万科幸福誉：大牌房企一再折戟，“质量标杆”跌落神坛？

从万科幸福悦看企业舆情概况

近段时间以来，万科幸福誉五期（别称“万科幸福悦”）的业主，多多少少都为自家所在楼盘的质量问题所困扰。8月3日，万科幸福悦被列入黄埔区发布的《责令立即全面停工整改项目名单》；10月25日，广州市住房和城乡建设局一则建筑工程施工质量综合检查问题的报告，指出万科幸福悦施工三大质量问题，仿佛一记重拳击在业主们的心头；广东电视台《社会纵横》栏目，更是对该楼盘施工质量问题进行了追踪报道。

▲《社会纵横》报道万科幸福悦质量问题

万科在黄埔区的项目出现质量问题早有先例：去年年底，一封反映黄埔万科尚城质量问题的投诉信，登上了广东省领导留言板；而就在万科幸福悦质量报告挂出的三天前，笔者还解读过万科在长岭居的一个存在质量问题的项目——黄埔万科里享家。这不禁让笔者顿生困惑：万科，你到底怎么了？

楼市的负面爆料早已不是新鲜事，碧桂园、保利等都曾遭受负面新闻的“洗礼”。而万科作为地产圈大牌，从1988年起就在业内驰骋纵横三十余年，其知名程度我们已不必多讲。然而，这个被誉为业内“质量标杆”的行业大佬，在近年来也是频频爆出施工安全、产品质量、减配降标等问题。

▲中山万科昇海豪庭坍塌事故

2018年底两个月内，万科在中山、贵州、上海连发3起安全事故，频率之高让人瞠目结舌；今年6月以来，包括万科·御澜道、万科·重庆天地及万科·金域华庭等在内的重庆项目，曾因装修瑕疵、减配降标、虚假宣传等问题而不断被投诉；与自家玉鸟流苏创意产业园业主、作家张艳华的房屋质量官司，更是让万科处于舆论的风尖浪口……

北京、上海、青岛、杭州、温州、深圳……万科的负面新闻，宛如点点星火渐成燎原之势，在新浪财经今年6月发布的A股上市房企负面舆情占比榜上，万科以近三倍于亚军的负面舆情“雄踞”榜首。万科屡屡跨过质量红线，频频摩擦消费者的耐心，曾经的行业“质量标杆”为何沦落至此？

▲新浪财经A股上市房企负面舆情榜

大牌房企缘何频频自砸招牌？

2019年以来，房地产调控政策未见松动，截止到11月份，今年出台楼市调控次数累计达554次。今年7月底，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策，释放出最高层调控不动摇的明确信号；央行也是多次强调房地产金融政策严监管，杜绝违规资金流入房地产……这预示着各大房企的艰难时光在短期内不会结束。在这种大背景下，一些行业通病渐渐浮出水面，不少房企更是频现狼狈吃相，其中万科的表现非常惹眼。

网上流传，万科实行的是“5986模式”，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成，产品必须6成是住宅，这样高周转的模式很难“慢工出细活”。同时，万科拿地也是不遗余力：据中指研究院统计，在2019年1-11月全国房企拿地排行榜上，万科以1570亿位居拿地金额榜首，以2909万平位居拿地面积第三，这样会给企业资金链造成很大的压力，对资金回笼的欲望会更加强烈，甚至会为此削减项目成本，偷工减料，减配降标。这样的话，建出来的房屋质量和配套很难有保证，由此引发的维权风潮也就一浪接一浪了。

楼市遇冷，房企生存艰难，经济学家马光远更是表示：“未来中国将只有20%的开发商能活下来，80%的开发商都会死掉”。万科如此高拿地、高周转、低质量保障的开发模式，最终损害的还是消费者的利益。害人终害己，长期如此的话，再好的金字招牌也会被腐蚀掉。

流量大盘产品质量折戟知识城

以今天的主角万科幸福悦为例，作为万科幸福誉项目的五期，本身就自带光环——万科幸福誉是中新知识城最早开发的楼盘之一，入住率很高，称得上是知识城乃至黄埔区的流量大盘。据阳光家缘统计，从2014到2018年整个知识城网签14355套住宅，而万科幸福誉以6991套几乎独占半壁江山！连续四年稳居销冠，确实是光芒万丈。万科幸福悦作为万科幸福誉的一部分，7月份开盘之时有人将其称为“王者归来”，更有个别楼市大V号冠以“杀手级楼盘”，开盘当天也是异常火爆，人潮涌动，官方宣布当天销售额近10亿！

▲万科幸福悦开盘现场

如此得天独厚、光彩耀眼的项目，被责令停工整改、爆出施工质量问题，真是让人大跌眼镜。近日，万科幸福悦业主发现，五期开发商为广州启日房地产开发有限公司，不是一、二、三期的广州知识城置业发展有限公司，这让业主更增疑虑。据企查查信息，这两家公司都是万科的子公司，我们无法得知二者具体的施工操作是否有差异，但无论如何，项目本身的影响力已经遭到很大程度的削减。那么，万科幸福悦的先天条件如何？让我们觉得可惜的原因到底是什么呢？不妨让我们来分析一下。

