保利拾光年：广州销冠知识城首盘，当真是“岁末王炸”？

前言：保利拾光年火爆开盘

12月13日，知识城的“网红盘”保利拾光年终于开盘了。不得不说这时机挑得很到位，赶着“双十二”的热潮，现场爆出的价位堪称惊喜——底价为2.1万/㎡，最高价为2.4万/㎡，总价130万即可买两房！开盘现场人山人海，火爆程度不亚于万科幸福悦开盘时刻，本次推出的是1-2#，货量约200套。相关中介方透露：当天售出超过130套，去化率约65%；剩余套数大部分已在近几天陆陆续续售出，目前在售的基本只有期房了。

▲保利拾光年开盘现场

保利拾光年，是保利集团落子知识城的首个住宅项目。保利集团是1992年经国务院、中央军委批准组建的大型中央企业，前身为保利科技有限公司。虽说在全国市场销售榜上不及碧桂园、万科、恒大等房企，但在广州市场保利一直都是业内销冠。据克而瑞数据统计，在2018年广州房企销售金额排行榜中，保利以199亿独占鳌头，创下了广州房企销售金额的历史新高，连续7年稳坐广州房企销冠宝座。

与万科、时代、龙湖、招商等地产商相比，保利“进军”知识城显得有点姗姗来迟，但俗话说“好饭不怕晚，好事不怕慢”——自立项以来，各种官方宣传和坊间传闻，就让保利拾光年吊足了众人胃口，稍有风吹草动即广而告之，赚足了眼球和话题，如今开盘依然热度不减。置业者大军时刻惦记着这个网红盘，开盘200套如同打牙祭，大家对它的期待值依然很高。

说到保利拾光年，就让人不禁想起其“身畔”的万科幸福誉，这两个盘被拿来对比早就不是一天两天的事儿了，毕竟两者的区位、配套、定位、户型、价格等的相似度很高。坊间媒体更是盛传两者的“相爱相杀”，甚至有网友直言保利拾光年的地块原是万科幸福誉六期，被保利“抢”走了——

据官方资料显示：保利拾光年所在的ZSCN-C1-1地块曾于2012年10月挂出，起拍价为20208万元，但最后竟因无人竞拍而流标。直到去年7月，中新广州知识城投资开发有限公司再次将其挂牌出售，保利、万科等房企大佬争相竞拍，最终保利以160061万元入手，六年间地价翻了近八倍，可见这地块的价值也是今非昔比。总之，保利拾光年从地块竞拍到开盘销售，就注定要与万科幸福誉切磋一番。下面，就让我们具体聊聊保利拾光年的项目价值。

保利拾光年区位解读

由于保利拾光年与万科幸福誉五期（万科幸福悦）只是一路之隔，很多方面几乎是同等条件，因此笔者在对保利拾光年的区位、配套解读时，会略微简略些。想了解楼盘所处地带更多内容的读者，可点击下方万科幸福誉的文章标题进行阅读，同时也可自行对两者进行初步的比较。●《万科幸福誉：大牌房企一再折戟，“质量标杆”跌落神坛？》

▲中新广州知识城效果图

言归正传，保利拾光年位于中新知识城南起步区总部湾，知识城的区位价值毋庸赘述，这个引领广州、广东以至中国产业高端发展，尤其是知识经济发展的新引擎，已有超1000家企业落户，万科、合景、时代、龙湖、招商等众多知名地产商入驻，城建、交通、配套等规划持续出炉。未来，将有超50万的人才在知识城工作和生活，一座全方位发展的高端产业、人才、服务集聚新城正在崛起。
近日，网传知识城或将对本科及以上人才放开限购。如果最终消息属实，将能提高板块内的楼盘成交总量，同时或会带动房价上涨；但是，只要调控得当，理论上房价涨幅不会很大，这一利好政策将有利于“留住”人才，为知识城发展提速。这对保利拾光年等在售、待售楼盘是提高销量和利润的大好机会，对购房者也是入手知识城住房的良好契机，能实现一定程度上的“双赢”。当然目前都只是传闻，最终要以政府文件为准。

