碧桂园星悦台：首进黄埔销量低迷，大牌房企出师不利？

亮点不足，成交低迷

早在6月中旬，有轨电车1号线即将开通的消息便登上了黄埔各个自媒体的头版。借着这阵东风，远在永和片区、靠近有轨电车1号线新丰路站的碧桂园星悦台也借机推出了优惠活动：总价60万左右便可入手一套公寓。小编不禁纳闷：永和地区那么偏，它这个公寓能卖得好吗？今天咱就带大家探一探这个位于永和片区的公寓盘。

碧桂园星悦台广告海报

首付50%，可贷10年

根据2018年12月广州市住建局颁布的政令，2017年3月30日前的土地出让成交的房地产项目，商服类物业（也就是公寓）不再限定销售对象（此前只有企业法人才能购买），碧桂园星悦台地块早在2003年便已出让成交，满足上述条件。于是其便在2019年顺势推出目前在售的公寓户型，以供个人买家购买。

碧桂园星悦台占地面积29053㎡，规划建设的有4幢楼，其中星玥街1号现已经部分交由碧桂园旗下的金叶子酒店式公寓运营，目前对外出售的是星玥街3号楼，以小户型复式公寓为主。

克拉广场为该项目商业部分，星悦台为自住型公寓部分
其实星悦台的销售成绩并不理想，预售726套仅出售261套，去化率仅35%左右。而几乎同期开盘的万科尚城的一个公寓项目，去化率超90%，更早开盘的合景天峻更是多幢楼接近售罄。

数据来自阳光家缘

万科尚城（数据来自阳光家缘）

合景天峻（数据来自阳光家缘）

公寓作为商服用地，对比住宅最大的竞争力主要在于：

1、户型小、总价低。无论是作为过渡期自住还是买来投资对外出租都比较灵活。

2、可作为企业的注册和办公地。

基于这样的特点，周边的商业配套和交通条件对于公寓的销量便至关重要，销售成绩较好的公寓往往周边建有大量写字楼和商业中心、交通便利、相关配套完善、居住氛围浓厚。

项目交通条件对比：

项目名	万科尚城	合景天峻	碧桂园星悦台
最近地铁站	13号线南岗站	14号线旺村站	21号线长平站
距离	约1公里	约700米	约9公里

数据来自百度地图

除表中提到的交通因素之外，万科尚城周边1公里范围内有如亚洲钢铁大厦、鸿森大厦、南山商务大厦等多个写字楼和商业中心。同样，合景天峻项目附近也有人才大厦、广州国际智慧产业中心、绿地缤纷城等。反观碧桂园星悦台，由于其地处永和工业区，周边大多是工厂，几乎没有成熟的写字楼和商业中心，再加上距离地铁线路较远，交通不便，其销售成绩不理想便也在情理之中了。

试水之作？碧桂园黄埔首个公寓盘

碧桂园创立于1992年，经过二十多年的发展，已经成长为全国房企的佼佼者，2019年更是位列福布斯全球上市公司第129名，销售额位居全国前列。

2019年全国地产销售TOP10

碧桂园能迅速崛起扩张的精髓在于其核心体制，其中重要的一点便是合伙人制度。

合伙人制度，即员工持股跟投以及超额利润分享，按照碧桂园的制度，公司所有新项目，员工都可以跟投，最高股权比例上限为15%，区域负责人和高管必须跟投。

这是总部给员工让利的一种表现，也把所有的员工绑在了战船上。而超额利润则是说达到一定利润标准的时候，区域负责人可分到该项目利润的20%。当然，如果亏钱了，便扣除区域负责人手中其他项目的已有利润甚至工资。

这个制度极大地激发了碧桂园的战斗力，也让碧桂园上下拧成了一股绳，企业销售额从15年开始出现爆发式的攀升。

碧桂园近年销售成绩及增长率

同时，碧桂园要求拿到项目后必须实现当天连夜出图，光速建房。客观来讲，碧桂园平均4-5个月的项目周期在国内已是远超大部分同行，但其集团内部仍有高管认为太慢，可见碧桂园对于高周转速度极致的追求。

网传碧桂园高周转制度文件

然而，高周转虽然能让碧桂园迅速回笼资金，但也导致其房屋质量问题频发，近几年碧桂园屡遭投诉，一度引发项目的品牌危机。

尽管如此，碧桂园依然没有停止扩张的脚步。在公寓市场向好的大环境下，碧桂园也不甘落后，于2017年成立公寓事业部，而星悦台正是其首批公寓项目之一，也是碧桂园在黄埔的首个地产项目。那么，星悦台的整体价值如何呢？下面我们就来详细解读一番。

楼盘区位&配套分析

1

区位条件

碧桂园星悦台位于永和工业区，与黄埔核心区域科学城中间还隔了个长岭居，因此尽管其宣传自己处于科学城板块，但实际上主要是受长岭居板块辐射影响。

长岭居的区位价值在本公众号之前的文章中已有详细解读，这里不多赘述。总之，作为广州开发区属下的七大产业园区之一，长岭居被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区、新型城区，发展高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲、先进制造等五大功能。

长岭居规划图

长岭居的配套建设已经陆续启动，许多项目已经进入实际建设阶段，如今日开通运行的有轨电车1号线，串联起长岭居各区域，对位于新丰站的碧桂园星悦台项目是一个重磅利好。然而，大型的商业综合体以及企业总部，比如华润人才创展中心、有巢公寓粤港澳大湾区总部、长岭居邻里中心等主要分布在长岭门的核心地带，难以对东部较为偏远的永和地区形成有效的辐射，这无疑加重了碧桂园项目后续销售的压力。

