北上广深不能再扩张了
关于国内房价问题，一直有很多争论，如以知乎为代表的平台上的话题讨论很多人都认为应该“一线城市放开土地供应和户籍限制”等等。简单来说，就是几个一线城市应该从现在的人口规模直奔三千万甚至五千万。这一说法同样也受到不少房产从业者鼓吹。
今天我们从马克思主义政治经济学的视角来分析，为什么一线城市继续摊大饼对房价有害无益，为什么一线城市单纯放开土地供应会限入政治经济学中的“级差地租”陷阱，为什么要限制超大城市人口。
从土地所有制说起
这一部分内容主要参考了徐禾老师等老前辈编写的《政治经济学概论》（如果想了解政治经济学，并且有时间有精力，可以尝试阅读一下）。值得一提的是，在这本书中，也有很多对资本主义经济体系一般的批判，而我国现在是一个资本在一定管制下可以相当程度地自由流动的国家，所以也可以视为对我国经济某些现状的批判，这些批判个人认为上相较于很多持庸俗经济学观点的人所做的批判更深刻、精准。
首先要明确的一点是，在资本主义经济体系当中，也存在着大土地所有者（地主），这绝对不是什么封建制度的残余。封建制度中的封建主和隶农、农奴有着明确的、强制性的人身依附关系，而资本主义经济和资本主义土地所有制中，大土地所有者对土地的所有，完全是一种经济上的土地所有制。
在资本主义的农业中，地主、佃租资本家和农业工人只有单纯的经济关系，地主提供土地，资本家提供资本并雇佣工人，地主能从剩余价值中分得一部分作为地租，而资本家得到平均利润。一般来说，平均利润总额和总剩余价值是相当的，刨除平均利润后，就没有剩余价值可以提供给地主了。这说明农业的生产过程有一定的特殊性，这是由土地的不可再生产性以及垄断性所决定的，而地租由地主获得则是由土地所有制决定的。
关于这点，就要提到再生产：政治经济学所构建的经济体系是一个再生产体系，即经济体系不光要不断生产人们所需的消费资料，还要生产下一轮生产所需的生产资料，如此重复，进行再生产循环。
在整个再生产体系中，也存在着无法再生产，但对整个经济体系非常重要的部分，主要是难以或者几乎不能再生产的，但这一类往往也不会在生产中被消耗掉，如土地是无法再生产的，但土地在生产过程中也不会被消耗掉，否则长此以往，经济会崩溃（但反过来说，耕地的水土流失问题是需要去格外重视的）。
或者是有一类商品可以再生产，但受各种原因限制，如自然条件的限制，或者生产主体为垄断组织等情况下，为了垄断组织的利益，故意限制产量，它的产量不能随着再生产体系的扩大再生产同步扩大，那么也类似于前一种。
因此，在马克思主义政治经济学的后续发展中，地租理论不止被用于解释地租问题，也常常用来解释垄断利润问题。在之后将详细叙述。
级差地租第一形态——“大国大城”的破产
在农业领域，我们可以看到，农业资本家向地主交纳的地租存在级差性，如果大致将土地按照肥力、位置分为优等、中等、劣等，那么租用相同面积的土地所需的地租则从优等到劣等逐渐降低。
这意味着从耕种优等地到耕种劣等地，产生的超过平均利润的超额利润也逐渐降低。这和工业是不同的，在工业部门，超额利润并不总是存在的，往往只有最先进的工业企业能够拿到超额利润，且随着其他工业企业同样采用先进的技术、设备后，这种超额利润会消失。
而在农业中，好地和中等地并不能随意增加，总有一些租地农场主要租用劣等地进行生产。在资本主义生产关系中，资本家总希望至少获得平均利润，因而市场价格至少需要使租用劣等地的资本家能够获得平均利润，此时，供需平衡，劣等地不能提供地租。
