御湖名邸：遭两大“垃圾场”夹击，湖畔豪宅成交低迷？

因“垃圾场”问题，豪宅遭业主维权

上次，有粉丝在中冶•逸璟台文章的留言中，指出笔者忽略了兴丰垃圾填埋场对楼盘的不利影响，因笔者未在西北风盛行的冬季去踩盘，所以没感受到。不得不说，购房者在楼盘与垃圾场问题上的考察着实细致。今天，我们就来解读另一处因兴丰垃圾场问题，而影响消费者入手欲望的楼盘——黄埔御湖名邸。
（御湖名邸项目效果图）
实际上，御湖名邸已入市多年，项目在2012年9月22日就已开盘。据阳光家缘数据统计：截至目前，项目累计已售出348套（总户数453户）。虽然去化率近77%，但耗时却长达七年多，客观来讲整体成绩一般。当然，项目也有相对“吃香”的时期，其早期销售的成交价都在2万以上，2014年的成交均价更是达到27037元，但也是这一年之后项目遭遇了双重打击。
2014年4月，位于楼盘北部2.5里处、以垃圾焚烧厂为主的福山循环经济产业园开始二次环评公示。次年，楼盘西北方的兴丰垃圾填埋场第七区投入使用，其第六、第七区边界与楼盘边界最近直线距离约1公里（声明：数据测于百度地图）。在此期间，更是有部分业主前往项目投资方——长江实业集团香港长江中心，拉横幅要求退房，希望以维权活动获得相应的补偿。

当时，投资方表示：“对福山产业园并不知情”，而关于兴丰垃圾场，销售方的回应则是：“堆填区太远，故（售卖时）未有提及”，这两种答复都让业主很不满意，但后续的维权活动也不了了之。在这两大垃圾处理设施项目的“夹击”下，楼盘的销售也逐渐遇冷，2015年后的成交均价一路下滑，跌落到2万以下，长期保持低位。
虽然近两年来随着环境整治力度的加大，以及地铁21号线的开通，楼盘的成交价有回温的迹象，但两大垃圾处理设施“傍身”的事实，依然会影响到置业者的入手欲望。实际上，不只是入市后的垃圾场问题，御湖名邸的地块本身就为网友带来不少的“瓜”。

疑似李嘉诚接盘，烂尾地翻身？

御湖名邸东侧不远处是澳洲山庄，这个“广州最大烂尾楼”的历史遗留问题，到现在都没有完全解决。本公众号之前也有关于澳洲山庄的详细文章，这里不再赘述。澳洲山庄是开发商广州澳美公司，曾引进广州方兴房地产建设有限公司（以下简称“广州方兴”）合作重建，并帮忙解决资金问题。值得注意的是，广州方兴正是御湖名邸的开发方之一。
（烂尾的澳洲山庄项目）
广州方兴是一家本土房企，成立于1995年，网上相关资料少之又少，几乎名不见经传。但是，这家公司却与李嘉诚家族旗下的长江实业、和记黄埔关联很是密切，广州方兴的法定代表人吴楷明，不仅是原隶属于长江实业的广州国际玩具中心有限公司的股东，双方还合作开发了御湖名邸这一住宅项目。
2006年2月，长江实业与和记黄埔发布公告称，成立合营公司Golden Castle Management Limited，并与内地合伙人广州方兴合作，共同开发金坑村中总面积约22.55万平方米的四幅地块。据企查查显示，御湖名邸的项目公司——广州御湖房地产发展有限公司，正是隶属于广州方兴及上述合营公司。

