大湾区10年楼价走势：这么有钱的城市，涨幅居然垫底
最近，不少地产媒体都在盘点近10年各地楼市的房价涨幅。
从全国来看，南方城市在这10年里高歌猛进，盘踞榜首；与此相对，北方只有不到两成的城市榜上有名。
买房，到南方去！已经成为过去十年楼市投资最正确的打开方式。
作为南方的投资热土，这两天，局姐团队也整理了一份湾区版的“十年房价涨幅排行”。
可以看到，十年来，深圳果然是湾区楼市当之无愧的带头大哥，而刚刚跻身万亿GDP俱乐部的佛山，经济总量响当当的湾区老三，却在过去十年里，房价涨幅几近垫底。
仔细阅读这份榜单，我们还可以发现更多，大湾区及周边城市，不同于全国楼市的，小秘密。
第一、站在全国来看，大湾区整体跑赢了大势。
10年前，深圳、广州和珠海入围全国房价Top20；10年后，这三座城市的排名稳定上升，而在Top20的行列里，还新增了一个东莞。
在有统计数据的全国217个城市中，接近90个城市的房价十年翻番，占比大约40%。而在湾区9市中，房价翻番的比例接近70%。
如果把统计范围扩大到湾区周边的广东城市，我们会发现，房价翻番的比例依然在70%左右。
因为即使是汕尾、清远这些“大湾区外溢”的城市，房价的十年涨幅也超过了100%。
第二、广深的房价差距，正在越拉越大。
要说这十年湾区楼市的最大赢家，当然非深圳莫属。
十年来，这里是全国经济开放最前沿、经济技术实力最前沿，也是楼市涨幅的最前沿。
深圳楼市的平均单价从1.7万暴涨到7.6万元，涨幅超过300%，不但是湾区的房价高地，顺带也超过了温州、上海、北京、杭州和三亚，攀上了全国楼市的最高峰。
同为一线城市，广州的楼市轨迹却截然不同。
十年之前，广州楼市均价1.3万，大概是深圳的四分之三还多。现在，广州的楼市均价3.9万，只有深圳的一半。
其实广州的楼市涨幅不低了，在全国200多个城市里，是可以妥妥地排进Top10的。
两相对比，如果要讨论广州失落感的来源，无非这是十年间，深圳抓住了金融、科技创新产业蓬勃发展的机会，崛起得太快了。
在强劲的科创产业集聚、凶猛的人口流入，以及严重失衡的供需之下，深圳完成了楼市的暴击。
广州作为老牌商贸城市，转身的速度略慢，土地供应量又大，楼价涨得稍微慢一些，也是非常正常的。
在深圳人盯着各种规划和定位，抱团炒房，一门心思搞钱的时候，广州人买房时心里想的大都是哪儿更宜居，上班更方便。
好在整个广东省最优秀的教育和医疗资源一直都在广州，相比之下，这儿算得上是个高性价比，幸福感超强的一线城市了。
还有一个奇特的发现。
对于湾区二三线城市而言，楼市上涨的重点似乎已经不光是产业、人口和购买力，而是距离哪个“带头大哥”更近。
简单点说，都市圈的概念，真是越来越好用了。
一个令人惊讶的对比，是以东莞为代表的大湾区东岸，和以佛山为代表的大湾区西岸，截然不同的房价涨幅。
莞佛都是大湾区第二梯队的城市，也都是制造业强区，人口流入大市，难分伯仲，而且，似乎佛山一直占据着更加有利的位置。
2010年，东莞的GDP 3763.2亿元，佛山4814.5亿元，佛山压东莞一头。再看看当时的房价，东莞均价6402元，佛山7673元，佛山还是压东莞一头。
2019年，东莞的GDP依然落后于佛山，但房价已经是佛山的1.5倍了。
十年间，东莞的房价涨幅超过200%，而佛山只有76.5%，只比肇庆的涨幅高一点点。
东莞的房价涨幅当然是有底气的，有着背穗临深的绝佳区位，从“世界工厂”时期开始，就妥妥地藏富于民。
经过艰难地“腾笼换鸟”转型成功后，东莞承接了深圳溢出的科创产业，也顺带承接了深圳人民溢出的投资需求。
毕竟，深圳的发展一路往西，而东莞，正好在深圳的西面，光靠深圳疯狂涨幅的价差拉动，东莞临深都可以拉出几个涨停板。
被房价暴涨“教育”过的东莞人，已经开始“走出去”，到湾区其他城市攻城掠地了。
同样是制造业大市的佛山，紧贴广州，本土的民营企业更加发达，光是顺德一个镇就孕育出了两个世界500强企业，要论民间购买力并不比东莞差。
但是，因为紧靠着的广州自身面积比较大，产业溢出少，溢出的投资需求也少，对于佛山房价的拉动，速度本就是就慢的。
而且，广州的发展方向事实上是在向东向南的，西面的荔湾被长期丢空，而番禺则长期沦为睡城。
佛山紧贴着的区域房价长期偏稳定，佛山人民也没有被市场教育出投资房产的习惯，房价上涨的动力，也就没那么强劲了。
当湾区内部的“站队”越来越重要之后，交通、尤其是轨道交通，就越来越成为楼市涨幅的关键因素了。
毕竟，这是向临深城市“靠拢”的敲门砖。
比如说中山。
中山作为广东“四小虎”之一，制造业家底不错，曾与东莞齐名，但是，近十年来，一直中规中矩，没有什么大的水花。
十年来，GDP增幅垫底，人口增长率也只是湾区中游。就这样一个各方面都在落后的城市，十年下来，房价涨幅湾区第四，仅次于深圳、东莞和广州。
为什么呢？
中山经历了一个从“临广”、“临珠”向“临深”发展的过程。
2015年，深中通道的规划被正式批复，中山和深圳确定被联系起来，2016年，中山的房价几乎涨了一倍。
即使是惠州这种经济总量小，非核心区的城市，本来是和江门、肇庆一个级别的，好在地理位置喜人，抱住了深圳的大腿。
虽然远离深圳的发展方向，但好歹承接着深圳的经济辐射，拉来了不少大项目，也靠着想象中的深惠跨城地铁，惠州拉来了足够托底楼市的投资客。
随着珠江口的跨海交通规划逐渐完善，连南沙和珠海都已经贴上了临深的概念。
临深这个万能膏药，在房价炒作上，真是不要太好使啊。
以上。
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