我们可以通过这样一个逻辑过程来说明这件事：假设租用最劣等地的资本家不能获得平均利润，那么就会放弃经营，转向其他产业，此时农产品价格会上升，直到租用最劣等地的资本家能够获得平均利润，供需才可能平衡。这就和我们常说的由社会平均生产状况决定社会必要劳动时间，进而决定商品价值不同，在农业中，是由最劣的生产过程决定价格。
徐禾老师给出了一个例子：假定由A、B、C三块面积相同的土地，每块土地上的投资都为100元，平均利润率20%，假定A地产6担粮食，B地产5担粮食，C地产4担粮食，那么级差地租就会如下表1：
而倘若因为粮食需求上升，为了生产更多粮食，加入了更劣等的D地，同样的情况下，D第能够产出3担粮食，那么级差地租会如下表2：
可以看到，随着更劣等地的加入，A地、B地的地租上升了，而原本不能产生地租的C地产生了地租。这是因为，在更新的生产条件下，作为级差地租基准的最劣等土地发生了变化，由C类的土地变成了D类的土地。
如果我们把级差地租理论对应到今天的城市房价中，则要考虑建筑地租的特点，建筑地租和土地肥力关系较小，而和位置（以及交通通达度）关系要大很多。随着城市面积的扩展，离市中心越来越远的土地也逐渐被纳入住宅用地。
住宅的使用价值是居住、休息并在这个过程中进行劳动力再生产，那么离市中心较远的，通勤时间较长的，使劳动力再生产效果更差的住宅土地自然是更劣等的住宅土地。因此，对于一个单中心的城市，扩张城市规模，提供更多周边区域的住宅用地，总是将劣等土地纳入住宅生产的过程，中心城区原有住宅的地租只会不断增加。
因此，和一般人的常识不符，这绝对不是庸俗经济学中简单的“一级市场垄断”的状况。打破垄断和户籍限制，提高土地供应量，只能将越来越差的居住条件和通勤条件当成最劣等地和劳动力再生产条件的基准，资本家将越来越享受更聚集的产业带来的经济效率优势，中心城区的房主享受越来越多的“地租收益”，而通勤成本则踢给边缘城区的市民买单。
如果考察现实，可以看到的是：位于北京CBD的企业大量利用居住在燕郊地区的劳动力，以降低用工成本。这就是将离市中心相当远的土地纳入城市影响范围，作为居住用地的结果之一，这些居住用地成为了确定劳动力再生产成本底线的标准，对劳动者待遇、居住条件都有一定的不利影响，另一方面，这加强了核心城区经济活动，反而有利于核心城区地租的提高。
因此，所谓的“大国大城”——一线城市放开土地供应和户籍限制是行不通的，只会加剧现有问题。一线城市土地价格高的原因在于，大城市的高效生产关系和其所需的土地在整个社会化大生产中难以或者几乎无法再生产。
简单地扩大土地供应，容纳更多的人口和产业，只能加强和巩固城中的生产和经济关系，造成中心城区对边缘城区、超大城市对小城市级差地租的增大，使中心城市中心城区的土地价格上涨。甚至从逻辑上来说：不可能通过继续加强和巩固一种生产方式和经济关系来解决这种生产方式和经济关系过强所带来的问题。
实际上，要解决一线城市摊大饼的问题，不能靠更大规模地摊大饼。为了解决大城市的生产关系和其所需的土地无法再生产所带来的问题，我们需要的是近似地再生产或者再构建类似的城市以与原有城市相互竞争。而简单地加入劣等地，扩展城市面积，绝对不是市中心优质土地的再生产。
解决的办法或者是在城市外另外建立中心，形成多中心格局，使多个中心形成同等层级互相竞争的关系，而不是中心和外围的关系；又或者是通过较低层级城市，如各省省会和新一线城市快速发展，特别是产业发展，吸纳和分担人口。
在新一线城市成型之前，对一线城市进行人口管控是对整个国家和社会负责的行为，城市的扩张和集聚基本上是不可逆的过程，特别是城市建设用地基本不可能重新复垦，倘若北上广的人口总量达到5000万的量级，那么新一线城市还有什么发展空间？要使新一线城市扩展到什么地步才能和北京上海相竞争？如果需要疏散人口，又能以什么样的方式实现地貌的复原？
