中冶•逸璟台：疑陷销售纠纷，黄埔地王自砸招牌？
前段时间，在广州淘房志、广州妈妈论坛、黑猫投诉等平台上，有业主爆出自己在黄埔中冶•逸璟台遭遇的购房纠纷，不仅折扣申请书的房号错误，而且一开始现场销售所说的2020年精装修交房，在认购书上也变成毛坯，甚至协商退定却被一再拖延，直至超期违约没收定金……如此遭遇着实让人大跌眼镜，因此笔者特地前往现场踩盘，对项目有了较直观的感受。今天，就来聊聊这个位于长岭居的“地王项目”——中冶•逸璟台。
▲中冶•逸璟台效果图
中冶▪逸璟台在去年4月27日开盘，开盘价为5万元/㎡，当时的人气甚佳，销售方宣布当天的去化率约六成，整体的销售成绩比较理想。中冶▪逸璟台由中冶名辉置业有限公司开发建设，该公司成立于2016年，隶属于央企中冶置业集团有限公司（以下简称“中冶置业”）。
中冶置业成立至今已有15年，是新中国五矿、中冶集团独资的大型国有房地产开发企业，拥有房地产开发、物业管理两项一级资质。在2020年，中冶置业荣膺“中国房地产百强企业”第40位、百强盈利能力第5位等称号，官方公布品牌价值已达148亿元，客观来讲实力不俗。
长期以来，中冶置业以“京津冀、长三角、珠三角”为业务重点地区，开发“德贤系”、“锦绣系”、“逸璟系”等高端地产。2016年，中冶置业高价斩获黄埔、海珠各一宗地块，正式进军广州地产市场。其中，黄埔地块开发为中冶•逸璟台，成为企业在羊城的首批地产项目之一。
不过，这个项目自问世以来就风波不断，从最初的高价拿地，到同一年的讹传“退地”，再到2017年入场清理地表时遭村民拉横幅抵制，如今又出现文章开头所讲的销售纠纷，着实为一众看客送了不少的“瓜”。实际上，中冶置业主体长期信用被国内权威信用评级机构评为最高AAA级，发生如此“丑闻”岂不是自砸招牌？
此外，也有一些置业者和房产大V号吐槽中冶•逸璟台售价过高、性价比过低。当然，售价只是影响性价比的一个因素而已，关键还要看项目的整体价值，接下来我们就解读一下中冶•逸璟台的项目价值：
中冶•逸璟台区位解读
中冶•逸璟台位于黄埔区长岭街道岭头社区长岭路，紧挨永顺大道，正处在长岭居的核心地段。该地块CPPQ-A2-1的起拍价为10.792亿，在2016年8月被中冶置业以总价约36.8亿斩获，楼面价约2.7万/平，溢价高达241%，成为新一代“黄埔地王”。不过，业内也不乏其他声音，相关人士认为竞拍可能有哄抬情况，地块的价格虚高。
长岭居的区位价值在本公众号相关楼盘的文章中已有较详细的解读，这里就不多赘述了。总之，作为广州开发区属下的七大产业园区之一，长岭居被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区、新型城区，发展高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲、先进制造等五大功能，规划2020年基本成型。目前，长岭居的各项规划正在逐步落实，虽然整体进度比较缓慢，但板块未来的升值潜力之大是毋庸置疑的。
具体到中冶•逸璟台，项目距离“长岭门”（长平站）仅1.2公里，可以说正处在享受长岭居板块红利的第一梯队上。在去年4月举办的“创新融合•拥抱湾区”2019中国（广州）城市轨道产业创新发展大会上，长岭居的长平站作为区域性枢纽被纳入规划，未来将打造“五轨交汇”，连接外部交通动脉，建设新的城市TOD综合体。
尽管大饼兑现尚待时日，但等到真正落成后，将为中冶•逸璟台等周边物业带来溢价空间。总体而言，楼盘的区位价值相对较高。
中冶•逸璟台配套解读
交通配套
