强拉房地产-烂尾楼的前世今生
要说2022年的政策大转变，莫过于在政策对于房地产的态度，从房企融资的三条红线，到迅速放开，甚至政府部门主导，国企央企出钱，组建纾困基金来缓解房企的现金流危机。另一方面，各式各样的地方鼓励买房的措施层出不穷，号召公务员及其亲戚拉动需求，推掉宅基地给区区5万块鼓励农民进城买房，房贷存量的红线也逐渐模糊，然而问题的关键不是额度不够，而是大家不贷款了。人们对未来的预期从虚假繁荣的极度乐观，到现在的悲观，信心损耗极大，一个是房地产永远涨的信心，一个是收入永远涨的信心。而且一些黑天鹅看不到头，经济是一个整体，一些人的收入下降将减少开支引起数倍人的收入降低，结合本身转嫁到居民头上的债务和利息，一切不解决收入和公共服务的强拉房地产政策都会失去刺激效果。
当然收入和分配改革不是短期内可以实现的，现阶段房地产最大的问题是房企的庞氏信贷崩断导致的烂尾楼遍地开花，不要说没钱的，有钱的也不敢接盘。另一个不确定的因素，外人根本不知道这种债务套债务的金融游戏里面有多大的窟窿，出事了监管资金池子都没钱了，没出事的房企资金池虽然勉强维持，但监管资金也不一定能够稳妥，寅吃卯粮，后来者的购房意愿下降，资金流出事也是大概率的问题。越是烂尾，购房者的信心损耗越大，越不会去买房，越不买房，庞氏信贷缺少接盘者很快就会出问题，且是恶性循环，这也就导致了处理烂尾楼问题是现在政策强拉房地产的最紧迫问题。文章较长，约4100字，繁琐望读者见谅。
21世纪是金融的时代，我们经济体虽然金融体系不够先进，基本都是国有银行占据金融体系的主导地位，但却玩的一点都不比发达国家差。从2008年起，货币供应排山倒海之势袭来，供应再多也要经过金融体系才能输送到市场，雁过拔毛，更何况是几百万亿的生意。这也就导致了我们的经济基础是制造业，然而大量的利润却流入到了金融行业。疫情下实体肉眼可见的凋敝，然而金融利润又创新高，我国入选的世界五百强企业中，金融系统拿走的利润超半壁江山，增速依旧傲人，然而二季度的GDP增速已经跌落到0.4%，不只是美国连续两个季度经济环比下降，我们也面临着此问题，同样的是大家都不会承认衰退这个事实。
回归正题，房地产的一个重要属性，也就是金融属性导致了其在金融无序扩张中扮演重要的角色：1）作为抵押物创造新的信贷和货币；2）作为投资品吸引居民的储蓄；3）作为金融创新的载体，我们逐个分析讨论。
金融抵押品，银行喜欢什么抵押品呢，机器、知识产权、商誉？都不怎么喜欢，我国的货币供应一半以上的抵押品都是土地，引用经济50人论坛的数据，保守估计房地产的信用和抵押贷款占银行总贷款比例在70%以上。从这里我们可以大致推出两个结论：第一个是房地产从来都不是蓄水池，而是印钞机，没有房地产的抵押和信用贷款，货币根本创造不出来那么多，所以蓄水池理论本身是一个本末倒置的说法。第二个结论，房价总体跌个10%就可能引发系统性金融风险，断供导致银行收回大量的不良资产，资不抵债而破产，这也就是为什么救楼市一定会加一个“守住系统性金融风险”的原因。
吸收居民的储蓄，信贷扩张让原本的房地产热度激增，更多的人想参与进来，参与就要有储蓄能够付得起首付，随着房价水涨船高，首付的门槛也越来越高，到最后基本把两三辈人的储蓄掏空，还要透支未来的劳动。但有人也说了，居民储蓄还增加了，但此居民也非原来的财富结构中的居民，而是少数人占据了绝大多数的财富，而多数人只剩下几十年的负债。并且继续朝着少数人掌握100%以上的财富，而多数人则是负的资产趋势发展。
金融创新的载体，房地产玩的就是资金流，自己筹集几个亿，作为担保借几十亿，拿到地以后，我国又是预售制，可以很快的卖出楼花获得资金流继续贷款和拍地，短短几年就可以把几十亿滚到几万亿的资产和负债，金融体系庞大的经济体也未必敢这么干。
金融创新并非创造财富的过程，创造超额收益的前提必然是创造超额的风险，一般情况下风险和收益由参与者共同承担，然而我们经济体特色的将风险和收益剥离。预售制时，购房者首先掏空了钱包凑齐了首付，其次加足了杠杆为地方财税、房企以及银行提供收益，地方扩大支出刺激经济，房企获得资金继续无序扩张，银行在你没拿到房子时就开始收贷款和利息。
然而房子能不能交，是否符合合同规范的质量，都要靠道德来约束，能保障豺狼不吃握在自己手里的肉吗？本身就是反人性的，只是上行周期，金字塔的下层购房者供给的钱足够堵窟窿和维持基本的资金流转，就不会出问题，一旦金字塔下层接盘者不够，结果出事是必然的。问题是出了事，地方不可能吐出土地财税，房企庞氏信贷窟窿不可能堵的上，银行才不会管你收不收的上房子都要收贷款，否则上征信影响几代。那么你去状告房企？根本没人受理，这就是所谓的特色信贷扩张和金融创新的收益和风险剥离，收益是他们的，风险是大家的。