但在很长一段时间里，对这一问题的误解是相当多的，如长期被炒作的“上海市的农田”，其实不是“限制供给抬高地价”，它就应该是农田，如果作为劣等地加入住宅生产，只会造成中心城区地租的进一步上涨，和其他不可挽回的后果。
级差地租第二形态——城市建设的投入主体与收益主体相分离
以上分析是说明从城市扩大过程中，随着更劣等地的不断纳入劳动力再生产过程而造成的级差地租I的不断提高。另一方面，对土地的集约化利用和土地改造也会使更多的劣等、中等土地变成生产意义上的优等土地，或者使优等土地更加优质，和之前的分析类似，这也会导致级差地租的上涨，这一部分被称之为级差地租第二形态或级差地租II。
有很多观点认为，在2008年全球金融危机之后，中国政府通过四万亿计划刺激经济，超发货币以至于房价快速上涨。问题在于，为什么上涨的主要是房价，而不是其他的投资品价格或者工业品价格。
这一方面是因为土地、股票等存在着不可再生产性，因而不具有政治经济学意义上的价值，也没有直接的价值锚，其价格是由其依附于的社会再生产体系的具体运行状况间接软性约束的，因而具有投机性。
另一方面，即使抽离掉投机的部分，由于城市扩大和土地改造的两方面因素，地租的绝对量在过去相当长的一段时间内总是在上涨的，这就使得购买城市房产在长期来看几乎都是有利可图，即使短期看会有高点买入后房价下跌的情况，但往往又走向了另一个高点，这是股票所不能相比的。
而四万亿计划中的主要部分，即为铁路、公路、机场和棚户区改造等交通基础设施和城市基础设施建设，在四万亿计划之前和之后，中国也有长期的、稳定的基础设施建设投入。这些刺激计划和货币投入并非仅仅以“货币数量论”所描述的那样引起了房价的上涨，而更多的是以基础设施建设，如几十条地铁线路，几万公里的高速铁路等等，提高了土地的利用效率，以改造土地的方式提高了级差地租II，支撑了房价的上涨。
问题在于，城市建设的投入主体是地方政府，享受级差地租II的则主要是大城市中心城区的房主，地方政府获取的土地出让金往往又投入到土地改造当中。而在城市进一步向外围扩展后，地方政府仍然需要在市中心投入资源以维护和扩建基础设施，而土地出让金则主要来源于城市外围土地的出让。可以说，城市建设的投入主体与收益主体是分离的。
而正是因为房地产资产价格增长，在购房后和房主个人几乎没有关系，而是由国家投入和整个社会生产的发展所导致的，这些收益也理应由国家收集并用之于社会。这也是未来将要推出的房产税的合理缘由之一，后面我们会再出文章分析。
需要注意的是，地租的不断上涨是过去二十年中，以基础设施建设为经济发展核心动力之一，以城市为积累结构核心的结果，那么它就只是一个历史过程的表现，而绝对不是永恒的。当这个历史过程结束，如基础设施建设重点区域的改变、国家投资方向的转变等等引起积累结构发生重构，那么一些区域房价的增长也会停止，甚至发生较大幅度的调整，因此房地产并不是永远保险的投资品。
以上即为对政治经济学视角下的级差地租理论的简要介绍和对现实的一些分析，当然我们只是重点分析了级差地租上涨的两个重要动因，指出了“大国大城”的不可行之处，但仍未对过去二十年中国房价的增长进行全面的分析和具体的解释，这是由中国的经济发展路径和积累结构决定的，将在下一篇文章中详细阐述。
最近一段时间，历史的进程正在加速推进，波涛空前地汹涌，我们应该为一些变化做好准备并付出努力，去寻求一条更好的发展路径。
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