时代印记：知识城北地铁上盖，能甩城南竞盘数条街？

近期，黄埔2020年首批旧村改造项目正式动工，其中有3个项目位于中新广州知识城，比例高达75%。知识城作为黄埔区、广州开发区总体发展规划的战略重点之一，其区域内的旧改向来备受重视。但是，旧改项目一般很难快速出成果。今天，我们就来解读一下知识城历时已近十年的红卫村旧改项目——时代印记。

▲2017年红卫村旧改项目开工仪式

其实，红卫村的旧改很久之前就启动了，早在2011年，时代中国就取得该村一、二社的旧改项目（三、四社在去年由合景泰富拿下）。跟其他旧改项目一样，时代印记在村民签约、拆迁方面也吃了很多苦头，直到2017年10月一期土地居民才搬迁完成，同月月底正式动工。开发商曾表示：“确保2021年年底前村民全面回迁，2022年年底前集体物业全面交付。”Flag能否实现还不好说，但项目历时已近十年却是不争的事实，和笔者解读过的笔村旧改半斤八两，整体进度确实有点缓慢。

再来聊聊时代印记的开发商——广州时代红卫投资发展有限公司，隶属于红卫村经济联合社和广州时代控股集团有限公司，楼盘属于政企联合开发项目。1999年成立的时代中国（原称“时代地产”），业务涉及住宅开发、城市更新、商业、社区服务、家居家装、教育等各个方面。

▲2019中国房地产百强企业名单节选

作为知名粤系房企之一，时代中国长期深耕珠三角，在广州、佛山、珠海、中山、清远等城市不乏成功项目，近年来发展甚是迅猛：2016-2018年和2019年上半年，时代中国的销售额分别为293亿、416亿、606亿和312.3亿，增速不小。在《2019中国房地产百强企业研究报告》中，时代中国位列第34名，是华南地区颇具影响力的房地产开发企业之一。

时代中国在知识城楼市早有建树，曾以时代天韵项目，在南起步区与万科、龙湖、招商等房企同台竞技。本次解读的时代印记，则是企业在知识城北起步区的新项目，与时代天韵大有南北呼应之势。时代印记营销中心已于今年元旦开放，目前项目售价待定（吹风价1.8-2万）。接下来，就让我们具体分析一下时代印记的整体价值：

时代印记区位解读

时代印记位于黄埔区九龙大道九龙大道以东、凤凰一路以北。知识城的区位价值之高，本公众号以往文章已多次解读，此处就不再长篇大论。作为大湾区首个国家级双边项目、广深港澳科创走廊龙头，各项利好政策不断在知识城覆盖落地，截至去年12月已引进企业超过1600家。未来的20年，知识城将成长为一座为50万人提供生活、工作、学习、休闲全方位发展型的新城。

▲图片来源于广州一手楼资讯

具体到时代印记所处的知识城北起步区——与南起步区承担住宅、商业、行政、配套设施、知识产权园区、创新创业园区等复合功能的“产城融合”概念不同，北起步区强调的是IAB、NEM等高新产业集聚。
北起步区内可谓藏龙卧虎，GE生物科技园、百济神州、粤芯芯片、诺诚健华、中新国际联合研究院、冷泉港实验室多个龙头企业和研发机构云集其中，世界级的国际生物医药价值创新园也落户在此，巨大的产业集聚效应，让资金、技术、人才等经济要素不断汇聚。

▲知识城国际生物医药价值创新园效果图

目前，除时代印记之外，北起步区基本还没有其他住宅项目。而随着北起步区就业人才的持续集聚，这一带的置业需求却在不断上涨。时代印记算是抢占了这一“风口”，从其具体的区位价值来说，未来确实也有一定的升值潜力，因此也受到了不少房产大V号和置业者的关注。

时代印记配套解读

交通配套

在配套方面，时代印记最为“吸睛”的就是它的交通优势——知识城“村铁”14号线（知识城支线）红卫站的A口、B1口直接挨着小区，确实算是真正的“地铁上盖盘”。离地铁站口最近的是回迁房，可售的住宅A区、B区距离地铁站口350-500m，步行约5分钟，客观来说还是比较近的。