万科幸福誉区位解读

万科幸福誉分为一、二、三、五期，万科幸福悦是项目的第五期。因为目前在售的主要是第五期，被爆出施工问题的也是第五期，因此笔者对项目区位、配套、楼栋、户型等的分析解读，会着重聚焦一下万科幸福悦。

▲中新知识城效果图

万科幸福誉位于黄埔区九龙镇九龙大道边，正是中新知识城南起步区核心地段。中新知识城是广州向东发展轴线上的重要节点，其板块价值不言而喻，在本公众号之前关于知识城3大楼盘——龙湖双珑原著、招商雍景湾、时代天韵的解读文章中，已有很全面的分析（有兴趣的读者可翻阅往期文章），这里不再长篇大论。总之，知识城板块已是今非昔比，往日遍布鱼塘、田野、山地的“蛮荒之地”已脱胎换骨——地处粤港澳大湾区“湾顶”的战略位置，多重路网系统规划和轨道交通建设，围绕“IAB+NEM”战略打造的千亿级产业集群……知识城正在成为一座高起点、高占位、大交通、大产业的智慧新城。
从当前到未来，知识城各方面的规划方案层出不穷，建设发展欣欣向荣，就说近期知识城对区域特色“海绵城市”的探索，其中凤凰湖、九龙湖等人工湖是实现城市雨洪调蓄的“大海绵”。而万科幸福誉北倚正在建设的九龙湖，南观不远处的凤凰湖，东临知识城主干道——九龙大道，其区位价值之高可想而知。五期万科幸福悦与九龙大道之间，虽有项目一、二期隔挡，但客观来讲其区位价值与一、二期是相差无几的。

万科幸福誉配套解读

如同上述知识城的板块价值，万科幸福誉在配套方面的优势，也是源于板块整体的规划发展，环境、交通、商业、教育、医疗等都能享受到板块发展的红利。当然，也存在一些不利因素。

01

环境优势

万科幸福誉倚湖傍水的位置，使其与周边如时代天韵、龙湖双珑原著等楼盘同台竞技。项目北边为未来全广州市最大的人工湖——九龙湖，两者仅一路之隔，说其“坐收300平一线湖景”也不算过分。另外，已建的“打卡圣地”凤凰湖公园也在项目南边几百米处，是业主休闲的好去处。

具体到万科幸福悦，其与一、二、三期在环境上的优势，基本是没有差别的，而且园区东边也有一段天然河道。古人常道：“水即是财”，有如此美妙的湖景在身畔，确实让包括万科幸福悦在内的周边楼盘比较吃香。

02

交通配套

万科幸福誉的地铁交通配套甚是优良，何棠下站就在项目一期楼下，仅一路之隔。知识城支线被周边居民亲切地称为“村铁”，既与14号线相连，又与即将开通的21号线接驳，使知识城能较好地纳入广州地铁网络，实现与科学城、天河智慧城、珠江新城、白云新城等板块的联动。

不过，五期万科幸福悦离何棠下站就略远了，直线距离约1公里，步行时间约25分钟，最好要有代步工具。虽然目前五期门前有狮龙大道北公交站，但乘坐343A路公交前往何棠下地铁站，耗时至少30分钟，跟步行时间几乎不相上下，只能说有利于节省体力。该公交站目前也只有343A路途径，相关的公交系统还需要继续完善。
在道路交通方面，项目北枕在建的知识大道，东靠九龙大道，正是城市主干道交汇处，与内外路网相勾连，出入城区还算比较便捷。目前，知识城的路网规划、建设持续进行中，以后楼盘周边的道路交通会更加完善。

03

商业配套

知识城的开发建设不可能一步到位，目前城区内成熟的商业配套还是寥寥可数。但是，万科幸福誉周边还是形成了一定的商圈气息，当前该地带的人气也还不错。

未来，楼盘附近商业升级的潜力很大：万科幸福悦自配社区商业——万科里商业广场，社区商业一般更注重服务配套和餐饮业态，能更好满足业主对儿童成长和高频消费的需求；周边2公里内的商业配套规划也比较可观，有知识城城南邻里中心、第二邻里中心、绿地缤纷城等，其中绿地缤纷城将于今年年底开业，城南邻里中心预计明年开业；另外，楼盘北边的九龙湖环湖商业区也在规划中，由于真正建成尚需时日，暂不做评论。

04

教育&医疗配套

万科幸福誉周边的教育配套已经比较完善，以五期为中心周边两公里内，有幸福誉伟才幼儿园、凤凰湖幼儿园、凤凰湖小学、何棠下小学、会元学校（小学）、会元中学、南洋华中学校等，同时还有在建或规划的天誉小学、广州实验中学等，从幼儿园到中学，涵盖全年龄段的教育，学位供应充足。

▲万科幸福誉周边学校分布

医疗配套方面的建设也在推进中：距离楼盘数百米外、何棠下站北侧，三所专科医院——中山大学肿瘤医院、泰和诚肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院等都已动工建设；楼盘东北方三公里处三甲医院——南方医院知识城分院也在施工中。

