人人皆可当房东！我们为什么一定要买投资房？

马无夜草不肥，人无恒产不富！不要觉得自己收入不高，投资房就和你没关系。

我有一个客户，文化不高，刚到美国时找了一份仓库的工作，空闲时间跑Uber送外卖，基本不着家。老婆自己在家带孩子。为了节流，他们一家三口住在房东后院的加建小房子里，冬天没暖气，夏天空调不好使，而且没有饮用水龙头，试过喝自来水，实在难喝。只能买超市门口那种按加仑卖的纯净水。平时尽量那种最便宜的老墨超市买点土豆茄子就过了，只有孩子过生日的时候才舍得买块披萨给孩子吃，还得用上各种优惠券。几年下来，也攒下一笔首付，加上我帮他联系的购房首付援助计划，也成功在东区买了一套三房的小独立屋。现在他们因为孩子小，所以一家三口只住主卧，把两间卧房都租了出去，准备筹集下一套房子的首付。

为什么一定要买投资房？今天我们来细数投资房能带来的三大好处。

一、资产升值

我喜欢举例子，用数字说话。这次举一个自己的例子。

为什么要举自己的例子？己所不欲，勿施于人：自己不喜欢的东西，就不要推销给别人。一个地产经纪，如果他自己都没有买过投资房，你就不要跟他买投资房了。

2018年我买的一个投资房，当时花了50万，现在市价大约90万。

这么算一下，投资回报是80%，年度复合回报率是16%。算是一个很不错的投资。

就这么简单吗？

如果我告诉你，那个房子我只投入了20万的首付，其余30万是贷款。

那么投资回报率是(90-30)/20 =300%，年度复合回报率高达32%。除了高利贷，似乎找不到比这更好的deal了。

何况，这4年里，每年还有房租收入，即便减掉房产税、贷款利息，每年也净剩至少1.5万。

为什么投资回报会变这么高？因为贷款本身就是杠杆，利用低首付，撬动了高价的房产，用每个月的房租去还月供和房产税，让投资房自给自足。

当然了，现在利率增加，只用房租去还月供和房产税已经不容易了，正现金流就更不用想了。但是不要忘了，月供里面的一部分是本金，也就是你自己的房产净值。

房子的净值 = 房子市场价 – 房子的贷款余额。净值就是这个房子带给你的净资产价值。

从这个角度想，月供里本金的部分其实是给自己的定期存款！详细可以查看这篇文章 以南加华人东区的奇诺岗为例，告诉你为什么买房永远比租房好。

二、房租带来被动收入

投资房和投资股票哪个好？

投资股票，波动性有多高就不用说了。一旦选错了公司，业绩下滑，或者大盘下跌，单只股票的价格可能会跌到很低，甚至归零。

而投资房产，波动性如何呢？房产的价格当然有涨有跌，房产市场是有其周期性的，即便是在一年之内，也有旺季淡季之分；在10-20年的时间维度，房产价格波动更大，但是房产的价格下跌了，你手里的投资房会怎么样呢？

不会怎么样，照样收房租。而且房产的价格，不管经历多少次波动和崩盘，长期向上的趋势不变。

只要按时收到房租，市场上房产价格上蹿下跳，干卿何事？

如果你有1个出租房，每个月收1次房租，相当于发1次薪水。

如果你有2个出租房，每个月发2次薪水。

如果你有4个出租房，每周都有人给你发薪水。

超过4个出租房，你如果生活节俭点就可以退休了。

即便在目前的高房价、高利率的环境下，一开始的几年，房租也许不能完全抵消月供和房产税，但是随着房租逐年上涨5%~10%，而月供不变(将来利率降下来还可以重贷、降低月供)，很快就可以实现平衡甚至正现金流。

这样的情况下，投资房是不是多多益善？现在你如果去问任何一个几年前买投资房的人，他们都会后悔一件事：没多买一个。

在现今社会，没有被动收入，没有长期趋势不断增值的资产，退休后一定会很痛苦。

三、税务抵扣

每年的年初，我们都要报前一年的税。The more you make, the more they take. 你赚的越多，他们收的税就越多。

毕竟，国税局的英文名字The IRS，连起来写就是Theirs（他们的）。

美国的个人所得税是阶梯税率，不同的收入档次对应不同的税率，高收入对应的税率也高。

没买过投资房的人，大概永远也不知道投资房能带来多少税务上的好处。

我来揭秘一下给大家看。

记住，这些东西即便是你的CPA也未必会都告诉你。CPA的工作首先是帮你把税报清楚了，减少差错；然而才是帮你省税。一个有经验、负责任的地产经纪人，才会告诉你下面这些。

