任的，不予支持。但出卖人对质量瑕疵进行维修时，给买受 人造成损失的，应予赔偿。

★28、精装修商品房质量纠纷如何处理？

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款，或 者出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人 与其另行签订装修合同的，因装修部分存在的质量严重影响商品 房品质的，买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修合同并赔 偿损失的，应予支持。

出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受 人与其签订另行装修合同的，出卖人不能证明装修合同属于商品 房买卖合同不可分割的组成部分，因装修部分存在的质量严重影 响商品房品质或装修合同严重迟延履行的，买受人请求单独解除 装修合同，应予支持。

装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒 收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。装修 保修期内，出卖人应承担保修责任；出卖人拒绝保修或者在合理 期限内拖延维修的，买受人自行或者委托他人维修后，就修复费 用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的，应予支 持。

装修用材和施工工艺等应达到的标准，合同有约定的按约 定，没有约定或约定不明的，结合出卖人销售时广告宣传内容等 进行认定。

★29、出卖人指定精装修的商品房质量纠纷如何处理？

出卖人与买受人签订商品房买卖合同时，指定买受人与第三 人另行签订装修合同的，对于装修质量问题，合同有约定的按约 定，没有约定或约定不明的，买受人依据《合同法》第四百零二 条规定，请求出卖人承担委托人责任的，应予支持。

30、商品房设计缺陷和变更设计的如何处理？

商品房存在设计缺陷或在预售合同签订后变更设计的，出卖 人不能证明买受人明知并接受，如严重影响买受人正常使用且无 法通过其他措施予以补救的，买受人请求解除合同并赔偿损失 的，应予支持。

可以通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用 的，买受人请求出卖人采取补救措施或根据影响程度予以赔偿 的，应予支持。

★31、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理？

出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品 房买卖合同约定的，买受人依据商品房买卖合同中的约定，请求 出卖人承担违约责任的，应予支持。

商品房买卖合同中对公共部分、公共设施交付不符合约定的 情形未明确约定违约责任的，且无法采取补救措施，买受人请求 出卖人赔偿损失的，应予支持；可以采取补救措施的，买受人未 与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的，不 予支持。

【说明】有观点认为，对于可以采取补救措施的，应赋予单 个业主起诉的权利，收益共享。本条认为属于业主共有的范畴， 应形成多数决。

★32、土地使用权证使用年限缩水如何处理？

因出卖人变更了土地性质、用途，导致商品房土地使用权年 限明显减少，出卖人未尽告知义务的，买受人请求出卖人承担违 约或赔偿责任的，应予支持。

【说明】有观点认为，目前土地使用权到期后自动续期，故 买受人没有损失，对此不应支持。本条认为在目前法律没有明确 自动无偿续期的情况下，应赋予买受人请求赔偿的权利。

★33、商品房交付标准如何确定？

如果地方政府对于商品房交付有相关规定的，应当按照地方 政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定，当事人选择了经 竣工验收合格，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验 收合格即可，无需经过验收备案。

34、商品房不符合交付标准的如何处理？

出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，或 出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的，买受人拒 收，并请求出卖人承担迟延交房责任的，应予支持。

买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的 交付条件，仍然接受房屋，买受人要求出卖人承担迟延交付责任 的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付 条件，给买受人造成其他损失的，应予赔偿。

35、严重影响正常居住使用的情形如何判断？

出卖人交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在下列严重影响 正常居住使用的情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年 内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持：

（1）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；

（2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因 或经出卖人维修仍无法修复的；

（3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；

（4）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；

（5）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形 的；

（6）其他严重影响正常居住使用的情形。

★36、“凶宅”买卖如何处理？

买受人以市场价格购买房屋，该房屋曾出现自杀、谋杀等非 正常死亡事件，经买受人询问，出卖人对此未作披露的，构成欺 诈，买受人有权予以撤销。

【说明】关于凶宅的披露问题，存在两种观点：第一种观点 认为出卖人应主动披露；第二种观点认为，买受人应对此先询问， 只有在询问后出卖人未予披露的，买受人才有权撤销。条文采纳 了第二种观点。