根据合同，广州方兴向项目公司投入上述四幅地的土地使用权作为注册资本，通俗来说就是“广州方兴出地，李嘉诚出钱”。实际上，这四幅地块原先属于澳洲山庄的开发商澳美公司，后来才被广州方兴买下。但是，广州方兴和澳美公司的利益关系盘根错节，目前双方还在为澳洲山庄中一些未开发用地的使用权，官司纠纷不断，具体详情待笔者后文说明。
（长和系现任“掌舵人”李泽钜）
御湖名邸销售方以“长江实业、和记黄埔在广州的首个住宅项目”为宣传口号，很大程度上也是看中长和系的名头。不过，自2018年李嘉诚长子李泽钜“接班”以来，长和系的发展就频频被唱衰。即使是在2018年以前，长和系在内地囤地闲置、抛售项目的操作也是饱受诟病，就像2006开始开发的黄埔御湖名邸，到2012年才入市。而在黄埔的另一项目广州国际玩具礼品城则直接烂尾，最终转手给佳兆业集团。接下来，我们先回到御湖名邸，看看这个楼盘的整体价值。

御湖名邸项目概况解读

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区位价值

御湖名邸位于黄埔区金坑水库路38号，正处在黄埔区和白云区的交界地带。从具体位置来看，楼盘既不属于科学城、知识城等板块，也不属于“区府后花园”长岭居，只能说是典型的郊外地区。

虽然没有重大板块的规划加持，但在生态环境方面却具有优势，而且根据金坑村旧改的初步规划，周边将引进建设一系列康养、教育、医疗产业，打造宜居社区。金坑村邓屋片区安置房项目已在今年2月底动工，将推动周边配套的发展，这对御湖名邸来说也是好事。当然，大饼能兑现到什么程度，还得静观其变。

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环境优势从销售方宣传来看，御湖名邸最大的卖点是其环境优势。楼盘位于504万方的金坑森林公园内，背靠大面积林地，面向金坑水库，依山傍水，空气质量佳，整体的生态环境良好。金坑森林公园内游览和观赏资源丰富，是周边业主休闲游玩的好去处。
（金坑森林公园内部实景图）
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交通配套距离御湖名邸最近的地铁站，是去年年底开通的21号线金坑站。而公交方面则有李伯坳站、金坑站、澳洲山庄站、地铁金坑站等，有345、575a等公交车途经。但是，无论是地铁站还是公交车站，都在楼盘1公里开外，步行前往至少20分钟，最好要有代步工具。道路交通方面，由广汕公路可前往科学城和天河区，目前周边的道路较少有拥堵情况。
（地铁21号线金坑站）

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商业&教育&医疗商业方面，御湖名邸主要依赖自建的社区配套“御皇荟”，包含有餐厅、酒吧、超市等，楼盘周边有一些小型的零售和餐饮配套，基本能满足基本的生活日用需求，但没有购物中心、商业广场等大规模的商业配套。目前，业主想追求更高层次的消费娱乐，只能前往科学城敏捷广场、万达广场或香雪奥园广场，驾车耗时15-20分钟。

        （萝岗万达广场）

教育方面，御湖名邸周边的学校很少，最近的是东侧1公里处的九龙第二小学（金坑分校）。据销售人员表示：“有些已入住业主的孩子在长岭居的北师大实验学校、长岭居小学等上学”，但按近期发布的2020年黄埔区中小学招生计划，御湖名邸所属金坑行政村的适龄儿童，是入读九龙第二小学，而其小升初对口学校则为镇龙中学，因此实际的学位分配还是要以政府文件为准。
医疗方面，御湖名邸更多的是依赖科学城、长岭居的医院，如中大附属第三医院岭南医院、广州干部疗养院（市第十一人民医院），以及在建或规划的广医附属妇幼医院、宝能国际总医院等。从小区驾车前往这些医院需20-30分钟，地铁公交则至少1小时，相对不甚方便。

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不利因素综上分析可以发现，除环境和交通之外，御湖名邸周边缺少商业、教育、医疗等配套资源，生活商业气息较差。虽然金坑村旧改会推动周边配套的改善，但具体建成时间尚未确定，旧改的红利能否辐射到御湖名邸也很难说。对楼盘来说更大的不利因素，是福山循环经济产业园、兴丰垃圾填埋场对楼盘的影响。这两个垃圾处理设施位于楼盘的正北和西北方，距离均不超过2.5公里，而广州的秋冬季盛行偏北风，楼盘处在风口上。即使中间有一些林地，但如此近的距离依然有影响，这也导致置业者的入手欲望有所降低。

