康大龙祥汇：教育集团跨界首作，六合院能一战成名？

新品面世，广州首现六合院

俗话说：“买房一看地段，二看配套”，之前热议的知识城华师附中尘埃落定，南起步区教育配套再度升级。虽然项目具体选址和学位分配尚无正式的官方文件，但网传华附或将选址在康大龙祥汇旁边，一些网友猜测该楼盘可能“近水楼台先得月”。说起康大龙祥汇，前段时间它推出“六合院”新品时，就有粉丝咨询笔者相关信息，今天我们就来谈谈这个项目。
其实，康大龙祥汇在知识城算是“老盘”了，项目在2018年初就已开盘，目前在售一期共612户。阳光家缘显示，截至目前康大龙祥汇已售173套，去化率仅28%左右。不过，一般别墅产品的去化速度都较慢，并且项目一期的特色产品六合院刚刚推出，后续业绩还需静观其变。
康大龙祥汇的六合院号称“广州乃至华南楼市的新品种”，推出时确有一定的媒体热度。然而，笔者看过详细设计后竟没觉得非常新奇，果然新品种都是见仁见智。不过，无论是什么产品都需认真研究，下文我们再详细分析这一新品种。

康大教育集团，跨界地产圈

康大龙祥汇由广州康大工业科技产业有限公司开发，即坊间俗称的“康大集团”。虽然销售方一直宣传项目由康大集团、远东宏信联袂打造，其实远东宏信也是康大集团的股东之一。企查查显示，远东宏信、广州康达投资和新天地投资等都在康大集团持股。值得注意的是，远东宏信是中国500强企业，已在港交所上市，康大集团法定代表人王瑞生也在远东宏信任副总裁，单独将其拿出来宣传，估计也是倚重其名气。

其实，在涉足地产圈之前，康大集团主打高等教育业务，在广东乃至全国范围内颇具名气。集团成立于1994年，以在知识城南起步区的大本营——康大教育园为黄埔街坊熟知。长期以来，康大教育园被定位为广州开发区高职教育基地、知识城产业转型升级人才培养基地，园内设有广州商学院、康大职业技术学院和技工学校。
2014年华师增城学院更名为广州商学院

其中，广州商学院原是华南师范大学下属二级学院，2004年转设为独立学院，并改名华南师范大学增城学院，是本省首家独立学院。在后续数轮区划调整后，才更名为广州商学院。可见，康大集团与华师的关系甚是密切，网传的知识城华师附中落址并非空穴来风。

康大集团在2017年宣布“越界”进入地产圈，康大龙祥汇正是其首个地产项目。纵观企业历史，康大在房地产方面可以说是“小白”，既无丰富的住宅开发经验，也尚无成功的案例，这也让置业者对康大龙祥汇的产品力有所怀疑。

不过，也不能单纯以此来评判康大龙祥汇的整体价值。在地产圈不乏以出道之作一战成名的房企，如五矿地产的北京香格里拉大酒店、苏宁置业的南京威尼斯水城，虽然不能简单认为康大龙祥汇能与之比肩，但也没必要粗暴地低估项目前景。况且，诚如开篇所言，项目的整体价值还要看地段和配套，接下来我们先分析康大龙祥汇的区位和配套。

楼盘区位&配套解读

区位价值

康大龙祥汇位于黄埔知识城九龙大道西侧，距离开发商大本营约1公里。据媒体和网友透露：“项目地块并非竞拍所得，而是康大前些年以低价购得的地块”。事实上，网上确实没有任何相关的竞拍信息，能查到的只是一些中标文件。随着知识城发展蒸蒸日上，这一地块早已身价不菲，被媒体戏称为康大的“金蛋”。

本平台之前已详细解读过知识城，作为大湾区首个国家级双边项目、广深港澳科创走廊龙头，知识城近年的发展逐渐加快，利好政策不断覆盖落地，截至2019年底已入驻企业超1600家，配套建设如火如荼，一座全方位发展的新城正在崛起。

康大龙祥汇所在的南部起步区，交通、商业、教育、医疗、环境等配套已逐步完善，区域发展甚是全面，将为周边物业带来一定的溢价空间。

功能性配套

1.交通

康大龙祥汇毗邻地铁14号线知识城支线，与14、21号线接驳。营销中心距离汤村站、旺村站均1公里左右，步行约15分钟。后续全盘建成后，北边小区的业主前往旺村站会更快。

小区挨靠九龙大道，南向可上广河高速、广汕公路，北向可达广从九路，目前周边无大规模拥堵情况，区域道路工程持续建设。小区1公里范围内有业田村、坳岗、开发区技工学校等公交站，345、352a、365、370等线路途经。

2.商业&居住密度

康大龙祥汇自建有2.9万平商业街，配置私人会所、精品酒店、社区商业等。而外部商业综合体逐渐增多，已开业的绿地缤纷城就在小区北边1.4公里处，驾车6分钟可达。此外，即将开业或规划在建的还有知识城三大邻里中心、合景悠方购物中心，从小区驾车前往这些地方均不超过10分钟。

凤凰湖附近是目前知识城的人气区域，周边商业规划多，已有万科、绿地、时代、龙湖、保利、招商、合景和康大等多家房企进驻开发住宅，居住密度大，生活氛围日益醇厚。

3.教育

知识城教育配套（图源：楼市前线）

知识城的教育配套日渐完善，不过对有意于康大龙祥汇的置业者来说，最关心的莫过于华师附中。据项目销售人员介绍，项目计划联手省级名校，配建2所幼儿园、1所小学、1所初中和1所高中，其中已有1所幼儿园交付。

