周末闲聊：止赎率攀升1倍，美国房价马上崩盘了吗？

昨天加州甚至美国大多数华人房主，都被下面这个新闻标题吓了一大跳：加州房屋止赎数量激增116%全美更糟。莫非，传说中的美国房市崩盘还是来了？胖哥说的房市不会崩盘莫非是忽悠我？

我刚看这个标题时也心跳加速，小鹿乱撞。。。我想这个消息大概对房东们打击最大，尤其是这两年刚刚买房的新房东们。而一直在观望、等着房市崩盘的购房者们准备晚上加鸡腿了！

首先，告诉大家，这个新闻是标题党，或者说是在断章取义。原因请允许我耍个宝，一会再说，有图有数据才有真相。要看懂这个新闻，首先要知道什么是美国的房屋止赎。

现在开始周末学习时间。。。

买房都需要贷款，贷款了就要把房产抵押给银行，然后每个月还月供，这一点中美都是相同的。还不起贷款，房子被银行收走拍卖，就是止赎，也就是你失去了赎回抵押权的资格，彻底失去了这套房子。

下面开始划重点，讲一下这个止赎的具体流程。我敢肯定，你没见过这么清晰具体的讲法，毕竟胖哥是工科+法律+中文+MBA 四门专业傍身，再加上接近20年英文作为工作语言和地产执照，你可以相信我说的每一个字和标点符号，😊

宽限期

如果某一个月你的月供没有按时还款，银行首先会有一个宽限期(grace period)，在你的贷款合同里会约定这个宽限期。在宽限期内，银行会提醒你错过了一次还款，并且有可能（根据贷款条款）收取一些逾期付款的费用。如果你在宽限期内把欠款和费用还上，那就没事了，只会在你的信用记录上记上“逾期还款一次”。

第1天 贷款违约的起始时间

如果你没有在宽限期内还清欠款，整个流程就开始了，而且是从你违约没有按时还款的那一天开始，作为第一天。

第90天 正式进入‘贷款违约’状态

而正式认定你”违约”(default)的时间，取决于你的贷款合同，不过大部分都是90天。就是说，如果你在9月1日应该付的月供没有按时付，在宽限期内也没付，从9月1日后的第90天开始，你就正式处于“违约”状态。

第120天 银行发出‘贷款违约通知’

当你在第90天正式违约后，贷款银行必须要向法庭提交一份违约通知书(Notice of Default)。在他们向法庭提交这份通知的10日内，他们必须书面告知你这件事情。给你的这份通知是一份正式的法律文件，告诉你已经处于法律上的贷款违约状态，并且把你面临的几个选项告诉你。比如，你可以付清所有的欠款和费用，从而脱离违约状态。

第130天 收到银行的‘贷款违约通知’

根据美国对贷款的法律规定，贷款银行必须在你第一次欠款120天以后，才能向法庭提交这份违约通知书；而你作为违约方，根据上面说的，在10天后，也就是第一次欠款130天的时候，才会收到违约通知书。

这个过程真是。。。漫长，对吧？还早着呢。

第180天 银行决定拍卖

当你在第130天收到违约通知时，你有3个月时间来把你欠的贷款以及费用补上，但是这3个月是从正式违约的 第90天开始算，而不是收到通知的第130天开始算。这样算下来，就是在第180天以前，你都有机会通过还清欠款和费用的方式，摆脱这个违约状态。怎么样，给足你机会了吧？

到了第180天，银行不再跟你玩了，可以直接设定一个拍卖日期，来卖掉你的房子。银行做了这个决定后，也会通过挂号信来通知你，说银行要对你的房子进行拍卖（Notice of Trustee Sale）。

第200天 拍卖最早发生的时间

你收到这个通知后，银行终于可以设定一个拍卖日期了，不过，银行还需要等，这个拍卖必须要安排在你收到这个拍卖通知的20天后，也就是最早是在第200天可以拍卖你的房子。

