绿地杉禾田：科学城住宅新高，在广附加持下能突围？

“开发商有多大胆，地有多大产”

所谓“人有多大胆，地有多大产”，虽是旧时代的口号，但放在如今的房产开发也不过时，开发商想方设法也要把楼建高，利润就更上一层楼 。今天黄埔君要跟大家解析的科学城楼盘——绿地杉禾田晶舍，与水西停车场住宅项目、时代天境在坊间被调侃为片区的“天际线三杰”，因为它们住宅规划均达到49层，高度超145米，绿地杉禾田晶舍更是高达149.7米。近期，绿地更是因为“高管桃色事件”引发媒体热议，趁着热度给大家侃一波绿地杉禾田晶舍。

▲源于绿地杉禾田公众号

从上面绿地杉禾田晶舍的宣传图可略窥一二，所谓“区府山水境”，实质上离区府板块并不近，驾车到区府都要约20分钟，项目处于黄埔与增城的交界地带，因靠近杉禾田而得名，而其山体和水库大部分都属于增城区，所以一般楼盘把“山水境”作为卖点，区位八九不离十都略偏；“满书香”这个倒是不假，毕竟已跟广州大学附属中学签订协议。

▲绿地杉禾田晶舍开盘实况

项目已于今年4月28日开盘，主推单位为24套半山叠墅，据其通稿宣传热销过亿，但其实一套叠墅总价约800-1000万元/套，所以大概可以推断出开盘所售叠墅超10套。

万亿债台高筑，布局黄埔

绿地集团成立于1992年7月18日，是上海市国有控股特大型企业集团，在中国A股实现整体上市，并控股多家香港上市公司，如此次参与杉禾田项目开发的子公司绿地香港。成立近28年来，绿地已在全球范围内形成了以房地产开发为主的多元经营格局，业务遍及全球五大洲三十多个国家，连续8年位列《财富》世界企业500强，2019年名次上升50位至榜单第202位。 

乍一看觉得绿地的基本面、成绩单很亮眼，实际上背后却是债台高筑。年报数据显示，截止到2019年12月31日，绿地控股总负债为1.01万亿元，其中有息负债金额高达2937亿元。此外，绿地控股的股价也由2015年的高位41.98元下跌到目前的5.31元，5年内跌幅超过8成。

绿地股价持续低迷的成因跟万亿负债脱不了关系，公司资金面也一直吃紧，因缺钱使短期偿债风险激增、全国多个项目遭到建筑承包商的停工讨薪。导致万亿负债的主要原因有二，一方面是过于激进的多元化扩张，通过举债来拓展新业务，如大消费、大基建及大金融等业务负债超过8000亿元，占比超过80%；另一方面是绿地热衷于“刷新天际线”，超高层建筑意味着超长工期，长期占用着绿地的巨额营运资金，也让公司被背负上沉重的利息压力。由此形成的恶性循环， 构成目前绿地企业发展的困局。

▲绿地杉禾田晶舍项目效果图

可以说，房地产开发是绿地集团目前营收最主要的来源，黄埔楼市这个“香饽饽”自然不会错过。毫无意外，绿地此次在黄埔科学城开发的杉禾田晶舍项目，同样是以刷新住宅天际线给购房者留下深刻印象。项目的开发商是广州绿龙房地产开发有限公司，股权由绿地集团和广州开发区投资控股有限公司共同持有，双国企操盘也是一个卖点。

▲源于企查查数据

目前科学城及周边板块多个新盘陆续面市，如黄埔中央城、时代天境、五矿壹云台等，还有在售的品秀星樾、龙湖首开云峰原著、大壮名城以及其周边大量的二手房源，绿地杉禾田晶舍能否在众多竞盘中打开局面？下面我们来详细解析下项目价值。

绿地杉禾田晶舍•楼盘概况分析

（1）区位板块

绿地杉禾田晶舍位于科学城永和大道转隧道南路旁，前临细陂河，背靠刘村大山。项目位于黄埔云峰路以东SDK-A2-2地块，于2018年底经15轮竞价后被绿地、开发区金融控股的联合体以总价177466万元拿下，折合楼面价15462元/平。杉禾田项目尽管没有区府核心片区位置优越，整体上仍受到科学城的区位辐射。

▲绿地杉禾田晶舍项目效果图

关于科学城的区位解读已分析了多次，编者就不再长篇累牍地展开了，感兴趣的读者可以翻阅之前的楼盘分析文章。总的来说，科学城位于广州东拓战略发展中心区域，处于新财富中轴上，依靠产业优势将打造成工业总产值“万亿”强区和具有国际影响力的“中国智造中心”。