在短期内，长岭居楼盘的轨道交通主要依靠黄埔有轨电车1号线，中冶•逸璟台也不例外。离小区最近的是有轨1号线长岭居小学站，距离约250m，步行可达。目前，有轨1号线先期段（北师大实验学校-永和新丰）正在进行不载客试运行，今年7月将具备初期运营条件，预计明年上半年全线通车后，可与地铁21号线、7号线二期（在建）和6号线等接驳。
至于地铁方面，离中冶•逸璟台最近的是21号线长平站，距离约1.2公里，虽说步行耗时不会很久，但搭乘有轨电车或公交去换乘会比较好。而网传的23号线是远期规划，项目的变数难以预测，即使按目前传出的线路图，23号线在长岭居附近的站点只有萝峰、永和，距离中冶•逸璟台都相当远，线路跟21号线也无交汇站，对小区的交通作用不大。
公交方面，小区附近有姜洞村、永顺大道（岭南林语花园）等站点，距离只在100-150m之间，有327、330、396及其他多条线路经过。外部道路方面，小区毗邻永顺大道，可与永和大道、广汕公路、广州绕城高速等对接，但周边在高峰期会有一些堵塞情况。
商业配套
商业配套方面，项目自建有2000方的底层商业，可满足业主日常生活的基本需求。目前，小区外部周边的大型商业配套还比较匮乏，比较近的商业中心只有萝岗敏捷广场，距离约4公里，驾车约15分钟。
在小区西边不远处，未来将以长平站为中心打造区域性枢纽，建设长岭居门户综合体，涵盖商业、公寓、办公等多种业态。不过，项目的建设周期比较长，完全建成还有待时日。
此外，之前网传有轨1号线羌洞站西南侧将规划黄埔第三个万达广场，也在小区西南边不远处，当然目前并无准确的官方消息，连中冶•逸璟台销售方也表示只是“据闻”，最终能否落实还需静观其变。
医疗配套
目前，距离中冶•逸璟台最近的医院是广州干部疗养院（市第十一人民医院），驾车约13分钟。如果前往科学城的中大附属岭南医院（三甲），驾车则需要约20分钟，公交或地铁耗时均不少于40分钟，相对不甚方便。
不过，小区马路对面正在建设广医附属妇女儿童医院（三甲），预计2021年投入使用，从小区驾车前往3分钟可达。此外，在小区东边2公里岭福车辆段处，还有前段时间万达退地、宝能接手的宝能国际总医院。整体而言，未来小区周边的医疗条件不错，能满足业主的就医需求。
教育配套
教育方面，中冶•逸璟台自身配有18班幼儿园，建成后将移交政府办学。小区周边2公里范围内的教育配套，还有宝育轩幼儿园、岭头幼儿园、长岭居小学、北师大广州实验学校、修仕倍励国际学校（在建）、南方中英文学校等，从幼教到高中全覆盖，当然具体的学位分配要以教育局文件为准。
环境配套
长岭居素有黄埔“区府后花园”的美誉，森林覆盖率超60%，生态环境良好。具体到中冶•逸璟台，小区三面环山，周边植被广布，空气质量佳，整体的环境景观较好。另外，在小区东南方有贤江公园可供业主休闲散步，驾车约15分钟可达。
不利因素
中冶•逸璟台最大不利因素是目前的销售纠纷。在广州淘房志、广州妈妈论坛、黑猫投诉等平台，有消费者爆出自己在该楼盘购房时遭遇“精装变毛坯”、退房退定难等纠纷问题，具体情况如下：C先生（化名）在去年10月7日购买了小区三街7号1802单元，在确认交房标准后，缴纳了5万定金，并签订了认购书和折扣申请书；后来却发现折扣申请书的房号变成了1801单元，并且网查发现其交付时间是2021年，并非认购书的2020年。
业主提出退房退定后，一直得不到实质性进展，直到今年2月底销售方才给出解释，表示有两次交房，第一次是2020年6月30日前的毛坯交房，第二次才是精装修，跟一开始销售人员所说的“精装修一次性交房”存在差异。同时，销售方还表示折扣申请书的房号可改正，但是拒绝退房退定申请。
这种结果让C先生很不满，先后联系了开发商公司、中冶纪委、中冶信访办等机构，却都未能得到明确的处理方案。并且，C先生表示在整个事件的过程中都未收到催缴首期的通知，在3月5日却被以“未如期付首期违约”，解除认购书并没收了定金。
