请回答90年代：中国房地产源起
文 | 张焱
自从房地产三道红线以来，全国的开发商暴雷不断，房地产号称全面进入凛冬。今年上半年以来，因为各方面因素导致的经济层面压力，因而许多地方的房地产行业的管控政策纷纷反弹。于是市场上又开始对于房地产市场有了各种新的希望。甚至有大量的市场人士和部分“经济学家”反复强调，鼓吹如果不发展房地产，地方经济就无以为继，地方政府就会面临破产的风险。
但同时，近期网上流传着一段黄奇帆接受专访的视频，谈到了对于房地产的看法。认为，房地产已经不可能像过去20年那样“蒸蒸日上”了。
笔者根据采访视频总结了一下，主要包括以下十条：
1、中国人口即将到达或已经到达顶峰，十四亿人口就是中国的人口峰值，未来大多数可能性就是人口逐步减少。
2、中国城市化率到达65%，几乎等同于欧洲、美国的75%。（主要原因是中国的户籍政策因素，中国的城市化实际是农村青年与中年的城市化。农村老年人不参与城市化，未来城市化率的继续提高，很大程度在于农村老年人口的逐步凋零。）未来就算是城市化率继续提高，也不过就会是5-6百分点。
3、中国的老龄化程度，目前已经到达21%，目前可预测的是到2030年会到达30%。未来房地产需求会减少，会有大量房产随老人离世而退出大量房产。
4、目前国内房产商一年以上库存超过6亿平米。目前国内，由居民购置处于闲置状态的住宅大约20%，大约60亿平米。
5、中国目前人均住房，大约在50平米左右。（2019年统计是人均48平米），按照发达国家，包括欧洲美国在内，50平米基本就是天花板。
6，年度房地产投资，2000年是1亿平米；2010年达到10亿平米；2016-2017年达到17亿平米，在不到20年的时间里，翻了4翻。新建住宅几乎相当于世界的50%。
7、中国土地和房产的价格过去20年翻了4翻。大致是16-20倍左右。
8、中国城市危旧房改造；大规模基础设施改造基本完成。
9、城市的公共社会服务机构建设，包括学校、医院建设也基本完成。（1980年，大学生在校生人均占地10平米，目前已经到达人均50平米。同时目前中国大学总数已经超过3000所。）
10、目前中国的房地产商负责率高达90%，已经没有再加杠杆的机会和可能了。
就像沉思录过往一系列文章强调的那样，房地产市场的泡沫不能一直持续，房企的杠杆不能加到天上去，房地产必须转型。不能因为当下的困难和一些人的鼓动就放弃之前既定的政策。今天笔者和大家探讨下我国房地产市场成型的那段历史，下一篇再和大家探讨下过往几次房地产推出刺激政策的因素和调控的脉络。
要讨论中国房地产的源起，要理解中国房地产市场的现状，必须从中国房地产制度形成的历史环境去理解它。所以，我们的目光要回到九十年代。
在中国房地产制度中有两个重要文件：
一、1994年内地出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度
二、1998年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（23号）：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，让房地产真正走入了市场化。
首先说当时为什么要建立房地产预售制度，先说历史环境：
90年代初因为国内的投资热潮，出现严重的通货膨胀。当时的银行利率长期维持在两位数。之后，为了管住货币发行，中央实行了以外汇占款为主要货币发行方式的人民币发行方式。
这个时候，使用尽可能少的资金，尽可能快的而完成资金周转，就成为房地产发展的关键性因素。而香港作为当时中国学习市场经济的主要窗口，传过来的“卖楼花”就成为主要的参照对象。
这就是房屋预售制的建立的历史环境和原因。
诚然，这种制度有其先天的对于交易双方的不公平（房产商和买房人的权利义务不对等，买房人在银行发放按揭时其实已经相当于支付全款，但房产商却并不一定能够保证按期交房，直白的说就是银货不两讫）和整体系统的安全隐患（对于银行和业主来说，抵押品的状态不明，可能是半成品、成品或烂尾状态，这个仅仅在法律文件中是无法准确体现的）。