不过，由于项目位置离市区较远，目前搭乘地铁去往科学城、白云机场、珠江新城等都不少于1小时，耗时比较久；等穗深城轨北延段（即新白广线，预计2021年试运营）后，居民就可在马头庄站换乘城轨，更快到达白云机场了；同时，之前网传新规划的高铁知识城站也将设在马头庄，如若属实，对时代印记业主来说也是一大福利，当然要以官方最终的正式文件为准。

公共交通方面，小区周边1公里范围内的有青年农场站、地铁红卫站、凤尾村委站、凤尾路站等，同时小区门口规划新设公交始末站，能和地铁实现较高效的换乘；周边道路方面，小区毗邻九龙大道、凤凰一路（规划中），驾车上广从公路、北三环高速等较为便捷，目前也没有太大的拥堵情况。

教育配套

时代印记项目本身配套有两所幼儿园、一所36班小学，能为业主儿女提供学前、初等教育资源。同时，小区周边1公里内还有培贤学校、凤尾学校、广东白云学院（北校区和钟落潭校区）等，基本能涵盖全年龄段教育，满足业主需求。

▲时代印记周边教育配套

商业配套

时代印记不是单纯的住宅项目，其自建配套体量不小，涵盖了酒店、写字楼、购物中心、商业街、一般性公寓和高级政府人才公寓等设施，业态多元丰富，并且离住宅区很近，能较好地满足业主日常生活的消费需求。根据销售人员介绍和效果图情况，这些设施位于九龙大道边上，是项目的第三期，会比住宅区略晚建成。

▲时代印记自建配套效果图

至于外部的商业配套，时代印记目前有一定的不足——项目距离知识城规划、在建或已开业的大型商场，如三大邻里中心、绿地缤纷城等都比较远，从小区驾车去往这些地方需20-30分钟，耗时较长。预计要等自建配套建成后，才能改变这一现状。
不过，小区距离知识城北规划的马头庄站TOD综合体却很近，坐地铁一站可达。近日，广州开发区管委会下属广州元创投资开发有限公司竞得马头庄站附近ZSCB-A5-1地块，将以马头庄站点为圆心，开发成总投资不低于40亿，涵盖酒店、商业、办公等多元业态的TOD综合体。项目预计2021年竣工，建成后将为周边的物业带来溢价，对近在咫尺的时代印记来说，确实是值得期待的一大利好。

医疗配套

时代印记附近大型的医院比较匮乏，有的只是诸如红卫村卫生站、九龙镇中心卫生院等小型医疗机构。业主的就医，主要还是靠南起步区后续建成的医院，如专科医院——中山大学肿瘤医院、泰和诚肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院等，以及三甲医院南方医院知识城分院。从小区驾车到这些医院约20分钟，乘坐地铁则需要40分钟左右，相对来说还是比较远。

环境配套

在环境方面，时代印记的东面虽有较大面积的绿地植被，但整体而言并不出彩，周边缺少市政公园、风景区等生态休闲场所。比较大型的生态公园如九佛凤凰山公园、九龙湖景区、凤凰湖公园等，与小区的直线距离都超过6公里，来往并不方便。

小区东部植被处也有较大面积的水体（白汾水库），但距离楼盘超过1.5公里，景色可观赏性实在有限，跟万科幸福悦、保利拾光年等对应九龙湖的一线湖景房更是难以相比。

不利因素

目前，时代印记周边的整体环境甚是荒凉，人气有限，生活氛围较差。跟南起步区的万科幸福誉、时代天韵等楼盘相比，地处北起步区的时代印记，目前的周边整体配套还不够完善，尚未形成配套醇熟的生活环境，需要等到附近的各类项目建成后才能有所改善。毕竟想做“吃螃蟹的第一人”，就要耐得住被钳的痛。
由于地处产业集聚区，也有一些置业者担心污染问题，如落户于知识城北的百济神州、诺诚健华等药企的生产基地和工厂，位于楼盘的正南部2.5公里处。其实这些都是先进的高新技术产业，理论上会配套无尘车间净化系统类的设施，空气污染不大。

