企业共有产权房-新模式还是老路子？
地方买房又出了新花样，以前有和地方共有产权的试点，现在又推出了个和房企共有产权的卖房模式，是新模式还是老路子呢？恰好是房地产持续下行，越来越多的城市价格直接下跌，房企集中出现了现金流困局，营收大幅度下滑的时候。共有产权房既不是完全产权的商品房，也不是政府兜底的福利房，而是一种既不让利，也不让降价，还想把房子卖出去的“创新”。本篇我们从经济大环境出发，分析共有产权推出的经济经济背景，到底是为谁解套，以及所带来的风险与新问题。
房地产利好的因素中，第一个因素城镇化接近尾声，不能指望人口结构上端深度老龄化的六七十岁人背负三十年的贷款来支撑后续的城镇化，也不能指望用婚育门槛来限制越来越少后来的年轻人强撑，婚育都可能是非刚性需求了，结合最近各省公布的数据，拿二胎三胎来支撑生育率本身就是掩耳盗铃的做法，后来者越来越没有能力或者不想参与到这个杠杆转移的游戏中。
第二个货币政策因素，逐渐的出现了庞氏化和金融体系空转，银行极大的放贷压力，要么向次级贷款方向发展，把信贷放给偿还能力有限的群体，要么允许以债养债，陷入货币供应庞氏化和金融体系空转徒增利息，刚出来的世界500强企业利润上来看，我国垄断性质的金融行业占据利润的多一半，与实体的凋敝产生鲜明的对比，如果宿主出问题，癌细胞也将清算。
第三个经济增长因素，上半年的经济增长远不及预期，离年底的5.5%，即便下调预期到4.5%依旧有很大的压力，经济上行未必意味着普通人收入同比例增加，但经济下行一定意味着普通人的收入预期下降，这并非我们经济体一家的问题，结合上篇文章，更多的来源于经济增长过程与既得利益集团壮大，造成的社会僵化有关，收入不够，房价限跌也是空中楼阁，居民不能变出钱来支撑房价上涨吧，有人说有钱人会接盘，而根据投资品的特征，少部分人是撑不起大盘的，最终还是要看普通人的接盘能力，包括接盘此前的投资品。
这并不是房地产冷却的底，根据70城数据，已经有接近一半房价直接下跌，考虑到银行利息、民间信贷等资金成本，虽然利息已经下调了很多，涨不够5%以上的房地产投资基本都是贴钱给银行打工。没有办法解决居民收入问题，又有明面或者隐形的地方限跌令不允许降房价，解决烂尾楼问题基本靠压舆论热度，房企的庞氏信贷崩断不管现在还是未来解决都大概率是业主承担所有，保交楼和保生育率一样，喇叭声音大却实际让利极少。信用损耗再结合上面三个大环境，大一点房企的销售同比基本腰斩，暴雷的大房企甚至颗粒无收，信用等级本身弱的小房企活下去都难，限跌并不意味着房地产的热度就能强制锁住，并且几乎没有解决核心问题的预案，房地产热度的底还没有到来。
那么矛盾来了，经济增长指标与地方财税模式受阻，想要刺激经济前提是地方得有钱，不管是基建还是其他大项目，以前是房地产过热周期，居民负债买房变成地方的土地财税，再变成刺激经济增长指标的筹码，这也是集中有效资源做大事的一种表现。上半年经济增长2.5%，不管全年是4.5%还是5.5%，下半年的经济增长都要求比疫情之前的6%要高，公众号此前文章分析过，投资、消费、出口以及政府购买，四架马车中，投资、消费是指望不上了，瘫了两架，市场下行影响投资热度，居民没钱扩大内需就是自欺欺人。而政府购买没有土地财税支撑又瘫了半架，唯一可以依赖的依旧是工业产能作为背书的出口，贡献是肯定有的，但仅仅依靠进出口这一架马车把下半年经济增长指标拉到6%以上是不现实的。
时间紧，任务中，所有压力都到了另外半架马车-地方的政府购买上，包括大基建等项目，而前提则是把钱拿到手里。地方怎么搞钱？税收，给企业加还是给居民加，现阶段的大环境是减税降费保就业，所以大概率不会给企业加，普通居民收入就那么点，靠工薪阶层的个税也不可靠，唯一可能增加的是是高收入群体的追逃税，执行起来也很难，地方也未必有那个能力和意愿。
