大壮名城：高价开盘遭购房者当头一棒，能坚挺“躺赢”？

  前言：大壮名城高价开盘引热议

近日，黄埔科学城酝酿开盘已久，被广泛看好认定能够躺赢的大壮名城，终于迎来了首期开盘，均价达4.5万元/㎡，据称最高价达5.75万元/㎡，虽然名字一直被吐槽过于接地气，价格却是一鸣惊人！继片区目前售价最高的中冶·逸璟台的5万元/㎡后，大壮名城再次刷新了黄埔楼盘最贵单价！据悉还惊动了某楼盘项目高管，从医院拄拐跑出来主持开会研究涨价。紧接着，广州多个楼市大V号纷纷为其刷屏，开盘首日就赚足了热度，话题性十足。

▵黄埔大壮名城鸟瞰图

大壮名城开盘当天人气火爆，项目现场人头攒动，座无虚席，认筹的客户有600多组。项目当天主推7栋74-121平二至四房单位，总货量约180套，约3个认筹客户抢一个购房名额，折后价基本在3.8~5.7万/㎡之间。据楼市大V媒体提供的数据显示，当天一共卖出74套，去化率约为41%，销售情况只能用惨淡来形容。大部分购房者觉得价格偏贵，毕竟周边区域还有不少房型相差不大，性价比更高的楼盘，他们选择观望或直接放弃购买。楼盘销售的规律本来就是低开高走，结果预料之外的“高开”惨遭购房者打脸，那往后要是继续低走，这个高定价还能不能坚持扛住呢？

大壮名城属于暹岗村旧改项目的一部分，由广东大壮集团有限公司(以下简称“大壮集团”)和广州市暹岗同人投资有限公司联合开发，通俗来讲，就是暹岗社区出地，大壮集团出钱并开发。大壮集团1995年成立于广东汕头，其前身为“潮阳市增航集团有限公司”，在2010年10月的一次公司名称变更中，改为现在的“广东大壮集团有限公司”，并将公司的经营范围一项加入了“房地产开发经营”，可见房产开发经验尚浅。大壮集团注册资金为3000多万元，而暹岗旧改这个“巨无霸”项目投资体量达50亿元，名不经传的大壮集团一举拿下暹岗旧改项目着实也引起了业界轰动。

▵黄埔旧村改造项目概况

从大壮集团官网的业务板块中可以了解到 ，在暹岗旧改项目之前，“科学城综合研发孵化区”以及位于汕头的“金都大酒店”是其仅有与房产相关的两个项目，与其宣传的多年房产开发经验似乎并不相符。从上图可见，黄埔旧村改造项目多选择与房产开发经验丰富的房企合作，比如万科、保利、碧桂园、富力等等，主要是旧改项目体量大，对开发商的资金承受能力、开发以及后期运营能力、风险把控能力要求都较高。而大壮集团的综合能力能否撬动体量如此大的旧改项目，业内一直不乏质疑的声音，所谓“成王败寇”，暹岗旧改项目如圆满成功的话，对于大壮集团来说也是一个发展的里程碑。

2019年以来，楼市持续进入调整期，据统计今年1-9份合计出台房地产调控高达415次，密集程度已经刷新了纪录。2019年7月底，国家明确定调不再把房地产作为短期刺激经济的手段，掀开了2019年楼市进一步降温的大幕，广州近1年房价已累计下跌6.55%，整体呈现“稳中趋降”，回归理性的趋势。广州的房价是强中心格局，房价总体而言是梯度递减的，科学城版块有众多产业聚集，价格高于同梯度区域楼盘，在目前广州的价格体系中属于4.0-4.2万/㎡的价值区间。

▵科学城周边一二手楼盘房价概况

在密集的楼市政策加持下，广州楼市降温进行时。在一定程度上，大壮名城实际定价虚高，在首日开盘就可见其在供求关系下的转变，客户所代表的市场反应永远是最真实的，楼盘价格在目前楼市降温的大趋势下很难独善其身。大壮名城的定价一枝独秀，底气来自于哪里？未来的升值潜力如何？下面我们接着详细解析大壮名城的项目价值。

大壮名城板块区位解读

大壮名城位于黄埔科学城板块，小编最近发布的关于雅居乐的楼盘点评里，对科学城的区位已经有过全方位的介绍（感兴趣的朋友可以在往期文章里翻阅），这里就不再长篇累牍地分析了。
▵黄埔科学城效果图

科学城处于广州东扩的新财富中轴上，是广州东部发展战略的中心区域，截止目前已集聚了1000多家高科技企业，有累计超过130家世界500强企业落户科学城，已成为广州产值贡献最大、增长动力最强、高端要素最为密集的企业总部聚集区。

▵图片源于广州楼市发布

大壮名城 ，正处于科学城核心的总部经济带，区域的板块溢价为大壮名城的高定价打下了良好基础，坐拥“三地铁+学位房”，区位价值凸显，更有自媒体和专家标榜其为“躺赢的楼盘”。大壮名城西边是科学城起步区、东北边是萝岗区府，一手握着产业、一手握着公建配套，这是它相对周边楼盘得天独厚的优势，所以总的来说，科学城板块溢价给予大壮名城的升值底气是十足的。

大壮名城周边配套解读

交通

所谓“地铁一通，黄金万两”，大壮名城之所以被誉为“躺赢”楼盘，三地铁环绕的优质交通配套功不可没。包括已开通的6号线暹岗站，以及21号线苏元站，待21号线今年底全线开通后，从项目出发去珠江新城、新塘TOD、中新知识城都将变得非常方便。还有7号线二期的科丰路站就在项目门口，预计2022年底建成试运营，开通后能直达南站，连接大湾区各核心城市。