保利拾光年坐落在知识城九龙湖畔，九龙湖环湖总部经济带已于今年9月动工，规划定位为“绿色生态的知识城总部湾、知识城高端创新资源集聚中心”，分为中央活力区、生态科普区、运动共享区、创意文化区四大功能区，将塑造为国际级的滨水公共活力中心。与周边临湖楼盘如万科幸福悦相比，保利拾光年北向正对着九龙湖（万科幸福悦在九龙湖东南方，且北向观景面比保利拾光年小），是名副其实的一线湖景房，区位价值确实不可小觑。

保利拾光年配套解读

01

环境优势

诚如上述所言，保利拾光年是真正地坐拥300平九龙湖景，观景体验相当不错。九龙湖作为知识城中部雨洪蓄调工程（一期）的“大海绵”，规划有51个景点，并以“三桥一塔”直逼杭州西湖之胜景。

▲九龙湖效果图

此外，凤凰湖公园在楼盘东南方1.8公里处，因为有万科的楼房遮挡，所以谈不上什么观赏凤凰湖美景。但是，可以作为业主目前休闲的一处选择，在公园美景中散步、运动，缓解生活和工作压力。

02

交通配套

保利拾光年位于在建的城市快速通道——知识大道与KS1路交汇处，正是四通八达的位置。知识大道西起玉兰大道，往东经规划主干路、永九快速路、KS1路相交，止于与九龙大道，是知识城“井”字型快速路网的重要路线之一。保利拾光年位于地铁14号线（知识城支线）附近，14号线（知识城支线）北接14号线可到白云，南接21号线可达天河。但是，楼盘距离何棠下地铁站并不近，直线距离超过1公里，无论是步行还是乘公交前往地铁站，耗时均不少于半个小时，而且周边的公交系统也尚待完善。

03

商业&教育&医疗配套

商业方面，保利拾光年自带底层商业，可满足业主日常生活需求。周边楼盘如万科也自建社区商业——万科里商业广场，虽是不同楼盘的业主却不影响共享。此外楼盘两公里内，其他已规划或在建的配套有城南邻里中心、绿地缤纷城、第二邻里中心、第三超级邻里中心、九龙湖环湖商业区等。

▲即将开业的绿地缤纷城

教育方面，保利拾光年自配11班制幼儿园，周边天誉小学、省级会元学校（小学+初中）、国家级广州实验中学等学校环立，从幼儿园到中学覆盖全年龄段教育，拥有充足的学位资源，来满足业主子女的就学需求。
医疗方面，附近何棠下站东侧三所专科医院（中山大学肿瘤医院、泰和诚肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院）、北面九龙新城的综合医院（南方医院知识城分院）都在兴建当中。
综合来讲，保利拾光年的配套得益于知识城总体的规划，尤其是地处环湖总部经济带的效益辐射，在交通、环境、商业、教育、医疗等诸多配套都有政策加持，未来的升值潜力不言而喻。

04

不利因素

对凤凰湖、九龙湖附近的楼盘来说，不可避免地都会谈到西南边6-9km处的两个垃圾处理场——福山垃圾焚烧厂、兴丰垃圾填埋场。实际上，这样的距离已经挺远了，对楼盘的影响也不会很大，但这种不稳定因素还是会对人们造成一定的心理影响。另外，项目规划有2882个地下车位，车位配比为1:1.2。但是，随着生活水平的提高，很多家庭都不只有1台车，难保入住率上升后车位能供需平衡。

楼栋&户型解读

参考房价：21000-24000万/㎡

01

楼栋价值

保利拾光年的建设规划在10月份经过调整，由原规划的26栋6-30层高住宅，变为39栋6-31层高住宅。乍一看楼栋数增多了，但其实建筑密度下降了——原先楼盘西片为6层高的联排别墅区，占地面积不小，整体密密麻麻的，观感欠佳；现在变成11层高的小高层，通透性和观景体验都有所提升。