当然几个分利的相关利益方都有自己的算盘，地方可以发文但不会真的出钱，银行明面支持但不会真的向出事的企业放贷，房企明面强调保交楼但却资金池枯竭等着政府兜底。变成了经典的踢皮球，分配利益的时候都在其中，出事的时候都想撇清关系，三个都有一个共同的打算：购房者拿不到房子还要继续还贷款，不还就得上征信，后来者不管烂尾也会继续往这个游戏里面注入资金，不买就无法获得公共资源。
兔子急了还咬人呢，对于没买房的越来越多的选择躺平，婚育意愿大幅度下降，所谓的丈母娘经济都没办法奏效了，生育率跌到1.15仅仅用了几年时间，涨价去库存之后房子涨的快，但生育率跌的更快，眼看就朝着韩国去了。对于买房烂尾的，前段时间的热搜便是云集响应，各地纷纷自发断供，都是朝着鱼死网破去的，三个利益方的算盘真正的受到了威胁。
除了此前系列文章提到的传统刺激房地产的政策外，还加了一个专门解决烂尾楼的政策，便是房地产的纾困基金与专项扶持贷款，用于支持逾期烂尾的住房项目，然而发文容易，涉及到谁出钱就比较难了。
首先个人觉得钱都未必凑得齐，谁来当这个冤大头？现在规划的是国企央企带头出钱，结合银行包装后的理财卖给投资者融资，用国有资本撬动市场投资来完成融资。想救烂尾项目，在房地产下行中，无异于肉包子打狗，投资的意思是以后有的赚，这些钱怎么看都是义务。这便是经常遇到的出政策容易，出钱难，都是扯皮，拖到最后大概率是像此前几十年一样，变成了宣传性质的救助，象征性的救几个楼盘，力也出了，宣传也做了，剩下的靠市场信心恢复了。
其次，炒股的都知道，国资护盘本身就是不靠谱的事情，往往不是真的去护盘，反而是去抓钱，高位套现以后留着散户在风中凌乱。本次纾困基金搞不好也是这类问题，不要说救了，有些纾困基金甚至还想在里面赚钱，比如郑州号称百亿的救市基金，第一个项目竟然是写字楼，保交楼保的未必是真正需要钱的项目。这也是常见的问题，文件和实际执行中总是有漏洞可钻，谁先救、谁后救、谁不救，到头来以救市为目的反而可能成为套利的工具。
此外，舆论传播非常重要，人都是感性的，容易受到外界信息的引导，各种救市政策推出后，都要市场发酵，有专门的人来自发推荐，比如中介房企以及炒房客，都有自己的利益在里面。只有市场悲观情绪止住，房地产刚需和投资的信心恢复，才能帮自己解套，天下熙熙，皆为利来。政策期待的是，当后来者信心恢复后，进入圈子来接盘，进而盘活房企的现金流，炒高热度吸引更多人参与，达到救市的目的，这叫做杠杆撬动，期待政府和国资少量的资金注入引燃市场的投资热情。
那么大家还信这套吗？一方面是经济下行，收入下降的厉害，青年人失业率已经高达19%，而青年人又是击鼓传花的后来接盘者，收入上不去，有心也无力啊，烂尾楼问题只是房地产热度下降的其中一个原因。如果市场信心恢复不了，房企的资金流就无法盘活，烂尾楼的解决就无从谈起。未来怎么办呢？从现在的趋势来看，大概率选择继续继续拖着，比如西安房子烂尾十几年了，贷款总期限也不过二十三十年，之前我们也计算过，不管是等额本息还是等额本金，前十几年都是大头，如果拖个十几年，即使继续烂尾，只要业主有所顾忌不敢断供，风险也不在银行身上了，同样的房企既不破产清算，也不融资盖楼，股东拿走的钱也就拿走了。这种情况下谁更着急呢？大概率是业主，投诉又无门，到时候妥协再妥协，再补钱给房企把烂尾楼盖好可能是三个分利者最希望看到的结果。
这种模式其实是另类的风险处理办法，世界上估计没几个经济体敢用，既是软着陆，又是硬着陆，软是泡沫和风险得以转嫁在特定群体的身上隔离消化，但对于被转嫁的购房者其实就是硬着陆的打击，延期十几年拿不到房还要不断的补钱为房企的庞氏信贷兜底。这也是我们经济体特色的处理金融风险的手段，信贷扩张下本该出现的系统性金融风险，得益于向居民的转嫁和大众抗压能力极强才没有爆发，也不知道这种泡沫的维系是喜还是忧。
当然上面的推断是非常理想的情况，即大家都那么按照三方预期那样，拿不到房子还坚持十几年日复一日的如期还贷。但人都是有底线的，三五年能忍，人生可没有十几年，断供潮前段时间会发生，虽然热度被压下去了，当然大众可能还选择再相信三方一次。如果继续这么雷声大，雨点小，一点利都愿意让，只想让最后接盘者承担一切，断供潮能发生一次，就能发生两次，且信用消耗导致未来的处理可能性更小，进而引发系统性金融风险，要知道脾气越好的人反击起来越狠。第二次再出问题，到时候真的想拿出真金白金的解决问题，怕是已经没有机会了。