项目周边还规划了3条有轨电车，其中进度最快的有轨电车1号线现正进行空载试跑中，将于明年载客运营。此外，还有开泰大道、广园快速路、广汕公路、广深高速等多条交通干道汇聚于此，出行十分便利。

教育配套

学位，是影响项目升值的又一个关键因素。大壮名城周边学校林立，直线距离2公里内就有10家幼儿园，5公里内有10所小学和8所中学，总数近30所，比如香雪小学、玉岩中学、广州市第二中学、广州市二中苏元实验学校等。

此外，最值得一提的是大壮名城引进了华附名校教育IP，打造12年全年龄段教育，去年已正式签约。学校包含18班幼儿园2所、36班小学1所、36班九年一贯制学校1所，采用公办及民办自主经营的运营模式，36班小学及36班九年一贯制学校为公办性质，2所18班幼儿园为民办性质（普惠制），合计超5000个学位，预计2021年秋季招生。此华附不能和那个“神校”华师附小相提并论，但可以确定的是不会差。预计学校资源是由小区业主和暹岗村回迁户共同享受的，适合看重学位的购房者。
▵公办华师附示意图

商业配套

大壮名城处于科学城与黄埔区政府的核心地带，周边商业配套在区域来说可谓“星光熠熠”。在商业配套上，除了大壮集团自建的大壮国际广场项目外，项目步行到万达广场约8分钟，驾车到高德汇、优托邦、金峰城广场等约6—7分钟，去到宝能国际演艺中心需要11分钟左右，各种市政配套总的来说也是无可挑剔了。
▵大壮名城沙盘图
大壮国际广场也是大壮名城开发的“巨无霸”商业综合体，当初在它的宣传单上还标注着这个项目骇人听闻的体量：大壮国际广场规模=天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇”。经过编者踩点后，观感跟广告宣传的有较大差异。首先，装修风格略显土味，很难与高大上形成关联；其次，多个项目还在开发建设，主打养生的中药滋补品市场也没开起来；其三，大壮国际广场已于2016年年底交付公寓项目，物业由大壮集团自主管理，但很多业主反映，这里的物业管理混乱、服务较差。这些负面情况不加以改进，会使大壮集团这个新兴房企的口碑下滑。

▵大壮国际广场实景图

医疗&环境配套

大壮名城毗邻中山大学附属第三医院岭南医院，是萝岗区政府、中山大学、中山大学附属第三医院合作共建的非营利性综合性三级医院，基本上可以满足业主的看病需求。项目周边有玉树公园、尖峰岭公园、环山岭公园、科学城体育公园等多个市政公园环绕，绿化资源比较丰富。

不利因素

大壮名城一期分为A区和B区，其中B区11栋为暹岗村民回迁房，A区是对外销售的11栋33层的高层住宅，A区和B区仅仅一墙之隔。然而，实际上靠近地铁站和其他配套多为回迁房，真正对外销售的一期与二、三期楼盘，与地铁的距离较远，如果是去苏元站或将超过2公里；其次，在项目的南向有垃圾场和肉菜市场，会对靠得较近的A区楼栋产生一定影响。

楼盘户型价值解读 

房价：38000—57000元/m²

▵大壮名城一期A区楼栋分布图

因为大壮名城B区是回迁房，编者就直接跳过了，主要跟大家分析对外销售的A区11栋33层的高层住宅。项目容积率为4.54，绿化率33%，楼栋密度较大，在一定程度上会影响居住的舒适性。但楼盘胜在区位优越，“三地铁+优质学位房”的条件得天独厚，使其在区域楼盘中占有优势。

▵大壮名城项目效果图

项目的楼王是1栋，处于小区中心，南北通透，视野上都可以望园林，居住体验佳；2—3栋，南向也可望园林，楼间距较宽，视野开阔；4—5栋，也有较好的观景面，但阳台是正向朝向，阳光在下午会从阳台直晒到大厅，影响居住体验；6—11栋，南面是开泰大道，低层住户都会受到行车噪音、尘土等影响，而6栋、7栋还比较靠近垃圾站和肉菜市场，会同时收到异味跟噪音影响，这两栋可能就是38888元/m²的户型。编者建议大家从自身的购房预算出发，尽量避开雷区，选择较好的户型，到了这价位居住舒适度很重要。

户型

左右滑动查看户型图

大壮名城开盘首推的是74-121m²两至四房，有南向104m²三房、北向74m²两房、南北通透93m²三房和120m²四房。每个户型的开间最低都有3.8米，空间利用率高，采光面也较广，视野开阔，户型的居住体验较好。此外，大壮名城对外宣传有“ 高端智能社区，APP智能管理系统，全方位安防监控，生活智能化”，但根据实际考察，样板房并无智能系统，这是没有安装完善还是其他情况，有待进一步确认。

总结

大壮名城总体上比较适合偏改善型的客户，尤其是比较看重地铁和学位房的购房者，居住舒适度不吹毛求疵的话，该项目优越的区位和配套能满足您的需求。其实，这个价位周边区域还有许多可供选择的项目，比如科城山庄、万科东荟城、黄埔花园、金碧领秀等等，平常都是驾车出行的话，可供选择的余地太多了，建议各位多看多研究，根据预算选择适合自己的房子，自住或投资还需谨慎。

附踩盘照片

▲摄/布布、拓海

完

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