什么办法来钱既快又没有内部阻力呢？还是路径依赖的土地财税，然而此前我们也分析了，房企基本都是半死不活，没有能力拿地，全国的土拍都出现了这种情况，私企基本淡出拿地的行列。那么钱也就只能依赖我国特色的赤字货币化，即左手倒右手，左手借钱右手花，拿地的基本都是国资背景以及地方的城投。银行把钱不能直接借给政府，但我国特色的国有资产占据国民经济的命脉，以国企的信用为担保借钱，或者以半个政府背书的城投信用为基础借钱，然后再去买地方手里的土地输送购买力。在剩下的半年里，尽可能把政府购买这辆马车拉起来，组成出口和政府购买的双马车拉动GDP的增长指标。以深圳土拍结果为例，除了罕见的流拍两宗以外，清一色的国资背景拿地，把特色的赤字货币化玩到了极致。
各种性质的企业负债拿地，不能真的以荒地的形式放在那里，总是需要再加工卖出去，不还本金也还需要结息的现金流，换句话来说，总得有后续的接盘者承担这些给地方输送的货币。结合第一部分的分析，经济下行，居民过去十几年钱包已经被套的差不多了，中产伪中产该加的负债也已经加了，财富结构朝着图钉形状发展，那么不出意外，给负债拍地的各类型企业解套目标应该是继续向图钉帽的下层群体转移，还是路径依赖，把一个很大的风险平摊到数亿人身上消化。
唯一的问题是下层收入太低，房价太高，接不住的，按照正常经济体的做法对于低收入群体开放的应该是保障房、廉租房、公租房等福利性质的房子，从货币流转的角度来看，就是政府、国企、城投以及房企做慈善，高价拍地低价卖给或者出租给低收入群体。读者认为可能性大吗？基本基调还是不养闲人。
这时便有了新的所谓“两难自解”的模式，共有产权，低收入群体的核心问题是没钱，那么解决办法是买不起一份，你买0.7份、半份或者0.3份，而且还可以贷款，也就是说，原本100万的房子，买0.7份首付就是70的基础上乘以首付比例，半份和0.3份同理计算。让原本上不了车的图钉结构多数群体能够达到购房门槛，但又不是福利性质，因为剩下的产权是以股权的形式在其他机构手里，你以后有钱了还是要花钱买回来，在你获得全部产权以前，向这部分权益交额外的月供。
现在市场上的共有产权有两种方式，第一种是与政府性质的机构共有产权，也包括城投，以北京模式为例，17年开始试行，可以购买70%的产权或者30% 的产权，后来的扯皮事件读者可以自己查看。这种共有产权即不是让利的福利房，也不是可买卖的商品房，食之无味弃之可惜，非常的鸡肋，但极有可能是未来国企城投等负债拿地解套的一种方式，毕竟底层更容易上钩一些。
第二种则是与企业共有产权，是最近推出的一种创新，房子不让降价，居民又接不住，房企深陷资金流困局和大规模烂尾的处境中，那么就有了这种居民与企业共有产权的方式给房企回血。居民可以买半份产权，不影响银行放贷，另外一半产权归房企所有，但你要每月给房企交租金，也就是说房企拿到了两份现金流，一份是一半产权的钱，另一半是购房者每月交的租金，有现金流就能动起来，先把前面的烂尾楼窟窿填一部分，维持市场的信心。
至于这种玩法的风险，其实和次贷危机一样，是把现有的风险继续向图钉的下部转移，让更多占据财富结构的下层还没有上车背负贷款的群体，承担房地产庞氏信贷的压力，像不像金子塔的下层接盘者缺失，找更多的人来接盘，本来是一个人撑一份信贷，现在是两个人（人均0.5份产权）来支撑一份信贷，维持庞氏信贷和房地产短期的信心，给房企、国企、城投负债拍地解套，期待游戏还能再坚持一段时间。
问题是下层也没有钱，房价不允许降，就开发了所谓的共有产权，一定要注意，这种共有产权并非让利和福利性质，而是市场性质。购房者要为不完全的产权额外付钱，比如政府部门持有的部分产权股份，以及向房企为剩下的产权交租金，相当于是两份月供，一份给银行，一份给房企，一点都不想让利，可谓是鸡肋到了极致，但却是为房企城投以及国企解套的唯一选择，换汤不换药的财税体系，以及遇到问题就向居民口转移消化的路径依赖，经济增长指标、国企城投拍地与未来的共有产权解套形成了一个逻辑闭环。
最后，读者还是要擦亮眼睛多看权利和义务的规范，有上了车的勉强还贷和烂尾的，有没上车缺少公共福利支撑而婚育大幅度延后的，现在又多了交一半钱上半身子车的，共有产权本身没有让利，但缺点和风险可能融合了上车和没上车的特征。很多人问我为什么房地产发展到这一步，本人也不清楚，可能是居民任性超乎想象吧，几乎到了无解的困局的时候，各个环节还不愿意让一分利，嘴里说着想要软着陆，实际眼看泡沫朝着硬着陆走了。