黄埔旧改|拆一村，富一方？“快拆”节奏下的困局与思考

黄埔旧改势如破竹，超30村纳入规划

旧村改造是"三旧"改造的一部分，作为推进郊区城市化的一项重要内容，是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。其作为城市更新的有效手段，对城市中不适应现代化发展的区域进行拆迁、改造、投资和建设等，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

截至2019年，广州市的自然村总数是1343个，其中广州市城镇建成区范围内“城中村”共323个，主要分布于番禺、白云、天河、黄埔等区，有123条城中村完成了初步改造或者是基本完成改造，还剩下约62%的城中村要进行下一步改造计划当中。目前已批全面改造项目中，10个城中村已完成改造，分别是猎德村、林和村、潭村、杨箕村、琶洲村、黄埔村、西塱村、永泰村、萧岗村、线坑村。

▲图源于2019年三旧改造办数据

2020年堪称是黄埔旧改的“破局之年”，在旧改方面的力度、数量、速度一直名列广州前茅。据克而瑞统计，截止至2020年4月，广州11区总计有272个村镇纳入旧改规划，黄埔全区涉旧改村镇为36个，居全市第三，与南沙、增城等相差无几。在2月举行的黄埔2020年第一季度重大项目签约及集中开工动员活动中，动工的旧村改造项目就高达14个，在昨天举行的第二季度动工活动中，又新增汤村、南湾村、洋田村多个旧改项目集中动工，进度可谓是突飞猛进。

▲数据来源：公开资料整理，广州克而瑞制图

从上图黄埔36个旧村改造项目的布局来看，几乎覆盖了科学城、旧黄埔以及中新知识城等各大版块，其中旧黄埔板块5号线和13号线一带，旧改项目更是多达12个。从成绩单来说，黄埔在城市更新投资总额、已批项目、开工面积等主要指标上，已经连续5年领先全市，在市级“三旧”改造年度考核中，更是连续三年夺得了第一名。

黄埔旧改新政不断，描绘城市更新蓝图

今年4月以来，中央对旧改重视度明显提升，将旧改纳入专项债支持范围，并鼓励社会资本参与改造运营。而广州自2009年正式开启城中村改造以来，如今已经是第11个年头，11个区目前都在紧锣密鼓地开展城中村改造，黄埔区作为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点，也在加快探索创新旧改模式。

近年来，陆续出台了一系列城市更新改造政策。比较全面的就数　“城市更新10条”，是黄埔区、广州开发区在总结高度城市化地区的改造规律、梳理需要体制改革和政策创新以解决痛点和难点问题的基础上，结合多年来的探索经验提炼而成的。  

其重点内容，如强化快批上，可按季度编报区城市更新年度实施计划，重点项目可随时申报；试行容缺并联审批，从现行审批流程60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月；在拆迁前置上，试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”，执行统一的拆补方案标准模板；在土地整合，鼓励重点区域连片成片改造，增强对社会资本的吸引力；在监督检查上，对极少数被拆迁人为谋求不当利益阻挠拆迁损害大多数被拆迁人利益的行为，村集体可制订符合实际的“村规民约”对其采取必要的处置措施，涉及违法违纪的交由有关部门依法查处。

▲“四片联动”的城市更新蓝图

《城市更新10条》强调“快批”、“快拆”、“快建”和“监管”，意在稳步快速推进区内的城市更新项目。此外，还提出重点推进开创大道、广汕路、黄埔东路、九龙大道沿线等重点区域的“三旧”改造，形成中新广州知识城、广州科学城、黄埔港、广州国际生物岛“四片联动”的城市更新蓝图。在新政的指导下，黄埔区城市更新工作将引来新一轮的创新发展。

解析黄埔旧改模式，众多知名开发商介入

根据《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）的配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》的规定，目前黄埔旧村更新改造可以采取的方式主要有“全面改造”和“微改造”。

全面改造

按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。按照改造主体不同分为三种模式：征收储备（政府为主体）、自主改造（村集体或其全资子公司作为主体）、合作改造（由村集体和其引入的合作开发企业作为主体）。

第一种征收储备模式，即由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成，基本就是政府征收后独立开发，就不详细说明了。