05

不利因素

对万科幸福誉整个项目来说，福山垃圾焚烧厂（广州最大规模固废循环处理园区）、兴丰垃圾填埋场（广州最大垃圾填埋场）位于知识城西南边6-9公里处，楼盘正好处在西南风的风口上，可能会对楼盘造成一定的影响。
而对五期万科幸福悦来说，当下更大的不利因素，是楼房的质量问题以及由此带来的公众反应。在整改名单公布后，万科幸福悦的业主曾给开发商公司发过整改咨询信，而开发商也给出了整改报告书，称地基与基础重要分部、混凝土氯离子含量检测、现浇混凝土结构有多种缺陷等三大问题，已出台整改方案或通过复查。

▲万科幸福悦施工整改报告书

但是，同时也表示不会公布具体的整改细节及详细结果，这让业主们大感困惑，难止忧虑。可见，开发商公司应对业主维权的态度不够积极，而且模糊不清的回应，也会让公众怀疑其整改是否真的如此高效率。总之，闹出如此大的“质量门”，对万科幸福誉这种“明星盘”的负面影响是相当大的。

楼栋&户型解读

参考均价：22000-23000元/㎡

01

楼栋价值

万科幸福誉整个项目占地达到26万平，整体的容积率为1.8，绿化率35%。从实际情况来看，三、五期比一、二期的建筑密度要高，楼栋扎堆现象明显，特别是五期万科幸福悦，销售方也将其定位为“万科重点打造的刚需大盘”——在项目总占地面积约五分之二的土地上，数十幢楼栋星罗棋布，其中大部分为连体建筑，楼间距也不大，整体给人一种密密麻麻的感觉。
对注重舒适需求的置业者来说，这样的布局和密度，会对通风、采光产生一定影响，居住舒适感有所降低。但是，在寸金寸土的知识城，讲究空间的高利用率很正常，再考虑到项目的刚需定位和均价，这种设计也可以理解。

一档：1-12#，得益于自身楼高，除少数低楼层外，整体的采光、通透性等比其他楼栋更具优势；而且有很好的观景面，如1-5#可观九龙湖美景，6-12#可观天然河景；周边有大面积的植被，起到隔离噪音、灰尘的作用。
二挡：楼盘最南边的几幢楼栋（图中红框内），采光和南向视野开阔度不错，但比较靠近商业配套和道路，略受车行噪音、灰尘影响。
三挡：剩下的楼栋，整体比较密集，楼间距过小，相互遮挡会影响日照，通风条件和视野开阔度也一般。

02

户型解读

万科幸福悦的户型，与以往一到三期相同，单元面积、房间数、装修设计等都遵从刚需定位。以在售、待售的户型来看，最小的单元仅为66㎡，最大的也不超过101㎡；按照面积大小，分为二、三、四居，总体的空间利用率很高；根据样板房情况，装修档位中等，风格偏于现代轻奢。

（左右滑动查看户型图、样板房）

空间利用的极致导致客厅、房间都不大，居住舒适度略微欠佳。但是，随着单位面积扩大而增加的房间、卫生间数量，所产生的杀伤力不容忽视。结合两万二左右的参考均价，对刚需客来说确实是相当不错的选择。

编者说：莫让质量问题一子毁全盘

综上所述，万科幸福誉拥有优良的区位，在配套方面虽有瑕疵，但未来周边升级的潜力不小。具体到五期万科幸福悦，按照其产品定位和实际楼栋、户型情况，也是比较符合刚需人群的购房要求。各种因素充分考察下，项目整体的性价比是挺高的，难怪开盘时能那么火爆了。

然而就像下棋一样，万科幸福悦的“关键一步”出现偏差，质量是楼房的命门，轻易碰不到。如果在施工质量上不过关，纵然再大的名气也难以获得消费者的信任。万科幸福悦被抽检出施工质量问题，虽不能代表所有楼栋都有问题，但这对项目全局的影响还是很大的，处理稍有差池就会“一子毁全盘”。

▲万科幸福悦施工现场（图源/幸福誉业主圈）

万科幸福悦自整改以来，面对业主的咨询，开发商官方仅出具一份整改报告书和检测报告，而具体的整改细节没有公布；后续，疑惑难消的业主多次电话咨询，得到的结果也只是“请等后续通知”；项目不同期数开发商公司的不同，更让业主倍感焦虑。这般敷衍的服务态度，着实让人很是恼火，这也会让万科在黄埔区的负面形象愈发突出。

万科创始人王石曾公开表示：“第一固然好，但是你质量好了，只是排第三，有什么不好呢？总比质量不好的第一好得多！”曾经的万科，以精益求精的服务意识和匠心精神，被标榜为“业内标杆”。昔日的荣光在近年逐渐褪淡，但仍有很多人相信着这个老品牌，就像万科幸福悦业主接受采访时说的“因为相信万科所以选了他们的房”。希望万科幸福誉官方能够重视此番负面舆论，做好施工整改并公布细节，安抚业主情绪，再现昔日的流量大盘荣光。

以上只是笔者个人观点，对楼盘的考察还请置业者们亲临现场，综合考虑各方面因素。

完

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