▲科学城规划效果图

未来十年，将会是科学城的黄金发展期，在行政力量主导的城市资源分配中，绿地杉禾田晶舍所处片区是被边缘化，抑或是重新开发，承载更多的城市功能？未来的变数很难说，但现状是两区交界的地方实际上很难被政府重视，通常会把工厂等布置到交界区域。

▲绿地杉禾田晶舍与增城区的边界测距

（2）交通

从项目周边现有的交通条件来看，出行是相对不便的，比如距离已开通的6号线香雪站，百度地图显示步行约4.9公里，通过公交接驳也需近40分钟。

 

▲黄埔有轨电车2号线线路示意图

小区交通的希望之光——有轨电车2号线云峰站，距离项目1公里以内，预计2022年建成通车，香雪至香雪公园段已计划开展试运行。有轨电车2号线为南北走向，主要沿香雪大道、玉岩路、玉云路、云埔四路、埔北路、开创大道敷设，预计开通后，可以与有轨电车1号线、5号线（规划中）换乘，与地铁6号线、地铁13号线接驳。

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▲黄埔有轨电车2号线项目视频介绍

周边有开源大道、开创大道等多条城市主干道，通往主城区相对便捷。但邻近项目的永和隧道拥堵问题已被多次诟病，作为永和片区与科学城片区的两条主干道之一，通车16年来不堪重负，成为早晚高峰期拥堵的交通黑点。据相关媒体信源，永和隧道将新建三车道，工程预计将于今年6月正式启动建设，工期为30个月，这一举措将有利于改善其拥堵问题。

公交

目前途经的有公交线路有12条，较近的公交站点有“萝岗村口站”、”罗格路口站”等。

（3）教育

在2019年9月，绿地控股、开发区投控与广州大学附属中学正式举行了合作签约仪式。据销售称，广大附中教育的项目占地约5万平方米，约为项目占地面积一半，将配套从幼儿园到初中的九年一贯制教育——广大附中（36班）、广大附小（24班），以及公立幼儿园（12班），当然具体学位分配还是以区教育局文件为准。

现在很多开发商以引进名校的形式来使项目溢价，吸引更多购房者的目光，这种操作在业内早已司空见惯。无可否认，从房产增值和二手房转让的角度来看，名校学区总比一般学校要好，但其具体办学质量还要看今后的成绩和升学率，也不能盲目全信开发商的宣传，学位是否充足等也需详细了解清楚。

（4）商业配套

从地段来看，绿地杉禾田晶舍确实稍弱，周边大型商业配套少，离项目比较近的是飞晟汇广场和奥园广场，驾车约13—15分钟，而去往万达广场、高德汇、优托邦等更远，驾车都超过20分钟。

从项目规划来看，绿地杉禾田晶舍将自建肉菜市场、社区商业、运动场地等楼盘配套，基本也能满足业主的日常所需。

（5）医疗&环境配套

医疗：距离项目比较近的是广东省第二中医院黄埔分院（原萝岗中医院），驾车约11分钟；中大附属第三医院岭南医院（三甲）稍远些，驾车需要近19分钟，基本能满足业主医疗方面的综合需求。

▲中大附属第三医院岭南医院

环境：项目位于刘村大山脚下，门前还有一条细陂河，依山傍水，整体环境宜居。但有一点比较疑惑，2019年5月绿龙开发商因为工地没有落实水土保持措施的问题,泥土裸露在外,下雨造成大量黄泥水流入河涌,严重污染河涌细陂河水质，被黄埔区水务局立案查处和整改。既然是作为自身楼盘的宣传卖点，为何施工还有这种“骚操作”？

▲细陂河水质因施工问题被污染（图源于金羊网）

其他因素

垃圾填埋场

从百度地图粗略测距可知，绿地杉禾田项目与位于增城区的陈家林垃圾填埋场直线距离约2.5公里，而广州全年的主导风向为夏季东南风和冬季的偏北风，陈家林垃圾填埋场恰好处于项目的东南方。
▲测距源于百度地图数据
被陈家林垃圾填埋场支配的恐惧，是方圆几公里内的楼盘最头痛的问题。但各位购房者大可放心，因为陈家林项目已经被关闭，填埋场封场整治主体工程于2019年9月30日初步完成，同时将规划打造成新塘西部郊野生态休闲公园，所以基本无后顾之忧。
▲陈家林垃圾填埋场周边楼盘