▲认购书及指纹画押的折扣申请书（来源/广州淘房志）
另一位业主Z先生（化名）也遭遇了“精装交房变毛坯交房”的类似情况，说明这种纠纷并非个例。实际上，笔者踩盘时销售人员也明确表示是“精装修交房”，并未提及“毛坯交房”，不知目前有没有进行整改。另外，业主C先生所咨询的律师认为，认购书上的条款存在一些不合理之处，如第三条“如认购方放弃对该物业的认购或者逾期不缴纳首期付款，出售方有权没收认购方就该物业所付定金，并有权不另行通知认购方”，这会让出售方占据比较明显的优势。
总之，这一系列的纠纷让众多消费者愤愤不平，后续销售方如果不能妥善处理，与业主协商好解决方案，也会对项目的形象和销售产生负面影响。
楼栋&户型解读
参考房价：均价65000元/㎡（500万/套起）
楼栋价值
中冶•逸璟台占地6.7万㎡，建筑面积23万㎡，共分高层复式、叠加、双拼三种产品。虽然容积率仅为2.0，但别墅区的建筑密度依然较拥挤，观感一般。项目绿化率为35%，依山而建，河流与园林交相辉映，并配置风雨连廊、休闲空间等，确实有高端社区的风范。项目规划总户数776户，停车位1633个，配比约1:2.1，对拥有多部车的家庭甚是友好，比市场上1:1车位配比的楼盘更具优势。
高层复式：共有12幢，每幢32层高。作为高层建筑，南面无遮挡，采光良好。每层两梯两户，基本都能做到南北通透，有较好的观景面。其中7-12#含三层底商，且靠近小区出入道路，低层住户较易受噪声、灰尘影响。而1-3#、5-6#旁边只是小区跑道，无噪声、灰尘情况。
梯田叠加：13-21#，共9幢60套。整体密密麻麻的，观感欠佳。西北高东南低，各幢依地势铺排而下，户型朝南，对采光和通透性有一定弥补作用。
双拼别墅：22-25#，共4幢52套。户型南向，楼间距比梯田叠加要宽，采光和通透性略强些。25#东侧住户靠近小区大门，略有车行噪声影响。
户型解读
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高层复式共有4种户型，双层设计，分为129㎡、131㎡、136㎡、137㎡，均为四房（三卧室+一书房）一厅两卫。竖厅设计，采光面虽不大，但南面无遮挡，整体日照条件并不差，南北通透，视野开阔。户型方正，舒适度较佳，适合改善型家庭居住。
梯田叠加则有1种户型，单套建面约231㎡，共有6层（含地下层和露台层），利用地势高差实现上下叠双首层独立入户，主卧全部朝南，配置私家花园、露台、车库、收藏室等，整体的居住体验较佳。
总结
长岭居当前的楼市环境以刚需为主，估计中冶•逸璟台的售卖难度会比周边竞盘高。不过，也有一些意欲投资的客户比较看好其未来的升值空间，此外这楼盘也比较宜居，适合养老。
目前，中冶•逸璟台的价格可谓一枝独秀，远超长岭居楼盘的均价，如跟中冶•逸璟台一路之隔的奥园春晓、保利越秀岭南山语才1万多。客观来讲，这些楼盘的区位、周边的规划和配套跟中冶•逸璟台差别甚小，有的只是户型、小区配置等的差异。
尽管中冶•逸璟台自身定位为高端社区、豪宅，但具体的产品力终究是见仁见智，消费者货比三家之下，难免会觉得其性价比过低，即使是笔者也认为6.5万的价格略为虚高。再加上项目近期发生销售纠纷，这对项目和房企口碑的负面影响不可忽视，如若不能妥善协商，为消费者提供满意的答复，后续的销售也将压力倍增。
以上只是笔者个人观点，购房需谨慎，各位置业者自住或投资，都需综合考虑、认真研究。
踩盘照片
完
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