但是这种高效的8个瓶盖盖10个瓶子的游戏任然获得了当时政策主管部门的青睐，这是当时历史背景下的无奈。90年代中期，即便是上海这样的城市，当时政府部门在招商引资时，也是要保证投资商15%年收益率的，不足部分由当地政府补足。因为当时能够引进的资金多数其实都是从香港过来的影子银行资金。收益率到不了这个数，投资商就只能跳楼。
再说1998年房地产正式市场化货币化。早在90年代初期，在市场经济大潮下海南就已经产生过房地产泡沫和崩盘。不过当时如海南这种房市泡沫和后来比，一是制度非常不健全，二是当时很多房产交易是以单位的名义进行的。三是除少数地区外，还没有涉及到全国大部分地方。虽然92年就有商品房了，94年就有预售制了，但当时国内还是以自建，集资建房，福利分房为主。从92年到98年属于双轨制转型期，房地产真正形成市场化要到1998年。
1997年亚洲经济危机爆发，中国经济也受到了冲击。同时中国陷入了自建国以来的第一次“双重过剩”（林毅夫语，其实就是资本主义经济危机）。为了对抗危机，中国1998年开始进行大规模基础施设建设。除了基础设施建设，还有大学扩招、银行收取利息税等等。总之，使用一切有效办法，扩大需求，对抗通货紧缩。
但是，如何筹集巨额的投资资金就成为关键。当时政府采取的是大规模的发行建设国债，通过债务融资，进行基础施设建设。但是通过债务融资会容易造成“债务堆积”，一旦利滚利越过阈值就会形成“债务的自我扩张”。同时市场上会因大规模投资容易形成新的“通货膨胀”。这个时候，已经开始萌芽的商品房销售市场正好能起到快速有效从市场上回收货币的作用。
当时，关于国内住房问题如何发展，有两个讨论方向。其一是房地产市场化，其二是大规模公租房建设。公租房思路以当时的建设部长为代表。但经过讨论后，这一方案被放弃。
大规模的公租房建设，需要有两个前提条件，一是建设成本要低，二是市场利率要低。以后来国内一些城市建设的公租房为例，比如上海，在16年左右，上海内部的公租房建设用地的招标拍卖，一般的市中心区楼板价每平米6000元（位置在南浦大桥）；最贵的12000（位置在古北）。而当时上海的楼板价，一般的已经到达30000元，高的在60000元左右。基本差了五倍价格。
我们前面说到，90年代时国内利率长期维持在两位数。不仅如此，当时国内的金融状况非常糟糕，四大行按照国际标准已经属于技术性破产。当时的金融机构连估值都没法估值。只能等到2002年四大资产管理公司成立（参考前几天文章《停工断贷倒逼下，去杠杆要坚持到底》），剥离不良资产以后，再通过股改引入外资商业银行，这些金融机构才能够从新估值。任何像公租房这种长租行为必须有金融机构的参与，而当时金融机构自身都难保，属于朝不保夕的状态，实在无法参与这种长期项目。比如当年农行差一点就全国按照各省为单位分拆了。
当然，今天国内的利率已经足够低，各方面体系的成熟也使得大规模进行公租房建设有了现实基础。如正在建设的雄安，就在进行新模式的探索。这方面我们以后再探讨。
另一方面，当时经济上也确实面临着急需回收货币，通过大规模投资抑制通货紧缩的问题。公租房模式不仅本身实行困难，也无法满足引入外资要求的15%的年回报率和快速回收货币的需求。所以，随着《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》出台。房地产市场化时代正式开启。
接下来就是如何实行的问题。在中国由于历史经验，要求政策的稳妥性，任何一个政策一般都不会是凭空产生。一般情况是先有试点或者其他地方的案例借鉴，然后才会逐步推广。
同样，利用房地产作为工具，来推进城市化和工业化，这种重大的政策决定也必然是会有具体的成功案例和操作范本的。这样才可以有效推广，而不是盲人骑瞎马的乱撞。
那么这项政策工具的范本来自哪里呢？答案是90年代初的上海。
90年代初，上海由于产业和基础设施老化，以及国际环境的影响。经济陷入困境，当时主政上海的朱镕基主持了全面的基础设施改造和产业结构调整。
但是，面临一个核心问题：巨额投资所需要的钱从哪里来。
