放弃工作、推迟结婚：韩国年轻人正在为买房“献出灵魂”

作者｜顾月冰

房价激增、房租上涨，无处可去的韩国年轻人被迫转向“借钱”买房。

20来岁的李中民再也受不了租房生活了。望着首尔飙升的房价，他心里默默下了个决定：向父母借钱买房。

“每天醒来看到购房App上的房价又在涨，我就格外焦虑。”毕业没几年的他，在首尔九老区一家公司担任普通职员，手头只攒下5000万韩元（折合人民币28万元）。

既然动了借钱买房的念头，李中民便一刻也忍不了了。他索性先向父母借了1.6亿韩元（折合人民币88万元），再从银行申请了商业贷款。

今年1月，他咬了咬牙，以首付2.4亿韩元（人民币132万元），在距离公司30分钟车程的首尔市衿川区，买下了一套20坪（66平方米）的公寓。

“等我租房合同到期后，我就立刻搬到新家去。”像李中民一样迫切买房的韩国年轻人越来越多。据韩国国土交通部下属韩国房地产评估委员会(KAB)，2021年1月购房情绪达到117.2，韩国人急于买房的心理已达到统计9年来的顶峰。

与此同时，韩国的房价也在一路攀升。在韩国房价上涨约60%时，像李中民一样的年轻人们开始研究行情、琢磨怎么贷款更划算。由于担心房价进一步增长，他们时常恐慌，以至于就算出卖灵魂也要买房，并因此被称为“灵魂购房者”。

韩国街头的房地产宣传单。图源：CFP

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灵魂买房者

36岁的李钟勋就是灵魂购房者。去年，离租住的房子到期还剩9个月时，李钟勋就惦记上买房了。

“剩下的租金可以不要，让中介再找新租户就行。”李钟勋想着，与其担心明天房价又涨了，不如赶快出手。

据韩国国民银行2020年底统计，首尔房价三年内累计涨幅58%。平均一套房的价格大约是中产阶级家庭年收入的16倍。

他和妻子凑了凑钱：两人年收入8000万韩元，加上商业贷款、双方父母资助和抵押贷款，很快，他们买下了首尔市文来洞一套59平米的公寓。

夜晚，韩国商业街灯火通明。图源：CFP

35岁的白承敏更是夸张，为了住上心仪的公寓，他要求妻子在新冠疫情席卷韩国时，辞去稳定的护士工作。

“政府出台了一系列房价调控政策，我们俩年收入得低于一定标准，才有资格享受优惠政策。无奈之下，我只能让她放弃年薪5800万韩元的工作，”白承敏是一名室内设计师，收入不低。

据韩国国土交通部规定，双职工家庭平均月收入需小于667万韩元（折合人民币3.7万元）、婚龄低于7年，才能享有“特殊优惠”名额。

但白承敏还是买不起首尔的公寓。他们只能退而求其次，选择在首尔以西2小时车程的仁川市定居。“那里商业贷款更宽松，房价也更友好。”

为了享受更优惠的购房优惠政策或更宽松的商业贷款，一些年轻的新婚夫妇们不惜放弃工作、推迟结婚。

31岁的尹淑友和男友相恋多年，一直没有登记结婚。尹淑友认为，两个人分开申请经济适用房比一人申请快。“首尔能找到一个合适的地方买房很难。我们可以先租房等一等。”

2020年3月31日，韩国首尔江南区的公寓园区。图源：CFP

去年8月4日，韩国国土交通部时任部长金贤美曾提到，30岁左右的韩国人是房地产的“灵魂”。

据韩国统计厅家庭金融福利调查，30岁左右的韩国家庭平均负债为1.82亿韩元（约合人民币100万元），比2019年增加了13.1%。过去一年，这一年龄段的韩国人因房价上涨出现了“恐慌抢购”（panic buying）——他们担心房价再次上涨，只有匆匆上车。

另据日本共同社6月报道，不少韩国二手房业主会在签订合同前一天，临时涨价1000万韩元。如果买房者拒绝支付，业主就会撕毁协议。这直接导致了“恐慌抢购”的增加。

“我们这批人几年前就在关注房地产市场了。”30岁的上班族郑默发现，同龄人普遍购房比结婚更早。

02

“现在不买，一辈子都买不起”