★37、房差损失如何承担？

因一方或双方过错导致商品房买卖合同被解除的，房屋价格 涨跌而产生的差价，可以作为损失根据合同双方各自的过错予以 承担。

★38、房差损失的数额如何计算？

商品房价格涨跌而产生的差价损失的计算方法，商品房买卖 合同有约定的，从其约定，没有约定的：

（1）可比照起诉时最相类似商品房的市场成交价与买卖合 同成交价之差计算；

（2）没有最相类似商品房比照的，可委托专业机构评估确 定房屋涨跌损失。

【说明】关于时间点的确定，存在买卖合同签订时、起诉时、 案件审理终结时、委托评估时等不同时点，条文采纳起诉时的标 准，使时间予以确定，也符合可预见的规则。

39、面积误差有约定时如何处理？

商品房买卖合同订立时，房地产开发企业对商品房买卖合同 中的面积误差条款等加重购房人义务的条款，应与买房人充分协 商，并以足以引起买房人注意的文字、字体、符号或者其他明显 标志作出提示并明确说明。没有提示说明的，适用《江苏省城市 房地产交易管理条例》第 17 条的规定处理。有证据证明对于面积误差条款已经协商的，按照合同约定处理。

40、层高误差如何处理？

 对于商品房买卖合同约定的层高低于住建部《住宅设计规范》的，如果出卖人未向购房人披露的，买受人应有权解除合同。对于双方约定了符合前述条件的层高条件，但实际层高低于合同 约定层高的，如果层高差异较大，对购房人生活造成较大不便的， 购房人要求解除合同的，应予支持。如果差异不大，购房人无权 要求解除合同，但可以要求赔偿损失，损失的计算可以参照合同 约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。

41、约定排除委托人的任意解除权的如何处理？

商品房委托代理销售合同中，双方以约定排除委托人的任意 解除权的，人民法院予以支持。

42、商品房委托代理销售的佣金标准如何确定？

商品房委托代理销售中，双方约定的佣金及溢价款标准超过 国家规定的收费指导价，委托人主张超过部分无效的，人民法院 不予支持。

★43、商品房委托代理销售合同解除后可得利益如何处理？

商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的， 如果可得利益通过现有条件可以确定，具有确定性，人民法院予 以支持。如果通过现有条件无法具体确定，人民法院不予支持。

44、商品房买卖合同逾期交房违约金调整如何处理？

商品房买卖合同中约定，开发商逾期交房应向购房者支付违 约金，一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五，实际发生 逾期交房而诉至法院时，开发商主张约定的违约金过高要求调整 的，按以下方式处理：

（1）合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般 不轻易否定其效力。

（2）当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损 失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证，对于违约金的上 限参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的 24%。

（3）没有明确约定的，违约金按照《商品房买卖司法解释》 第 17 条标准确定，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门 公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金 标准确定。

★★★45、商品房买卖合同逾期办证违约金如何调整？

对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办 证时间较长，买受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其 损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客 观上确实对买受人造成损害，如果逾期付款违约金与逾期办证违 约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖司法解释》 第 18 条第 2 款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规 定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。

对于逾期办证违约金，在两证合一前，不仅包括逾期办理房 产证，还包括逾期办理土地使用权证。

46、以商品房买卖合同担保民间借贷的如何处理？

对于能够认定当事人签订商品房买卖合同系为民间借贷担 保的，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干 问题的规定》第 24 条的规定，应按照民间借贷法律关系审理， 不认可让与担保的效力。

★★★47、预查封的商品房买卖合同能否解除？

第一种观点：商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的 原因，出卖人主张解除合同的，人民法院经审查认定出卖人符合 法定解除和约定解除情形的，对其主张予以支持。

第二种观点：商品房预售中，房屋被预查封，后因买受人的 原因，出卖人主张解除合同的，人民法院经审查认定出卖人符合 法定解除情形的，对其主张予以支持。出卖人主张符合约定解除 条件要求解除合同的，人民法院不予支持。

★48、当事人主动违约如何处理？

房屋买卖合同签订后，当事人无正当理由愿意以承担定金罚 则而解除合同的，不予支持，除非另一方当事人同意。

49、户口问题如何处理？

房屋买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入 户口，但嗣后出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，由于户口迁移 涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事 案件的受理范围。经释明，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁 定不予受理或驳回起诉。