至于中小学是否与华师附中有关联，销售表示：“有可能，但不能打包票，最终选址和招生计划要以政府文件为准”。鉴于康大与华师的历史渊源，相关传闻并非捕风捉影。若情况最终属实，将为项目的教育配套大大加分。

4.医疗

医疗方面，康大龙祥汇靠的也是在建中的三所专科医院——中大肿瘤医院、泰和诚肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院，以及综合性的南方医院知识城分院、巴塞罗那医院。从小区驾车前往这些医院，耗时需10-15分钟。

5.环境

康大龙祥汇距离凤凰湖公园、九龙湖公园（在建）都不远，驾车耗时10-15分钟，周边生态环境良好。另外，开发商曾表示将引入凤凰湖活水，在小区打造内部湖泊，实际上项目北边地块内已有未开发的天然湖泊，若相关设计能实现，确实能为小区环境增色。

其他因素

1.车位

按项目一期信息，康大龙祥汇的合院、联排每户有2个车位，配比较高。不过，复式洋房的车位配比仅1：1.2，对个别有两台车的家庭会供应不足。

2.物业

康大龙祥汇的物管为广州宜家创生物业管理有限公司，该公司在天河一些小区的口碑不佳。当然，一方面服务水平可以提高，另一方面康大龙祥汇是新小区，具体的物管团队水平尚待考察，不能由过往情况一概而论。

3.开发周期

康大龙祥汇占地达到66万㎡（990亩），项目启动3年来只建成一期，完全建成将耗时长久，且施工易影响已入住业主生活。目前，项目销售成绩不甚理想，过长的开发周期、别墅普遍较慢的去化速度，都会为后续销售增添压力。

4.垃圾处理设施

兴丰垃圾填埋场和福山循环经济产业园，一直受到知识城业主的密切关注。实际上，这两处设施离康大龙祥汇等楼盘已超过5公里，影响甚微，但依然可能对置业者造成一定的心理影响。

楼盘户型价值解读

参考均价：33000元/㎡（带装修）

别墅、合院：约600万元/套

楼栋价值

第三方网站显示康大龙祥汇共规划4000户，有合院、联排、九层复式洋房、高层住宅等产品，最新效果图显示也是如此。但是，销售人员表示，目前在售的是一期六合院、联排、复式洋房，后续的期数、产品类型尚未明确，还在规划研究中。

一期占地230亩，容积率为0.9。实际上，按现行城市规划法体系下的各类居住用地控规，别墅容积率一般不超过0.7。所以，0.9的容积率虽说在知识城已相当出众，但从别墅类型本身来说只能算中规中矩。

复式洋房的楼间距较宽，采光和通透性良好，但靠近马路和商业街，易受噪声和灰尘影响。别墅区无高层建筑遮挡，采光无大问题，但建筑总体密密麻麻的，通透性欠佳，西、北边缘的联排易受车行噪声和灰尘影响。

小区园林效果图

小区绿化率35%，建筑和园林为新中式风格，据说是由国内十佳园林设计公司设计，灵感取自宋代名画《千里江山图》，若建成真如效果图所示倒也美观。当然，产品风格众口难调，也有网友吐槽“太土”“像农民房”。

户型解读

1.六合院

其实，顾名思义就是六套独栋别墅拼合起来，院落各自独立，与传统四合院的公共庭院不同。所以，这一新型产品只是名字近似四合院，归根结底还是别墅。

每套产品建面125-144㎡，含地上三层和负一层，地下层架空3.9米，与车库相连，首层和地下层双入户。别墅区无高层遮挡，采光无大碍，南向采光面最大的是上图所示的1、4号。建筑整体布局有些密集，且南北方向上三户紧连，通透性略差，2、3号被夹在中间，户外视野更窄。

室内为5房2厅5卫，配置前庭院、后花园和顶层露台，整体居住体验佳，适合父母同住、几代同堂的家庭居住。缺点是没有电梯，虽说别墅层数少，但对有老人同住的家庭来说，电梯是很有必要的。

2.联排

联排产品为一栋4户，单套建面130㎡，南北通透，前后墙体使用大面积飘窗，采光良好。同为5房2厅5卫，面向客群与六合院类似，居住舒适度较高。配置庭院和顶层阳台，但也是无电梯。

3.复式洋房

每层6户，三种户型各2套。

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三种户型都是四房两厅三卫，户内格局相同。建面112-129㎡，居住舒适度逐级提高。南向户型，除一楼配置南向阳台外，二楼还有北向小阳台，采光良好，可观园景，客厅和餐厅一体化设计。总的来说，适合刚需偏改善型的客户入手。

样板房

总结

知识城日新月异，南起步区的发展处于上升期，各项配套持续建设，为康大龙祥汇等周边楼盘带来了红利。项目的产品类型也较为丰富，能涵盖刚需偏改善到纯改善型客群。

然而，当前知识城仍以刚需为主，大部分楼盘售价为2万多，像康大龙祥汇这种大部分产品为别墅、售价超3万的楼盘，所能占据的市场份额会小一些。而能否有华师名校加持，目前尚无定音，即使是销售方也不敢以此做卖点。项目的六合院新品及园林设计毕竟也是见仁见智，后续销量能否匹敌竞盘还得打个问号。

以上只是笔者个人观点，买房需综合考虑各种因素，自住或投资都要谨慎行事。

完

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