富力悦禧城：笔村十年旧改大盘，涅槃建成倒计时？
前言
富力笔村旧改造签约率超92％
近期，富力旗下城市更新集团对外投资平台发布消息称，截至2019年12月20日，黄埔笔村村民房屋签订拆迁补偿协议的签约率已超92%，目前该村拆迁面积已超80%，这对历经十年的笔村旧改无疑是取得实质性进展的一步。
作为广州市首批“城中村”改造试点单位之一，由笔村集体经济组织自主改造的旧改工作进度一直比较缓慢。富力在2015年介入，力图将笔村打造成全新的高端住宅小区，配备健全的交通路网、公交枢纽、医院、体育文化会所、社区服务中心、绿化公园、九年制学校及幼儿园等，实现市政配套的全面覆盖。
成立于1994年的富力集团，已在旧改的道路上走了20多年，甚至可以说“旧改王”的标签已经贴到富力的骨髓中了。截至2019年6月底，富力城市全国更新板块签约合作城市已超60个，在咱黄埔就有包括笔村、茅岗村在内的十多个村落由富力操刀。除主营业务房地产开发之外，富力在酒店发展、商业运营、文体旅游、物业服务等领域也颇具经验。客观来讲，笔村旧改由富力负责是比较有保障的。
2016年，笔村建成富力悦禧城一期（即富力悦禧花园），目前已经售罄，并于2018年交楼。去年9月，二期销售中心和样板房开放，当天现场看房和咨询者众多，人气火爆，并于次月启动登记。一些第三方房产网站曾预报二期会在2019年年底开盘，但据官方销售介绍是在春节后开盘，具体日期待定。在黄埔区人才住房政策变动，楼市升温明显的大背景下，无论是新开盘还是加推盘，都会进入置业者“货比三家”的清单。富力悦禧城的销售成绩如何，还需静观其变，现在先让我们来看看它的项目价值。
富力悦禧城区位解读
富力悦禧城位于广园快速路与东鹏大道交汇处，正是黄埔临港经济区板块的北端外围。根据最新的规划，黄埔临港经济区的范围已延伸到开创大道以东，总面积达到2504.34公顷。
黄埔临港经济区定位为新时代的全球创新港城、粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心、传承海丝文化的绿色人文城区。整个板块将打造航运服务商务区、国际科技展贸区、国际总部中心区、全球智创集聚区、文化创意展示区、绿色生活配套区等六大分区，规划居住人口27万，兴建15条轨道、2条高铁和1座国际邮轮。作为广州第二CBD的重要组成部分，临港经济区将与国际金融城、珠江新城、琶洲互联网集聚区等组团联动，成为粤港澳大湾区的重要发展引擎。
未来，黄埔临港经济区将形成“两带多廊、生态织补、六区多点、产业联动”的整体结构。其中，“两带多廊、生态织补”是指以保育龙头山、江心岛为主的绿色生态基底，以珠江景观带及东江景观带为统领，多条通江廊道，整合绿地、水脉形成生态网络。而富力悦禧城正倚靠着龙头山绿核的东部生态区——丹水坑风景旅游区，能受到板块发展一定程度上的辐射。
目前，楼盘周边多为山野植被，附近拆迁施工也持续开展，就现状而言并不算好，甚至可以用荒僻来形容。但是，板块规划发展及其自身布局的持续建设，也让不少房产大V号和置业者比较看好它。客观来说，富力悦禧城的区位价值不差，未来潜力看旧改。
富力悦禧城配套解读
环境优势
富力悦禧城在生态环境方面天独厚，整个楼盘依山而建，包裹着丹水坑风景区的东北角。丹水坑风景区是集人文名胜、体育娱乐、商务会议、消闲度假于一体的风景区，而且根据黄埔未来15年的旅游发展规划，这里被列入近期目标（2020-2025年），将建成为3A级旅游景区。丹水坑风景区西边即为龙头山森林公园，距离楼盘约2公里。青山绿水与居住休闲相伴，确有生态宜居的氛围。
▲丹水坑风景区
此外，拥有700多年人文历史的笔村，在产业方面较少有大型工业进驻，周边虽有一些物流园区和小型工厂，但基本上没有很大的环境污染。同时，旧改也能兼顾人文古迹的保留，尽力协调生态与人文平衡。整体来讲，笔村旧改完成后，富力悦禧城在环境配套方面是相当优越的。
交通配套
富力悦禧城周边的交通路网甚是密集，城市快速路、主干道环绕楼盘四周，如广园快速、东鹏大道、开发大道、护林路（三、四期，在建）等，外围连接开创大道、黄埔东路、广澳高速、广深沿江高速等路线，出入便捷。但是，现有的这些道路时有拥堵情况，特别是早晚高峰期，只能寄希望于后续的交通建设和改善。
公共交通方面，项目楼下即为笔村总站，337路、340路、447路、567路等线路途经；稍远些的公交站还有笔村立交南、黄埔水库等。轨道交通方面，距离项目最近的地铁为13号线，但从楼盘销售中心前往最近的南岗站都要2.5公里，最好要有代步工具；不过，楼盘二期距离有轨电车2号线（已开建，预计2022年通车）宏远路站约800米，业主可搭乘电车接驳地铁。
商业配套
富力悦禧城本身一到四期自带底层商业，五期会配套14.5万平的商业综合体。同时，富力笔村旧改项目完成后，将拥有1.5倍于天河城的24万平商业设施，形成集住宅、酒店商场、商业步行街于一体的城市商业生态圈。虽然建成为时尚早，但是值得憧憬。