买受人以户口不能迁移主张解除合同或要求出卖人承担违 约责任的，应当受理。

50、小区内会所的所有权归属如何认定？

对于小区会所的权属判断可按如下方法处理：

（1）没有合法规划许可，属于违法建造会所的，应由行政 机关处理，人民法院对其产权归属争议不予受理。

（2）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并 明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关 规定确定，比如物业服务用房。

（3）有合法规划、没有规定的情况下，商品房买卖合同如 约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。

（4）有合法规划、没有规定也没有约定的情况下，区分投 资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房 建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有；反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商所有。

51、规划范围内未约定权属的车位、车库的归属如何确定？

当事人对车位、车库权属有约定的，按照约定处理。没有约 定的，开发商主张所有权的，予以支持。

52、人防车位的权属及使用如何处理？

基于人防车库的公共功能属性，应认定属于国家所有，不宜 认定属于开发商或者全体业主所有。

开发商投资兴建人防车库的，可以依法享有对人防车库进行 使用、管理与收益的权利。

四、关于房屋租赁合同纠纷问题

★3、租赁合同解除后转租合同的效力如何认定？

转租合同系依附于前手的租赁合同，前手租赁合同被解除 的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利 基础，第一手出租人主张解除转租合同的，应予支持。

54、未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力如何认定？

对于未经消防验收合格的房屋租赁，应当区分两种情况：

（1）属于《消防法》第 11 条规定的人员密集场所和特殊建 设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防 法》的强制性法律规定，租赁合同无效。

（2）《消防法》第 11 条规定以外的商业地产租赁的，未经 消防验收或者消防验收不合格的，不影响合同的效力，当事人可 以据此主张违约责任。

★★★55、产权式商铺租赁纠纷如何处理？

业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整 体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，有小 部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人 利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。

对于整体利益的判断，应根据《物权法》第 76 条规定的多 数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权 的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积 过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的 业主同意，来判断是否符合整体利益。

对于开发商或商铺的经营管理公司与业主约定一定期限予以 回购，期限届满时，业主主张回购的，开发商或经营管理公司应 当予以回购。

开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与 业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独 立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管 理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。

★56、部队停止有偿服务引发的租赁纠纷如何处理？

《军队房地产租赁合同》约定国家和军队政策调整造成合同 无法履行，双方互不承担责任的，按照约定处理。租赁合同没有 约定的，部队主张适用情事变更的，人民法院经审查符合《最高 人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的，予以支持。

57、先抵后租下承租人主张优先购买权的如何处理？

《房屋租赁司法解释》第 22 条：出租人与抵押权人协议折 价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承 租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。该条 并未排除先抵后租的情形，抵押权人实现抵押权时，承租人主张 优先购买权的，应予支持。

58、承租人的优先续租权效力如何认定？

出租人与承租人在租赁合同中约定承租人享有优先续租权 的，该约定有效，承租人享有合同上的请求权，承租人请求继续 签订租赁合同或请求出租人承担违约责任的，予以支持。

59、竞业禁止的范围如何认定？

在商铺整体租赁实践中，承租人为保护其商业不受其他竞争 者的影响，往往与出租人在租赁合同中约定“同业禁止”条款，禁止出租人将其余商铺出租给同类竞争者，以确保其独占的客户 资源，该条款被称为竞业禁止条款。对于竞业禁止的范围，应遵 从合同约定。合同范围约定不明的，应以能否与承租人形成竞争 关系作为判断标准，以合理平衡出租人与承租人的利益。

60、不动产出租人的留置权如何行使？

《物权法》第230条规定：债务人不履行到期债务，债权人 可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受 偿。对于不动产出租人主张留置承租人置于该不动产上的财产的 权利的，予以支持。

★61、拆迁中承租人的权利如何保护？

租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租 赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同 对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别其 情形予以处理。

（1）关于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装 饰装修初始价值的情况下，其损失与租赁合同已经履行的期限相 关，可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失，但不 得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿。在承租人没有证据证 明其装饰装修初始价值的情况下，根据公平原则由出租人与承租 人进行分担。

（2）关于搬迁损失和停产停业损失。承租人有证据证明其 搬迁损失和停产停业损失的，其应获得相应的补偿，但不得超过 房屋所有权人获得的搬迁费和停产停业损失补偿。承租人不能举 证证明的，根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

（3）关于可得利益。房屋被征收后会导致承租人商业机会 丧失，承租人向出租人主张可得利益的，由于其获得的补偿不能 超过房屋所有权人获得的补偿范围，而该损失并不在征收补偿范 围之内，故承租人无权主张可得利益。