1. 贷款利息

出租房都有贷款（没有的赶紧重贷，把钱拿出来继续投资，不要让资产在偷懒睡觉），每一年还款额里面有一大部分都是利息，这部分利息是可以从房租收入里减掉的。

2. 房产税

投资房的房产税，是可以从房租收入减掉的。

3. 维修费用

出租房的任何翻新、维修，包括人工和料件，都是你的成本，都可以从房租收入减掉。

4. 管理和推广费用

HOA费用、上门收房租、定期去检查房屋状况而产生的汽油费、差旅费（比如你买了异地的出租房，机票、住宿都可以抵扣）、在网上打广告招租的费用等，都可以从房租收入减掉。

5. 折旧

这个是税务抵扣的一个大项目，也是很多人不懂的地方。

一个出租房，比如买价是80万，其中地价20万，建筑物的部分60万。如果是住宅，国税局允许你在27.5年把这60万折旧掉，每年折旧额就是60/27.5=2.18万，每年报税时从房租收入减掉。

提醒：

a. 不要问为什么27.5年，国税局就是这么规定的，每年等额折旧就好了。

b. 这个折旧是allowable的项目，福利给你摆桌上了，吃不吃都是认为你吃掉了(是否每年把这个额度折旧掉是你自己的事儿)——不管你折旧没有，国税局都认为你折旧过了。将来在卖房子计算所得税的时候，会把房子在你手里这些年的折旧额都补回来算税。所以，现在你不折旧就亏死了。。。

所以我们在投资房上的应税收入，是房租收入 – 当年的贷款利息 – 房产税 – 维修费用 – 管理费用 – 当年的折旧费用。

说了这么多，不如举个例子算一下。

还以上面80万的这个投资房为例，假设月租3200美元（80万的房子租不到3200以上就说明你买错了），每年的房租收入一共是38400美元。这个收入是要合并到你的W2工资收入，一起报税的，所以这38400的房租收入，税率可能是在22%（取决于你的总收入——工资收入+房租——在下图的哪个档位），那么房租收入应缴的税款是38400 * 22% = 8448美元吗？

当然不是，如果这样谁还当房东？别忘了我们买投资房的一个目的就是要 税 务 抵 扣！

1.贷款利息：年底时贷款公司会给你1098表格，告诉你当年的还款里面有多少是利息。在刚还款的时候，大部分还款额都是利息，比如一年有8000美元的利息。

2.房产税：1.2%的税率不过分吧？80万 * 1.2% = 9600美元

3.维修：可能一年1000美元。

4.管理费用：可能300~500美元，如果有HOA就更高了。

5.折旧费用：上面算过，每年折旧2.18万美元。

38400 – 8000 – 9600 – 1000 – 500 -21800 = -2500美元

没错，从税务的角度，你的投资房当年还亏损了2500美元，所以房租收入完全不需要缴税。

下次如果你的CPA还能把出租房算出净收入，告诉你应该交税，你应该

1.先把这个文章甩他脸上

2.再告诉他来关注‘乐居美国’的公众号

最后，出一道题考考大家。

想象一下，有A和B两个投资房，都用来出租。两个房子在同一条街道，一样的位置，一样的面积、户型、装修、房龄，在同一个时间点买的，各方面都两个完全一样的房子。

唯一的区别，A房子是用纯现金买的，B房子是用了贷款买的 。

现在问题们来了。

第一个问题：哪个房子的现金流更好？

第二个问题：哪个房子的投资回报率更高？

第三个问题：哪个房子交的所得税更少？

上答案。

第一个问题：A房子的现金流更好，因为不需要每个月还给银行月供。

第二个问题：B房子的投资回报率更高，因为B房子用更少的资金，产生了同样的租金收入。

第三个问题：B房子交的税少，因为B房子有房贷的利息可以进行税务抵扣。

可见，A房子因为房屋的净值高，导致了现金流很好，但是从投资的角度看却不是好的选择，投资回报率和税务抵扣上都远差于B房子，长期下来，B的投资回报一定要比A高得多。

如果你觉得B房子是更好的投资选项，那么就看一下自己的手里有没有A房子，你的资产净值是不是在躺着睡觉？有的话，赶紧去重贷，用重贷的钱去投资下一个房子。

如果你不想重贷，还有一个办法，就是把手里的A房子挂出来卖掉，比如换成大一些的B房子或者多单元住宅——为了避免被马上征税，就需要用到1031置换。

这个留到下期再讲。

往期文章：

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  作者 pangpangdudu（胖哥），清华本科，清华+麻省理工 MBA，职业经理人，财经博主，加州地产投资人、经纪人，专精南加住宅市场。
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