Non-judicial Foreclosure和Judicial Foreclousure

在加州，这种拍卖绝大多数情况都属于Non-judicial Foreclosure，就是不经过法庭，由银行直接拍卖。这种拍卖的特点是，你的责任在房子被拍卖后就结束了，哪怕你总共欠了银行50万，但房子只拍出了40万，差额的那10万跟你没关系了。

还有极少数的情况是属于Judicial foreclosure，差额的那10万你就要继续还给银行。这种Judicial foreclosure也不是完全没有好处，好处之一是你可以在房子拍卖后的3个月内赎回房子。

之所以加州大部分都属于non-judicial foreclosure，是因为加州的房贷尽管我们口头上叫Mortgage，实际上是Deed of Trust的形式，而不是东海岸常见的Mortgage，前者要通过non-judicial的方式来讨债，不需要法庭介入；后者必须去法庭起诉。

从上面的流程看，理论上，从你第一次欠款不还那天开始算，200天银行就可以把房子拿去拍卖。但是在实际操作中，这个200天只是最快的时间，真正的流程往往要慢得多。

解除“违约状态”的方式

而一旦不幸进入了这个止赎的流程，有两个办法可以摆脱这个局面：

1.支付违约的欠款以及利息、费用等，让贷款回到正常状态(current)。

2.申请破产。申请破产是停止止赎进程的一个有效方式，这里就不展开讲了。

总之，止赎的流程只是作为一个知识点来讲一下，希望大家都不要遇到这种局面。讲多了太不吉利，呵呵。

断章取义的新闻

回到开头提及的新闻，这篇新闻的英文版原文发表于澄县纪事报OCregister，我去找了原文。

发现后面还有一些内容没有刊登出来。如同我反复说过的，对存疑的东西，或者非常重要的信息，认识英文的就去查一下原文吧。。。

微信不让贴链接，就贴个截图吧。

这里写的英文内容我简要翻译一下：

“Corelogic报道，2022年5月加州有1.9%的房屋贷款出现问题——逾期了30天以上——这一数据在2021年5月是3.8%。同样的状况也出现在了加州的几个都会区，洛杉矶县逾期的比例是1.9%，去年同期是4.1%； 内陆帝国逾期2.6%，去年同期是4.8%；圣地亚哥逾期的贷款比例是1.6%，去年同期是3.4%；旧金山逾期比例是1.3%，去年是2.8%。”

这说明什么？今年的贷款逾期比例，比去年低了50%左右。

这个新闻里也说，数据来自于ATTOM，那么我们去找来ATTOM的数据看看。我先贴个图：

是不是吓一跳，就像新闻里说的，2022年上半年的房屋止赎率果然比2021年大幅攀升啊。

这个图没有被PS，不过先别急着卖你的房子——我再贴个完整的图。

这才是ATTOM完整的数据图，网址微信不让贴，不过我已经放在截图的地址栏了。这个数据的链接在OCregister橙县纪事报的英文原文是清楚给出来的，小编忘了看？

这个图大部分人看了就明白了：尽管止赎率在2022年比2021年涨了一倍，但是还不到2020年的水平，连2019年的一半都不到。

图上显示得很清楚，从2020年开始，止赎率的快速下降，尤其是2021年到达最低点，是因为政府因为疫情的原因，对止赎做了严格的限制，防止还不起房贷的人们失去住所。现在美国疫情已经不是政策的关注焦点，CDC也大幅放松了疫情的限制措施，止赎的限制也逐步放松，所以才看到止赎率比去年上涨了很多，但是还远远低于正常年份的水平。

而在橙县纪事报的原文里，也引述了房产追踪网站ATTOM公司的分析师Rick的话：目前的止赎情况，还不到正常年份水平的40%。

所以小编，你用不完整的数据，不完整地引述英文原文，整了一篇吓唬人的报道，是来砸盘的吗？

祝各位周末愉快！

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作者 pangpangdudu 清华本科及MBA，南加州地产经纪人、投资人，专长洛杉矶周边城市的住宅房产交易与投资。Youtube频道 '洛克财经'，雪球账号pangpangdudu，微信号usppdd。