此外，项目毗邻南岗片区，现有的商业配套成熟，楼盘东边1公里处有时代城、百事佳亨辉广场、汇赢商业广场、祥利来商业城等汇聚而成的商圈；已经动工或即将开业的还有南岗万达广场、大湾区国际动漫城、黄埔佳纷天地等。
教育配套
学校教育方面，富力悦禧城内部自带小区幼儿园，同时项目五期建有品牌公办学校，据销售人员介绍已与广外签署合作协议，配置为小学36班、初中18班。除此之外，项目附近还有东区中心幼儿园、东区小学（市一级）、东区中学等。总的来说，学位资源涵盖了12年基础教育，业主的子女就学问题能有较好的解决。
医疗配套
目前，富力悦禧城附近的医疗设施多为村卫生站，如笔岗社区卫生服务站、东区街笔岗卫生服务站宏岗分站、东区街卫生服务站严田分站等。较大些规模的医院是距离楼盘2-3公里的广州开发区医院（南岗园区）、广东中能建电力医院、暨华医院等，驾车10-20分钟可到达，整体的医疗配套可以满足基本的需求。
不利因素
对富力悦禧城来说最大的不利因素是，在楼市行情起伏不定的背景下，想售完如此大体量的产品并不容易，楼盘的销售周期会较长。笔村旧改已历经十年风雨，虽然富力官方表示整个旧改项目将于2023年完成全面改造，目前只进入二期建设，后续进展的加速会非常吃力，能否如期完成还是个未知数。即使真的完成了，产品销售的压力也会很大——严格意义上讲，近期黄埔住房政策的变动并非“放开”限购，后续楼市行情依然会有波动，短期内是很难将近180平的产品全部售完的。
同时，项目所在的外部区域的规划建设周期也很长，周边环境短期内实在难以快速更新，这对产品价值的提高有很大的阻碍：周边有较多物流和仓储基地，如隔壁的京东华南第一物流中心，大货车出入频繁；项目西北方3.5公里处为迟迟难以搬迁的广石化，冬季西北风盛行时会有一定的影响（笔者踩盘发现，楼盘一期部分楼栋还张挂着“臭臭臭臭”、“毒毒毒毒”的横幅）；一期小区门口有很多高压线，虽然与楼栋之间的最小距离约40m（参考《电力设施保护条例》第十条，通用伏数的高压线距离居住区至少20m），已属安全距离，但还是有网友担心存在辐射问题，而且这些高压线也很影响美观。
楼栋&户型解读
参考房价：30000元/㎡起楼栋价值
富力悦禧城分为五期开发，其中五期为商业综合体和公办学校，此外还有两处回迁房。整个项目抱山而建，观景面很大，本身绿化率也达到35%，景观甚佳；容积率为5.02，整体的楼栋密度大，居住舒适度会受影响；好在南北向的楼间距较大，采光和通风不至于恶劣。
按期数来评解的话，二期的整体价值最高，门口即为学校和商业综合体，距离有轨2号线宏远路站也最近；三、四期比二期离宏远路站略远一些，整体上稍逊一筹；一期价值最低，不管是物流厂区还是高压线都在一期旁边，离广石化也是最近的。由于在售、待售的住宅是二到四期，笔者的楼栋解读会直接跳过一、五期和回迁房。
二期：T6-T7最佳，南北通透，采光和观景俱佳；T1-T3、T8-T9靠近道路，低层易受车行噪声和灰尘影响；T4-T5，阳台非南北朝向，采光、通风略差，西向住户直面下午的阳光，影响居住体验。
三期：H4-H5位于小区内部，安静且采光、通风良好；H1-H3相对靠近道路，会有一定的车行噪声和灰尘。
四期：L2-L6、L9-L11，采光度、通透性和观景面都不错，居住体验好；L12-L17，南向也可望园林，视野开阔；L1、L7-L8、L8-L19，采光和通风无大问题，但易受外部道路车行噪声和灰尘影响。
户型解读
据官方销售介绍，目前二期在售户型共有5种：总体较贴靠市场上的刚需主流，73㎡做二房，89-110㎡做三房，12㎡做四房；整体的空间利用极致，浪费较少；所有户型都是厅出阳台，采光度和空间感较好；虽是刚需户型，却也尽量做出一些改善，如设置入户花园和交标配送热水器、玄关柜、洗碗机、中央空调等细节产品。虽然三、四期的具体房型尚未披露，但二期的这些房型也可作为参考。
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73㎡两房一卫和89㎡三房一卫（其中一个是书房），都是竖厅设计，动静分区，空间利用率高，缺点是户内视野较狭窄，且是北向户型，采光略差；97㎡三房两卫，也是竖厅风格，户内视野窄，但却是南向户型，日照条件较佳，两个卫生间也较前两种增强了杀伤力；110㎡三房两卫和120㎡四房两卫，都是南北通透式户型，横厅设计，户内空间感较佳，缺点是无法动静分区，并且据销售透露，连体建筑中的110㎡户型被夹在楼栋中间，外部观景面较窄（如下图所示），届时该户型的价格应该是最低的。总的来说，各种户型各有利弊，置业者可综合考虑具体需求和经济承受力，选择自己满意的户型。
总结
从楼栋布局和户型来说，富力悦禧城也是偏向于刚需客的要求。据销售透露，目前二期的吹风价约为3万/平，客观来说只要笔村旧改完全建成，楼盘的性价比可观。以上只是笔者个人观点，各位购房者当综合考虑，自住或投资都需谨慎行事。
踩盘照片
▲摄/冰角
完
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