“如果现在不买房，就会被赶出首尔。”很多30岁左右的“灵魂购房者”会在社交网络留下类似的话，他们渴望留在首尔，担心一觉醒来房价再次上涨。

过去5年，韩国总统文在寅的房价调控政策遭遇失败。今年5月10日，他在就职4周年演讲中承认，迟迟无法解决的高房价，的确是执政至今“最遗憾的一件事”。

据韩国国家银行统计，今年7月首尔公寓平均价格翻了一番，平均每套11亿韩元（折合人民币607万元），全国房价上涨了60%。

首尔夜景。图源：CFP

站在南山公园236米高的城市地标首尔塔远望，能看见城北洞的外交使馆、延南区的美食商铺，以及梨泰院的外国人。1960年后韩国经济腾飞，城市化推进，形成了以首尔、釜山、大邱为中心的都市圈，大量人口涌入城市。高速发展的经济让面积仅占韩国总面积0.6%的首尔有全国一半的人口。首尔是政治经济中心，有着韩国顶尖的高校、企业，是年轻人心中的“机遇与梦想”。涌入首尔的外地年轻人们期待通过买房留在这座城市，成为“新首尔人”。

30岁左右的韩国人正处在脱离家庭、独立生活的分水岭，房子是这群人的刚需。32岁的金格尔尽管还没结婚，但他毕业不久，就在首尔江西区和京畿道的交界处，买了一套100平的三居室。他是韩国一家汽车企业的科长，收入不低。

“作为一个男生，我觉得毕业后应该独立生活，买套房子是必须的。”金格尔告诉液态青年，这套100平米的房子总价不到300万人民币，多亏自己赶上了好时机，当时他首套贷款比率高，利息只有1%。如今商业贷款都在2-3%之间。

在讲究“先买房后结婚”的韩国，不是所有年轻人都可以像金格尔遇上好的机遇、找到好的工作。因此，在房价高企之时，有些人会选择向父母借钱。

韩国国民银行首席房地产分析师朴元甲(Park Won gap)指出，“千禧一代是婴儿潮一代人的孩子，这代人曾目睹父辈们在韩国经济腾飞时对住宅的渴望。他们在消费上更看重个人幸福，讲究YOLO（You Only Live Once）的生活方式。”

金格尔首尔公寓的装修。图源：受访者提供

购置房产一直是韩国回报率最高投资方式。据路透社，自朝鲜战争后，韩国人将顶级大学和首尔公寓视为晋升中产阶级的快速途径，有四分之三的家庭财富集中在房地产上。

无论居住还是投资，安全、便捷的公寓更受青睐，韩国也一度被称为“公寓王国”。近40年来，首尔江南地区公寓价格暴增84倍，以江南区银马公寓价格为例，从1980年的每平米77万韩元（约合人民币4483元）增加101倍至6469万韩元（37.6万人民币）。

千禧一代和Z世代大多出生和成长在公寓里，他们是“混凝土一代”和“城市公寓孩子”；而他们的父辈很多在农村长大，对土地的选择更多样，不限于公寓、郊区土地、独立屋和购物中心。

“小时候我和家人住过《请回答1988》里的房子，不过我生活过的首尔和大邱，基本上很少有独栋住宅了。”金格尔说，他和身边朋友都更喜欢公寓。

03

“土勺”，买房二等公民？

实际上，“灵魂购房者”们也几乎是被“推”着前进。

20岁的上班族李泽熙担忧地说，房价上涨率远远超过年薪上涨率，供应量也在减少。再拖下去，购房将比现在更困难。

此前，首尔市一处预售110套房的高层公寓楼盘，吸引了3.74万人前来预购，竞争比例高达340：1。据《福布斯日本》报道，虽然政府表示首尔整体住房供应率超过了100%，但实际的自有公寓供应率只有50%。至少未来2-3年内，供应量还会减少。

首尔街头的房地产宣传单。图源：CFP

“即便房屋成交量不是很大，优势楼盘供应量不足也会使得房价大幅上涨，刺激30岁、40岁左右的年轻人产生‘恐慌抢购’。”韩国建国大学房地产研究院院长高成洙表示。

过去5年，文在寅陆续推行了25项房产调控政策，却越调越失控。如2017年出台的“史上最严”的“8·2对策”，规定有意购买总价超过15亿韩元（折合人民币820万元）公寓的人，禁止申请抵押贷款；同时，该政策将首尔市的购房抵押贷款比例降至为房价的40%。

批评人士称，这只能让含“金勺”的富家子女用现金抢购最好的房屋，而让“土勺”陷入二等公民的境地。勺子阶级论是2015年由韩国经济学教授金洛年提出一个理论，指以家庭财产高低将20-30岁年轻人划分为：金勺、银勺、铜勺和土勺。

同时，韩国炒房行为屡禁不止，年轻人愈发失望。今年3月，从事土地开发的国有企业韩国土地住宅公社（LH）曾曝出炒地丑闻曝光，多名公职人员、甚至文在寅幕僚，被指控利用内部消息投机炒地。上任仅4个月的国土交通部长卞彰钦引咎辞职。

27岁的文科专业在读生李京认为，这场公职人员炒房丑闻是压倒韩国房市的最后一根稻草。

“疯狂的公寓价格已经让我们很难了。在房屋供应不足、抵押贷款被削减后，公职人员还敢利用特权获利，这简直太恶心了。”正在攒钱在首尔郊区购买一个小工作室的李京止不住吐槽。

