土地集中出让，能让深圳实现居者有其屋吗？

作者 | 湾叔

来源 | 粤湾买房

4月14日，深圳挂牌2021年第一批集中出让的6宗地块。

包括宝安尖岗山一宗、光明凤凰城一宗、龙华油松一宗、南山西丽一宗、深汕合作区两宗，总建筑面积91.01万㎡，总起始价105.76亿元。

土地出让各有看点

据悉，这六宗地块，采用双限双竞的办法挂牌出让，即限地价、限售价、竞地价、竞人才房的配建面积。

挂牌期自2021年5月4日至13日15时，竞买申请截止时间为5月11日15时。

至于这集中出让的六大地块，则各有看点。

被称为“半山豪宅区”的宝安尖岗山，是半年内推出的第二块宅地。

根据要求，在尖岗山地块起建的项目，90㎡以下建筑面积的普通住房，在项目总建筑面积和套数的占比上，不能低于70%，普通商品房售价不得高于83265元/㎡。

此次集中供应的6宗地块中，位于龙华区的地块，是唯一一宗“出售的人才房”地块，同时需配建只租不售的人才住房。

出售的人才住房基准售价不高于39600元/㎡，最高售价不高于41600元/㎡。

起始价最高，达47.6亿元的南山西丽地块，也是土地用途最多的一块，办公、商业、酒店、熟食中心、住宅都有涵盖。

其中人才房售价不高于52800元/㎡，最高售价不高于55400元/㎡，不少于960套；人才房中，65平方米的户型要求不少于750套，80平方米的户型不少于210套。

两宗位于深汕合作区的供地，和光明的地块一样都是纯宅地，其中光明出让地块，建成后普通商品住房销售，限价不得高于48900元/㎡。

值得注意的是，今年深圳首批集中供应用地，6宗宅地将供应建面91万㎡，且居住用地供应比例提高到32%。

提出集中供应计划的相关负责人也表示，通过加大居住用地供应面积，实现稳地价、稳房价、稳预期是这次集中供地的重点。

去年，深圳计划全年供应居住面积2.9平方公里，实际上却供应了3.6平方公里，同比增加近一倍！

今年，深圳计划供应居住用地3.6平方公里，占总建设用地面积约32%，其中新供应居住面积约1.3平方公里，而商业用地供应进一步压缩至4.6%。

据悉，除了这次集中供地，今年深圳还将与6月底或7月初、9月底或10月初分别进行第二或第三批次集中供地。

地少的尴尬

早在深圳集中供应之前，北京和广州就率先公布了今年的首轮集中供地计划。

其中，广州这次就供应了48宗用地，北京供应了30宗用地，总建筑面积分别达到了933万㎡和345万㎡，总起始价分别达到了901亿元和1035亿元。

尽管深圳供地面积逐年增长，但与京广的供地规模相比，供地规模依旧差了很多。

深圳集中供应的这批地块，虽然设置了楼面地价上限，看起来和未来的销售限价相比，还是有不少利润空间。

但要注意的是，这里可是楼市必争之地的深圳，各大开发商为抢上一块地，竞争势必会相当惨烈。

就拿上一次，也就是半年前宝安尖岗山的出让地块，就引来了万科、招商、越秀、龙光、华润以及金地等10家开发商的抢夺。

经过130多轮的激烈竞价之后，万科才以59.98亿元，外加6.6万㎡的配建人才房的条件获得了这块地。

这块可售楼面价达到6.5万元/㎡，溢价率达45.02%的地块，让万科如获至宝，当晚就在尖岗山放烟花、拉横幅庆祝一番。

时隔半年，尖岗山又有供地，哪有开发商会不眼红，估计这一次的土拍只会比半年前更加热闹，利润空间也会随着竞拍价的提高，进一步被压缩。

深圳可供开发宅地面积之少，不仅连开发商在深圳想赚钱都越来越难，甚至连政府相关部门都没有土地可用了……

早在2010年进行的土地资源调查中，深圳就提前意识到了深圳的土地难以为继。

当时面积1992平方公里的深圳，就已经有918平方公里土地用来进行城市建设，而到了2020年，用来城市建设的土地也只有976平方公里。

一年增量不足6平方公里，土地库存见底的深圳，在2012年就将新增建设用地减少40%，卖地收入更是减少了50%。

现在唯一能指望的就是通过新的《城市更新条例》，加快城市更新脚步，让深圳的土地库存得以延续。

毕竟现在的各大城中村，土地的利用效率其实并不高。

尽管这些区域人口虽然非常稠密，但跟四面的一大群摩天大楼般的新式住宅比起来，还是略显不足。

而城中村的总面积占了深圳城建土地面积的40%，容纳了800万左右，近深圳一半的常住人口。

稳房价居者有其屋

可以看出深圳已经开始从市场供需上，着手遏制房价上涨了，奈何土地资源有限的客观困难摆在那里，实际效果让人不禁捏一把汗。

其实不管是从规划和自然资源局负责人的表态上，还是从供地要求上，都能看出深圳想通过扩大人才房规模，稳定房地产市场，实现居者有其屋的想法。

所以这次集中供地，对楼市到底会有什么影响呢？

要知道，深圳楼市就是因为供不应求，才导致房价高居不下，而集中供地会通过未来新房供应增多，来缓解未来一段时间的市场需求。

对于未来一两年有购房计划的刚需客来说，未来的新房市场，也有了更加广泛的选择。

不过这次土拍，人才房的占比可不小，供应总共就六宗，两宗用来盖人才房，剩下两块也要有一定的人才房配建，至于没有配建的两宗地，都在深汕合作区……

而想成为深圳认定的“人才”，可没那么容易……

根据2019年住建局颁布的《深圳市人才住房建设和管理方法》（征求意见稿），要成为政府标准下的“人才”，大致要满足以下条件：

在深圳就业或自主创业就不用说了，学历要全日制本科及以上；要有相关职业资格证书；或者是管理、技术、党政方面的高层次紧缺人才。

这么筛选下来，能配得上深圳人才房的，其实也没多少人。

而最近三次的统计数据显示，去年三次的人才房轮候合格家庭，分别是4273户、8299户、7097户。

哪怕你是深圳认定的人才，你前面每季度都有成千上万户家庭在你前面排着队，而从每年的供应来看，想排上人才房，得按年算……

所以对于深圳刚需客来说，其实这批次土拍，对商品房市场的供应，改善并没有想象的那么大。

深圳是要做到居者有其屋，不过可要先紧着人才来。

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