第二种自主改造模式，即由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

比较典型的案例是天河区的猎德村，在政府指导下，以村为实施主体，将村委会改为猎德村经济发展有限公司，划出部分地块拍卖给开发商融集资金，再采取公开招标方式选择有实力和经验的开发商参与项目改造。猎德村于2010年完成改造，村民最多的可分到10多套房，最少的也有5套，每户一年可收租金如今可达百万，2011年其经济总量跃居天河区村改制公司第1位，成为广州旧村改造的一个典范。

▲天河区猎德村

第三种合作改造模式，是黄埔区目前多个旧村改造项目采用的主流模式。即由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业，或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

▲黄埔沙步村改造效果图

如黄埔旧改“巨无霸”项目——沙步村，是目前黄埔区面积最大的“城中村改造”项目，总占地面积163.14万平方米，体量约为猎德村的六倍。沙步村城市更新项目采取全面改造—合作改造模式，以沙步村集体和其引入的合作开发企业万科集团作为主体，未来将打造黄埔区新的区域城市中心，预计投资总额将超260亿元。

微改造

以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式。包括：整治修缮和局部改造。

▲科

该模式的代表性案例为黄埔长洲镇的深井古村，于2019年已升格为第五批中国传统村落，区政府对此组织编制了《广州黄埔区深井村传统村落保护发展规划》，目前已进入招标和向社会公示阶段。根据规划和公示内容，将划分出核心保护范围、建设控制地带、环境协调区，还会对新建、扩建、以及进行改建、修缮和危房原址重建等活动，采取保护控制措施，并明确禁止大规模的商业开发活动。

小结

如今，黄埔旧村改造采用多模式并进，也见证了广州旧改从最初坚持由政府独立开发，拒绝开发商介入的模式，到政府主导引进开发商的模式，到如今形成了政府主导，村集体自主引进市场力量的模式。总体上，政府主导和干预的方针不会改变，在这个前提下村集体、合作开发商会争取更多自主改造的空间。

▲黄埔旧改项目（5月增加至47个）对应的开发商

随着黄埔旧改新规的不断出台，旧改模式在不断深化和发展，已吸引了一众知名开发商介入，包括万科、华润、保利、升龙、碧桂园、星河湾、富力、合景泰富等，还有不少开发商是同时操刀几个旧改项目。一二线中心城市的土地资源供应日渐稀缺，房地产行业迎来存量市场，旧改是房企获得开发用地的重要渠道，其竞争的激烈程度，不亚于土地拍卖和商品房销售市场，可见黄埔旧改项目的竞争也是硝烟四起，风云变幻。

▲文冲城中村改造项目，图为社区文化服务中心及安置房

旧改项目因开发周期长、难度大，有悖于房企高周转的快节奏。常被认为是“硬骨头”，但随着城更新政策的出台，越发成为房企眼中的“香饽饽”。从今年房企公布的业绩报告可窥一二，比如时代中国业绩增长的贡献大部分源于城市更新业务。更不用说“旧改之王”佳兆业，公司未入账旧改项目合计128个，预估货值近2万亿元，在行业受到疫情“黑天鹅”的波及下，更能稳定后续的销售增长，以及为盈利水平提升带来保障。

▲时代地产操刀的红卫村旧改项目

在新形势下，村集体与开发商合作开发确实能有效解决规划建设的资金问题，而黄埔旧村改造项目要加速推进，必然要对合作开发商在资金、风控能力以及开发经验上提出更高门槛。这也是涉及旧改的村民们尤其关注的问题，毕竟小开发商的现金流以及抗风险能力弱，一旦项目烂尾，村民基业被毁，影响十分深远。

黄埔旧改全面开花，难题亟需解决

（1）原住民观念问题

历年来，广州土地价格一路走高，黄埔也不例外，如下图所示，十年来房价持续走高。众所周知，城中村的经济收入绝大部分源于房屋出租，部分原住民不支持进行改造，是因为旧改后实质拥有的可自由支配土地可能面临减少，相对于住旧改回迁后的商品房套间，他们更愿意住“带花园的独栋”。还有部分受宗祠、氏族观念的影响，不愿原生土地推倒重建。

▲黄埔区十年房价涨幅

此外，旧改周期长，动辄8—10年的项目也不在少数，如果项目缺乏兜底方案，开发商资质以及风控能力差等，旧改面临村民阻力也更大。

（2）项目规划难度大，既要与政府规划衔接，又要个性化

旧村改造规划要体现“多规合一”要求，除了与省和区国土空间规划充分衔接外，还要结合村庄特色，因地制宜，一村一规划，不能“千村一面”。

萝峰旧村改造项目鸟瞰效果图

个性化规划是实施旧改的重要前提，需要设计出符合改造区原住民的个性化要求的方案。既要尊重历史遗存、文化传统，也要考虑到生产、生活、生态的融合，谋划区域产业发展，真正盘活土地资源，提升区域发展竞争力；也要体现集中居住导向，降低公共服务配套成本，优化生活配套服务供给。