（4）关于补助奖励费用。根据《国有土地上房屋征收与补 偿条例》第17条第2款规定，补助和奖励由市、县人民政府制定 补助和奖励办法予以规定。因此，关于承租人能否获得补助、奖 励，由当地政府规定。当地政府没有规定的，补助奖励归属于房 屋所有权人，承租人无权取得。

★62、承租人违约导致租赁合同解除的损失如何确定？

第一种观点：因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租 人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。出租人对 于房屋闲置存在放任行为的，对于扩大的损失不予支持。

第二种观点：因承租人违约行为导致租赁合同解除的，出租 人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不 得超过六个月。【说明】第二种观点是2008年省法院房屋租赁审委会纪要的 观点，规定了6个月的期限。

五、关于国有土地使用权纠纷问题

★★★63、招商引资协议性质如何认定？

在招商引资中，地方政府往往会做出一些优惠奖励承诺，对 于因招商引资协议引发的争议属于民事争议还是行政争议，应当 予以区别对待：

（1）内容上体现民事权利义务的，如招商协议的履行、解 除等，属于民事法律关系的范围。

（2）内容上体现政府部门行使行政职权的，协议主要涉及 相关行政审批和行政许可等内容，如政府行使回购权、给予税收 优惠、给予行政奖励等，则属于行政争议。

★64、政府与社会资本合作（PPP）协议的性质如何认定？

对于因 PPP 协议引发的纠纷，涉及行政规划、许可、处罚、 管理、监督等行政职能的争议，属于行政法律关系，典型的是特 许经营协议内容本身的争议。内容上设定民事权利义务的，属于 民事争议，常见的包括土地使用权的取得、项目产权的归属、项 目收益的分配、项目公司融资、项目担保、工程建设、项目收益 权抵押、项目回购、税费负担、违约责任等。

65、改变容积率的纠纷性质如何认定？

对于开发商与国土部门签订土地出让后，经过规划变更调整 容积率，国土部门要求补交土地出让金的，属于民事案件受理范 围。

66、集体土地改变土地用途签订的出让合同效力如何认定？

对于出让的土地应为国有土地，如果土地性质仍为集体土 地，没有经过审批手续变更为国有土地，据此签订的出让合同应 为无效。

67、毛地出让的效力如何认定？

地方国土部门毛挂净交违反了国土资源部的管理性规定，应 当受到相应的行政处罚，但不影响国有土地使用权出让合同的效力。

★68、土地拍卖成交确认书的效力如何认定？

地方国土部门通过拍卖程序与受让人签订了土地拍卖成交 确认书，约定在一定期限内签订国有土地使用权出让合同，双方 实际履行了合同，但事后未签订书面的出让合同，出让合同成立。

69、未取得国有土地使用权证转让国有土地使用权合同的效力如何认定？

根据债权行为与物权行为区分原则，未取得国有土地使用权 证书导致物权无法变动，但不影响转让合同的效力，转让合同仍 然有效，受让人可以要求转让人承担违约责任。

★70、未符合投资开发比例的转让合同的履行如何处理？

对于投资比例未符合《城市房地产管理法》第 39 条第 1 款第 2 项规定的条件，虽然转让合同有效，但该转让合同不具备履 行的法律要件，受让人要求继续履行合同、协助过户的，不予支持。

71、划拨土地出租未经批准的效力如何认定？

划拨土地出租系划拨土地使用权转让的一种方式，应符合《城市房地产管理法》第 40 条的规定，未经批准的，该土地使 用权租赁合同无效。

对于司法拍卖划拨土地使用权上的房屋的，经完善相应手续 后，可以认可划拨土地使用权转让合同的效力。

★72、名为股权转让实为土地使用权转让的如何处理？

以转让股权的方式转移国有土地使用权，一方当事人主张无 效的，人民法院不予支持，但构成非法倒卖土地犯罪的除外。

★73、委托代建的性质如何认定？

对于委托代建的性质认定应当回归双方签订的委托代建协 议的内容，如果合同中包含共享利润、共担风险内容的，应认定 为合作开发房地产合同。如果合同中不包含共享利润、共担风险 内容的，则仅具有委托关系，应按合同法有关委托合同的规定处理。

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