当时朱的方案是组建融资平台，向世界银行贷款，同时组织国内其他银行和世界银行组成银团贷款。当时上有个口号叫做“一年一个样，三年大变样。”上海年纪大一点的人可能都还有记忆。包括南浦大桥等当时著名的一系列基础设施就是通过这样的方式建成的。当年南浦大桥的总指挥朱志豪到我上的中学作报告，还专门讲了如何同世界银行谈判，审设计方案。
而这就是现在全国各地各种城投公司融资平台的雏形。
上海除了重大基础工程，还面临大规模的老旧城市的改造问题。通过当年的海华花园案例，我们可以看到当时上海是如何做的。
1992年，原卢湾区首开先河，在海华花园及其周边所在的斜三地块探索运用了“土地批租”形式改造旧区。
斜三地块紧邻日晖港，在打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北，当时是一片棚户区，居民盼着动迁。但据估算，动迁费用要1亿元。当时全上海旧改专款是4亿元，还要分摊到好几个区，而靠原卢湾区财政，更是支撑不了如此庞大的改造资金。
原卢湾区大胆创新。通过寻找、接洽与谈判，在1992年初，由香港中国海外发展有限公司、上海市卢湾区房屋建设开发总公司和上海华海科技实业公司合资组建了上海海华房产有限公司，出资2300万美元，受让了斜三地块，计划在其上建造商品房。
动迁自1992年3月启动，仅用半年，全市第一块毛地批租土地就交到了开发商的手中。1994年底，海华花园竣工了。
斜三地块被称为“海上第一块”，在上海旧改历史上具有标志性意义。
因为在上世纪90年代，上海尚有大批危棚简屋及二级旧里，群众对改善居住条件非常迫切，但限于政府财力有限，当时的旧改工作推进比较缓慢。斜三地块的探索，破解了旧改缺少资金的困境，创造出利用社会资金加快旧区改造的新路。
而这个海华花园还获得过当时上海十大建筑景观称号。要知道，现在但凡一个城市，以一个住宅小区作为建筑景观都可以作为奇闻了。
但是，这就是当年上海重要的政策创新。在这之后的两年时间里，上海通过这个方法，至少批租了两三百块土地，为上海的城市建设和产业升级筹集了海量的资金。
要知道，当年的上海由于城市建设和产业老化，已经和后来的东北、天津和其他内地老城没有什么本质区别了。正是由于90年代初的一飞冲天，才重新稳固了上海作为中国经济第一城的位置。
90年代初上海市区
而当时完成整个政策流程制定和决策的，就是时任市委书记的吴邦国。之后这套标准的土地批准流程就逐步在全国范围内推广。
2001年以后，黄奇帆从上海调任重庆副市长。重庆成为继上海之后第二个开始搞大型城投公司融资平台的城市。
之后以城投公司作为融资平台，通过银团贷款筹集基础设施开发资金，以土地批租（卖地）回收货币偿还融资。这套完整的城市开发流程就逐步完善并走向成熟，成为全国各地主要的地方经济发展模式。
之后，更逐步演变成为一个全新的概念“城市经营”，既把城市当做一个企业来经营。通过各种方法提高城市的市场估值。而城市估值的基础就是土地价额。
比如，争取高铁线路；争取开各种国际会议（包括但不限于奥运会、世博会、大运会、军运会等）；建设能够提高土地估值的相应设施（包括地铁、学校、医院等）
通过城市经营（负债经营，扩张信用），提高城市在国内、区域内的地位，吸引企业和劳动加入来迅速提高城市化规模，同时通过房地产（卖地）来筹集货币偿还债务或者至少让债务可以持续。
这其实就是自1998年开始至2021年中国过去20年经济发展的两条主线之一。另一条主线则是2001年以后，中国加入WTO后通过融入世界经济，加入全球产业链而全面工业化的过程。
通过一些观察，我们会发现一些规律。就是自建国以来，差不多每个主要经济政策和体制都维持二十年左右。（大致上估计可能是某种体制会针对当时的经济问题。一般二十年左右，会全面解决之前的问题，但会带来新的问题。）
比如1956年城市资本主义改造和农村的人民公社，到1978年就无法维持下去了；1978年到90年代中期称得上是改革开放时期，1998年-2021年则主要表现在高速的城市化阶段。而眼下，又是二十年已过，随着这两年金融财税房地产改革，产业升级等等问题都到了需要突破性的时刻，又一个新的经济政策周期也将要到来。
下回我们聊聊过往几次房地产推出刺激政策的因素和调控的脉络。
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