另外，隔壁澳洲山庄的重建进展缓慢，烂尾楼对周边的生活氛围和景色观感影响颇大。并且，两个楼盘的开发商官司纠纷不断。
比如澳洲山庄未开发的017地块纠纷，澳洲山庄开发商的法定代表人胡耀智表示：“2004年澳美公司为转移资产、规避债务，曾虚构借贷事实，将名下地块过户给广州方兴，当时广州方兴承诺暂不过户其中的澳洲山庄范围内的017地块”。
到了2016年，澳美公司想启动这未开发的017地块，为业主建设安置房，却被法院告知，该地块被强制过户到广州方兴名下。而其他未开发用地如021地块则被查封，相关报建手续正在审批中，需等广州方兴收到执行款才能解封动工。

此外，还有两个项目之间的道路使用权纠纷。2017年7月，澳美公司还曾以砌墙、倒黄泥的方式阻断了御湖名邸的出入道路，影响到御湖名邸业主的出行。
总之，两个楼盘开发商之间纠缠不清的问题，也会对御湖名邸造成一定的负面影响。

御湖名邸楼栋&户型解读

参考房价：均价25000元/㎡（毛坯交付）

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楼栋价值（御湖名邸小区实景图）

御湖名邸占地约22.55万㎡，建面约23.19万㎡，小区的容积率仅1.14。项目分四期售卖，除了4座小高层双拼洋房外，其他的均为联排别墅。虽然整体容积率较低，但除了洋房之外，联排别墅的建筑密度还是很高。小区建筑以欧式风格为主，搭配园林设计，景观甚佳。当然，这种建筑和设计风格见仁见智，有些网友表示“挺美的”，也有网友吐槽“有点丑”。

双拼洋房：位于小区东部，每座11层高，每层一梯两户，全部为200㎡的四房两厅两卫户型。采光和观景俱佳，前后通透。洋房产品共88套，目前已全部售罄。

联排别墅：沿着湖岸线铺排而开，依托地势高低建设，南高北低，基本都能观湖景，前后通透，但个别楼栋也因地势导致南向采光受到一定遮挡。目前联排在售仅剩二期尾货，三期预计今年开售（三四期产品套数较少）。

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户型解读

目前御湖名邸仅剩联排别墅在售、待售，在此我们只解读此类产品的户型：

（左右滑动查看更多）

联排别墅共有5种户型，均为3层建筑（无地下层），独立入户，前后通透，基本都能观湖景。户型配置有挑空露台、独立车位、私家电梯等，但无独立庭院。除430㎡户型之外，基本随建面递增而增设房间数、卫生间数。总的来说，适合父母同住、三代同堂的家庭居住。

（联排别墅样板房图片）不过联排产品也有一些缺点，如每户相连，私密性较差，日常生活可能会相互影响。并且，除端头户型外，中间的户型都只有前后两个采光面，整体采光度不如独栋和双拼产品。值得注意的是，因湖岸线曲折，御湖名邸的联排产品中有部分户型为前后东西朝向（如下图），此类户型的光照条件会更逊一筹，具体情况需实地考察分析。

总结

御湖名邸最大的优势是依山傍水的生态环境，整体甚是宜居，项目户型总的来说也具有一定的产品力，涵盖了刚需到改善型的客户，也适合养老人群入手。目前，御湖名邸均价2.5万/㎡，据销售透露有些套间仅售1.8万/㎡，要低于黄埔区内同类型项目的均价。

当然，客观来讲，御湖名邸除了交通中规中矩之外，周边商业、教育、医疗等配套相对落后，短期内只能依靠科学城、长岭居的资源，附近也无其他楼盘，整体生活氛围差。更重要的是，靠近福山循环经济产业园、兴丰垃圾填埋场，以及隔壁澳洲山庄重建缓慢、两家开发商官司纠纷等影响，也让御湖名邸的整体价值有所下降，其后续销售怕是较吃力。

以上只是笔者个人观点，购房需谨慎，各位置业者自住或投资，都需综合考虑、认真研究。

完

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