▲萝峰村集体物业效果图

此外，规划的宣传要简洁明了，让老百姓看得懂、好操作。毕竟旧改新政要求三分之二的村民或户代表签订搬迁补偿安置协议，才能真正限期搬迁，所以规划和搬迁补偿安置协议要争取到三分之二的村民或户代表同意，才是旧改进入实质意义的分水岭。

（3）工程管理难度高，需要高效的政府工作、廉洁把关

试想下，黄埔超30个旧改项目陆续向前推进，而每个项目都有自身的工程难点，旧改流程繁多、牵涉各方利益广，这就需要政府以及项目管理者（村委会以及开发商）高效的工作支撑。

项目管理者要善于做出有效的决策，控制住整个项目的风向标。在旧村改造中，经常能看到项目管理团队，为了盲目追求签约率，而做有悖于村民意愿的事情，从而引发源于村民的新一轮阻力，从而导致恶性循环。

▲沙步村村民表达诉求

保障村民的知情权、表达权，定期召开村民大会，在民意得到充分释放的基础上再做决策，才能使旧改切实地向前推进。比如编者近期比较关注的沙步村“巨无霸”旧改项目，本来体量就大，牵涉利益广，执行流程上如做不到信息公开透明、公平公正，难免会加身与村民的矛盾，阻碍项目进展。

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▲沙步村村民接受采访视频（源于网络）

村委及驻村的项目管理团队，应该及时公布规划图、科普政府颁布的政策条文，通过村民大会或者走访形式多与村民沟通；政府层面，要加强第三方监管作用，加强城市更新项目实施过程中各职能部门和街镇的行政效能监管，对重点部门和重点项目进行驻点监察，防范廉政风险，实现“阳光监管”。

（4）旧改涉及区域面广，安置难度大，搬迁难

在以往发布的旧改资讯的留言板下，经常能看到黄埔街坊关于拆迁后租房问题的讨论。随着超30个旧改项目的加速推进，拆迁改造将提上日程，而涉及旧改的村镇人口基数大，这意味着大量本地居民和外来务工人员将面临搬迁难题。

▲黄埔区骏业路一带房租上涨

作为广州的广州人口吸纳大区，黄埔2019年常住人口已达115.12万人，同比上年增长3.71万人，区内企业月均招聘需求达10万人左右，租房需求也随之增加。据克尔瑞广州租赁部数据预测，旧改项目的拆迁，将释放以家庭式租住为主的本地村民需求18万人左右，原租住旧村的外来人口需求超20万人。

（骏业路一带两个旧村改造项目）

此外，黄埔个人租赁房源租金从2019年7月开始呈逐步上涨趋势，黄埔君此前也报道过此类新闻（黄埔爆料|骏业路出租屋半年涨价近50%，外来务工人员租房之殇）。旧改项目的拆迁，势必会减少区域内房源的供应，同时本地居民和外来务工人员搬迁会新增租房需求，未来在黄埔租房会更难、更贵。

编者说 

经过十年的探索，广州城市更新进入全面推进的新时期，综合全区旧改情况来看，黄埔区旧改在项目批复、政策力度、模式创新等都走在前头，但强调“快”的同时，也必须注重旧改的稳步推进和“质”的提升，充分保障村民的知情权、参与权、表达权，保证信息的公开透明，细化对旧改流程的监管，做好廉政把关。旧改本是一项利民利社会的事，各方恪尽职守做实事，不贪图眼前小利，把蛋糕做大，才不辜负这大好政策。

“旧改”、“拆迁”，渐渐被贴上“一夜暴富”、“土豪”的标签，以猎德村为例，改造后一年的租金加分红超百万的村民不在少数，有的人会越来越富，有的人选择在家啃老，更有甚者挥霍无度，把产业败光。看到一个比喻把城市更新改造比喻成“吃鸡”觉得挺有趣的，通过“旧改”眷顾捡到了三级头、AK47等豪华装备，但一时的财富升级并不意味着一生无忧，因为可能下一刻“毒圈”就来临，爱拼人生才会赢。

完

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