车位配比

绿地杉禾田晶舍总户数为922户，停车位一共1406个，车位配比为1：1.5，现在很多家庭都人均一台车以上，随着后续入住率上升，可能会出现车位供应不足的情况。

绿地杉禾田晶舍•楼盘户型价值解读

房价：3.0-3.3万/㎡起

叠墅：总价800—1000万/套  

绿地杉禾田晶舍项目占地面积10万平方米，建筑面积为23万平方米，总楼栋数为25，即3栋平层，1#为45层、2-3#48层，2梯4户；2栋复式，4-5#为32层；20栋叠墅，6-16#为5层，17#、19-25#7层，18#为地上6层，预计2022年交楼。
▲绿地杉禾田晶舍楼栋分布图
高层住宅，以较少的土地，创造出更多的收益。对项目的利在于节约了整体建设用地，可用于小区配套优化、绿化改善等。项目的容积率为2.5，绿化率为35%，楼间距也较宽，这数据可以看出绿地杉禾田整体的居住舒适度较佳。
  ▲绿地杉禾田晶舍园林设计
弊端：一是层数越高住户越多，意味着公摊面积更大；二是消防问题，高层不便于逃生；三是电梯故障以及维护费用问题，难免会出现电梯故障对高层住户生活造成不便，还有就是电梯的维护费由谁出？怎么分配才能让各层用户满意。



再说回楼栋价值本身，从上面的小区规划图来看，每栋基本做到了南北通透，高层临近细陂河，叠墅背靠大片山景，不外乎就是南北向采光、观景面差异等，但5#、10#、13#、16#比较靠近学校操场的，可能会受到一定的噪音影响。

户型
户型方面，目前主推的平层1号楼、2号楼，只有两个面积，即98㎡和123㎡，还有建面约134-142㎡半山叠墅，楼盘的体量不大，产品的类型还算丰富。
▲约98㎡三房两厅两卫

约98㎡三房两厅两卫：南向户型，采光充足，可望园林和山景，客厅和餐厅一体化设计，动静分区，总体上户型方正实用，中规中矩，没啥毛病。

▲约123㎡四房两厅两卫

约123㎡四房两厅两卫：同是南向户型，采光充足，南北双阳台设计，通透性佳，拥有5.8米的景观面。该户型也基本做到了动静分区，主卧南北对流，私密性设计也较好。

叠墅
▲绿地杉禾田晶舍叠墅效果图
绿地杉禾田晶舍的叠墅是上下叠4联排设计，户型均朝南，采光、通透性等自然不用说。在空间设计上，客厅、餐厅、卧室三大功能区域多为南向排列，庭院独立，配备电梯；无论是上叠还是下叠均享有花园，上叠约10m面宽露台，下叠为建面约50㎡~80㎡的南向花园；层高6米的多功能地下室，并设采光天井，且地下室附带夹层空间，空间利用率高。
▲绿地杉禾田晶舍叠墅花园
▲绿地杉禾田晶舍叠墅地下室设计
总体来看，绿地杉禾田晶舍的平层以及复式产品是偏向刚需的，以实用性为主；而叠墅产品有所创新，美观、休闲与实用性兼备，但其实目前周边板块的叠墅产品入市的也不少，比如旁边龙湖首开云峰原著、还有长岭居的五矿壹云台、中冶逸璟台、万科山景城樾山等，都是其强而有力的竞争者。
总结除了板块内在售或新入市的竞盘外，绿地杉禾田晶舍周边还有大量二手盘，比如越秀岭南雅筑、中海誉城、时代春树里、万科金色梦想等，都是当年的刚需大盘，目前放盘价格基本上集中在2.4-2.7万元/㎡之间，配套相对更成熟、价格也便宜，而且还有压价空间。


虽说绿地杉禾田晶舍的位置略偏，但洋房价格3.0-3.3万/㎡还是挺接地气的， 而且名校学位是个加分项，成功案例比如实地常春藤，位置更偏，交通也不便，在名校学位的加持下，体量庞大依然卖的红红火火，想必这也是很多购房者会考量的重磅因素。
当然，学位不能听开发商片面之词，前车之鉴可参考“云峰原著还我广大附小维权事件”，还有实地常春藤因开元学校不足引发的维权，前者的广大附小如今在绿地项目落地，后者的经过政府协调以增班形式解决。学位房购买要做好前期调研，一切还是要以区教育局为准。
以上是编者的个人观点，自住或投资抉择需谨慎，欢迎在下方留言区参与互动！

附楼盘照片

完

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