新冠大流行以来，韩国金融市场的调控也为房价添了把火。

“去年以来，韩国中央银行两次降息，使得货币供应激增，借贷成本减少，大量现金流入房地产市场，抬高房地产市场。”韩国国民银行首席房地产分析师朴元甲说。

韩国总统文在寅。图源：CFP

央行降息与2020年7月出台的房屋租赁“三法”(合同续签要求权制度、全租月租上限制度和全租月租申报制度)直接影响了年轻人青睐的传贳（Jeonse，也称全租）数量和价格。

传贳是一种特殊的韩国租房政策。租客可以一次性向房东缴纳占房价30%-80%的押金，签约二年，期满后房东会退还全部押金。央行降息后，银行利息减少，传贳收入大减，房东宁愿收回房子或者改为月租。

房价激增、房租上涨，无处可去的年轻人被迫转向“借钱”买房。而2017年文在寅上台时的承诺——为所有韩国人创造一个公平的竞争环境，早已经失效。

04

“富者更富，穷者更穷”

也有一部分年轻人选择了放弃买房。27岁的徐东旭向液态青年抱怨，“房价太贵了，哪怕我拼命工作10年也买不起，我还不如先住家里。”

徐东旭当不起“灵魂买房者”，也从没打算在首尔买房。他算了算，与其不吃不喝攒下快15亿韩元（折合人民币800万元），在首尔买一套老破小，还不如在老家仁川买房。

据《韩国先驱报》，也一些有远见的年轻父母已经早早将积蓄交给孩子们，让他们提前买房，更好地和同龄人拉开差距。

传统的韩屋。图源：网络

家底殷实的年轻人会在父母支持下早早持有房产。弘益大学毕业生金英俊非常认可父母10年前做的明智决定。

如今，他和姐姐住的首尔麻浦区昌田洞的23坪（70平方米）的公寓里。这套房子是2011年姐姐考入延世大学时，父母花3亿韩元（折合人民币166万元）买的。

“2020年6月时，我们这套房子已经涨到了8.45亿韩元（折合人民币466万元）。位置好，还在大学城附近，离地铁站步行只需3分钟，这是一笔可观的投资，”28岁的金英俊坦言，“等我找到工作，可能会立马卖掉这套公寓，在公司附近置换一套新房。”

另一部分人选择继承父母的房子，他们也被称为袋鼠族（依靠父母维持生计的年轻人）。

29岁的卢雅是典型的袋鼠族。他、姐姐和父母一家四口住在首尔，他从来没有过买房的压力。

“我算是老首尔人了，对房子没什么担心的，家里的房子都是祖传下来。爷爷传给爸爸，姥姥传给妈妈。”卢雅向液态青年谈起在首尔买房时，语态异常轻松。“只要努力就能买房，我心态是很好的，但我自己也不用买，毫无压力。”

2020年9月，韩国就业网站Saramin对4068名成年“袋鼠族”调查发现，70.9%的韩国年轻人在居住方面最依赖父母。

卢雅的爸爸在江北区有一栋小楼，家里经营着一家小型高尔夫球馆，就算自己失业，房租、高尔夫球馆的营收也足以负担一家四口的开支。未来，他期待父母把房子过继给他。

同时，在房价飙升的2020年，也有一部分年轻人开始投资房地产。据韩国国土交通部统计，2021年1月至5月间，以投资目的购买新房的比例去年同期增加了10倍。

金格尔就是这样的年轻人。“新冠疫情期间，我预计韩国的房价还会涨，就把首尔的房子以传贳模式全租出去了，刚好凑够了二套房的钱。”

他的第二套房在家乡大邱，也是一套100平的三居室，总价约合人民币100万元。

韩国的别墅区。图源：网络

韩国房地产研究员金承柱（Seung-Joo Kim）解释说，年轻人在买房过程中呈现出“富者愈富，贫者愈贫”现象。

正常情况下，韩国年轻人的购房模式呈现出阶梯状：月租转入传贳(Jeonse)，再到自有住房，期间需要经历一定的资产积累。

截至2020年，韩国月租年轻家庭比例（50.2%）已经超过了传贳（27.2%）或自有（17.2%）。月租占比过大，意味着年轻人缺少积蓄。

今年5月，《韩民族日报》评论，韩国社会的“房价阶梯”已经倒塌。

在巨大的房价压力面前，年轻人的贫富差距会越来越大。韩国《每日经济日报》中常常出现韩国年轻人的抱怨：“4年前我本可以住在更好的地方，但由于文在寅政府的房价调控，我不得不将就”，“如果再不买房，房价阶梯就要断了。”

（李中民、金格尔、李泽熙、金英俊为化名。封面与头图来源：CFP）

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