▲已封顶的诺诚健华生产基地

再如，置业者对小区南边的九龙水质净化一厂存在顾虑。事实上水质净化厂不同于污水处理厂，是对河水（非工业、生活污水）做净化的设施。不过，对不怎么了解具体情况的置业者来说，难免会有心理影响。
▲第三方网站关于时代印记的信息
此外，按照第三方网站放出的信息，时代印记的停车位总数为813个，包括222个地上停车位和591个地下停车位；项目的总户数达到3679户，如果信息准确的话，就意味着车位配比仅为1:0.22，连1:1都达不到。而且，我们经常强调现在很多的家庭甚至不止一台车，后续入住率上升，小区可能会出现停车位供应不足的情况。

楼栋&户型解读

参考房价：18000-20000元/㎡（吹风价）

楼栋价值

时代印记占地25.74万㎡，建筑面积为114.98万㎡，包括复建区（回迁房）、三期商业综合体，和住宅一期B区（共4栋，26层）、二期A区（共19栋，26-32层）。目前待售的是B区四栋和A区的A18-A19栋。在此，笔者的楼栋和户型解读会跳过回迁房和三期综合体。

一期容积率为3.3，略高于知识城楼盘的平均容积率（2.7-3.0），从规划图看，二期容积率也差不多，虽然南北向楼间距已刻意拉大，通透性还行，但在日照方面低楼层住户可能被遮挡。除个别楼栋外，大部分建筑离外部道路较远，车行噪音和灰尘影响较小。景观方面，一期绿化率为35%（二期也差不多），多绿地、树木，搭配河流和游泳池等水体，有一定的观赏性。小区建有羽毛球场、亲子活动区、儿童乐园和成人健身区等设施，居住体验良好。

A18、15-16栋：南临小区河流，景观较好，且能隔离车行噪音、灰尘，采光度和通透性都不错；B3-B4栋：南面有大片绿地，采光和观景俱佳，南北通透；A19、B1-B2栋：整体条件和上述楼栋相当，但离外部道路较近（A19靠近北边规划路，B1-B2靠近西面道路），低楼层住户可能受到一点车行噪音和灰尘影响；5-14栋：位于比较安静的小区中部，通透性不错，但低楼层住户采光略差；1-4栋：通透性无大碍，低层采光略差，距离地铁口和公交始末站最远。

户型解读

目前，时代印记推出的户型共有六种，包括88㎡两种和74㎡、100㎡、103㎡、120㎡各一种，涉及楼栋为A18-A19栋和B1-B4栋，所有户型均为厅出阳台。

（左右滑动查看户型图）

74㎡两房两厅一卫：竖厅设计，动静分区，空间利用率较高，但整体略显紧促，且为北向户型，日照条件不佳。

88㎡三房两厅一卫：分为两种户型，也是竖厅设计，难以兼顾空间利用率和居住舒适度，细分的话，B区的此类户型为南向，日照条件好，A区则是北向，采光略差。

100㎡三房两厅两卫：空间稍微宽广了些，多做了1个卫生间，提高了杀伤力。

103㎡三房两厅两卫：横厅设计，空间感和舒适度不错，采光好，南北通透，缺点是无法动静分区。

120㎡四房两厅两卫：跟103㎡户型有相同的优缺点，但增设了一个多功能厅，且多出一个阳台，采光和南北通透性再度提升。

总的来说，时代印记主打的也是市场主流的刚需户型，但也没有达到之前笔者写的保利拾光年那种极致紧凑的程度，居住体验较佳。具体选哪种户型，需要各位置业者根据自身需求和经济能力，综合考虑后才好做决定。

总结

作为知识城北起步区第一个楼盘项目，时代印记在区位价值、开发时机等方面占据了很大的优势。在交通、教育、楼栋价值、户型优势等方面，时代印记与南起步区的楼盘处于伯仲之间。虽然在短期内，项目在外部商业、医疗设施、环境公园等方面有所欠缺，但是后期只要北起步区的生活配套能够更新，如马头庄站TOD综合体建成后，时代印记的整体价值也会得到很大的提升。

目前，时代印记的吹风价为1.8万到2万，这种售价在知识城楼市中属于较低的段位，如若属实总体性价比较高，不失为想在知识城购房的置业者的一个优选，尤其是在北起步区生活和就业的群体。以上只是笔者个人观点，各位置业者自住或投资，都需综合考虑各种因素，谨慎行事。

完

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