（滑动查看/图源：房产小肖、广州PLUS）

项目占地128742平，绿化率30.8%，容积率为1.8（知识城楼盘的平均容积率为2.7-3.0），户外的公共空间甚是宽敞，搭配邻里花园、游泳池、篮球场、健身设施等配套，居住和活动体验比较舒适；楼栋布局错落有致，楼间距不窄，整体的采光度、通透性也不赖；楼栋间还有架空连廊实现互通，在这一带的楼盘中是很少见的。保利拾光年效果图出炉后，就被网友称为高颜值的“网红盘”。结合目前的局部实景图来看，项目主打现代轻奢路线，园林布局也做了一定的规划和打磨，整体看起来比较养眼，完全建成后的效果值得期待。

一档：9-14#是项目的楼王，典型的一线湖景房，300平九龙湖美景尽收眼底；楼层多为17层，比南边毗邻的一排11层楼栋高，采光度和通透性都挺好的；靠近快速路知识大道，却也有较大面积的绿化带，对车行噪音、灰尘进行隔离。
二档：1-8#、15#、17#、19#、21-25#，整体价值相当，但各有缺陷。15#其实也是一线湖景房，无奈太靠近小区垃圾收集站，会受到一定的影响，只能退居二档；1-5#、21#比较靠近小区商业和外部道路，可能会有一点噪声、灰尘影响；6-8#、17#、19#和22-25#位于小区中部，但由于比较低矮（仅11层），日照受到南边高楼栋遮挡，采光略逊一筹。
三档：16#、18#、20#，楼栋低矮，采光一般，更重要的是位于小区最西边上，临近KS1号路城市主干道，中间又都是小区公厕、电房等物业设备，没有绿化带，易受车行噪音、灰尘甚至异味影响。

02

户型解读

保利拾光年目前推出的户型分为4种，包括二、三、四居。按照规划图来看，小区楼栋的楼形都很相似，现在这4种户型的参考价值还是蛮高的。
保利拾光年的定位是刚需，这在户型上体现得非常明显。从面积看，62-96㎡都是小户型，走极致紧凑风格，比市面主流多出一个房间，如96㎡做四房两厅一厨两卫，空间利用率极高；从结构来看，对布局和设计做了一定的优化，动静分区，厅出阳台，让居住品质有所回升；从价位来看，与极致户型对应的是总价、首付的下降，如两房总价为130万、首付13万，杀伤力不容忽视。

（左右滑动查看更多户型图）

全明户型96㎡四房的性价比最高，南北通透，采光和观景俱佳，又是横厅设计，空间感比较好；85㎡三房胜在采光，75㎡三房胜在观景；62㎡两房则要由阳台朝向决定，北向的可观景而采光略差，南向的日照条件好却无法观景，各有利弊。总的来说，保利拾光年的户型是紧咬着知识城的所有竞盘，特别是万科幸福悦。这些极致小户型虽说居住舒适度有限，但对刚需客来说却是一种优选。

编者说：九龙湖“网红盘”后续拭目以待

保利拾光年偏向于刚需型的客户，在楼栋布局、户型优化方面又尽力提高居住的生活品质，这点倒是难能可贵；周边各项配套建设稳步推进，九龙湖周边的发展潜力之大是毋庸置疑的；楼盘均价与周边刚需项目基本持平甚至更低，诱惑力不小。综上所述，保利拾光年的性价比甚高，不失为刚需客优选楼盘之一。

保利拾光年最为直接的竞争对手是万科幸福悦，鉴于后者最近的“质量门”风波未息，会使购房者将更多目光聚焦到保利拾光年这边。保利拾光年开盘之际被称为“岁末王炸”，日前也推出了“年终特惠单价19999元/㎡”活动，后续能否在房产销售上乘胜追击，交出亮眼的销售成绩单，让我们拭目以待。以上也只是笔者个人观点，建议各位购房者综合考虑各种因素，自住或投资都需谨慎行事。

完

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