2020年长岭居航拍图

2

交通

碧桂园星悦台靠近有轨电车1号线，其售楼中心距离新丰路站约1公里。有轨电车1号线将于7月1日正式开通新丰路至北师大实验学校段，届时原本前往地铁长平站30分钟的公交车程将缩短至15分钟左右。

即将运营的有轨电车一号线示意图

城市主干道

项目靠近永顺大道，向西可直通黄埔区府和广州主城区，南北向的永和大道也在小区1公里范围内，可通香雪和知识城，且目前周边尚无大规模的拥堵情况。

公交

楼盘附近有新庄村委、永和开发区站等站点，341、371等多条公交线路途经。

3

产权

碧桂园星悦台的产权与市面上大多数商业用地一样，为40年产权。但值得一提的是，星悦台的土地出让时间为2003年6月20日，也就是说到2043年，这里的产权年限便将到期。据销售方介绍，目前在售项目需要到2021年8月才能毛坯交楼，再加上装修时间，真正入住最快可能也要到2022年初，届时产权将仅剩21年。

实际上，目前关于公寓土地续产权的相关法律法规，还不是非常完善和细致，具体细则各地政府不尽相同。一般来说，公寓土地续产权所能续的年限不得超过30年，而具体金额则会由当地住建局根据产权到期当年的土地市场价确定。

4

教育

教育算是公寓房的一个短板，因为不能落户，需要累积入学积分方可入学。

同时，星悦台并未规划自建学校，而周边的教育资源也不丰富。以楼盘为中心，两公里内的幼儿园仅有昱星实验幼儿园、博雅艺术幼儿园，小学有黄埔区新庄小学，中学有华峰中学、永新中学等。

总体来说，无论是楼盘的公寓性质，还是其位于永和工业区的地理位置，对于看重教育资源的置业者来说，这并不是一个很好的选择。

5

商业配套

虽然碧桂园星悦台号称拥有2万平米的自建商业配套，但其招商率并不高。不仅星悦台如此，与其一街之隔，2014年就开盘的珠江嘉园自建商业街招商率也不高。究其根因还是由于这里过于偏僻，商业氛围并不浓厚。

并且附近没有大型的综合商业中心，仅有一些村民自己开的店铺，满足日常生活尚可，但绝对谈不上丰富。

至于开发商宣传的羌洞万达广场，目前已经规划成长岭居邻里中心。届时将一定程度上缓解该区域商业中心的缺乏，但其目前尚处于规划阶段，真正投入使用还需较长时间。

尚处于规划阶段的长岭居邻里中心地块

6

医疗配套

碧桂园星悦台周边医疗设施

距离星悦台最近的诊所是新庄社区卫生服务站，步行约10分钟；距离较远的有永和医院、广东省水电二局医院荔湖城门诊部（增城区内）。但这些医院都比较小型、老旧，而其他周边医疗设施多为卫生服务站和药店。

宝能国际总医院效果图

长岭居规划的三甲医院有宝能国际总医院、广医附属妇幼医院等，从星悦台驱车前往这些医院需15-25分钟，时长还可接受。但这些项目建成并投入使用还需时日，就目前楼盘周边的医疗配套只能满足日常小病的治疗。

7

环境

环境方面，项目东北边1公里处有海拔135m的甘竹山公园，这里空气质量、植被面积俱佳，是业主休闲散步的好去处。

甘竹山公园局部图

8

其他因素

工厂众多
本身永和地区的定位就是工业区，区域内工厂密度较大，许多大型企业在此设厂，这对附近的环境难免有所影响。
遍布工厂的永和工业区
电梯少
据销售介绍，目前在售的3号楼是为每层4梯27户，并且共有22层，届时电梯的繁忙、拥挤程度可想而知。
车位少
据悉，项目内共942个车位，虽然目前在售的星玥街3号楼约600户，但据销售透露5、7号楼未来也可能作为公寓出售，若情况属实，届时将超1500户，车位配比明显不足。再加上目前的1号楼作为酒店式公寓也需要一定的临停车位，车位更显紧张。

楼栋&户型价值解读

房价：1.2万-1.7万/㎡起

星悦台项目建筑面积152948㎡，总栋数为4栋，目前已建成的是星玥街1号（即图中①号楼），其中1、3、5号楼为22层，7号楼为20层，1号楼目前已有部分交由碧桂园旗下金叶子酒店式公寓运营，3号楼则是在售的自住型公寓，预计2021年8月毛坯交楼。据销售介绍，5、7号楼有可能也是作为公寓出售，尚处于研究阶段。

如图所示，由于小区面积过小，所谓的园林、运动场都略显迷你，并且楼间距并不宽裕，有些拥挤。再加上由于每层住户很多，私密性和隔音效果欠佳。

户型

目前在售的有44、47、52㎡三种面积，但其户型内部结构基本一致，只是面积和位置有所不同。

3#楼平面图
显然，南向一排的采光条件，要强于其他朝向的产品，而两个角的户型由于多一个窗户，采光又比中间位置的产品更好一些。
户型结构图
样板房展示图
具体分析户型的话，在这样狭小的空间中，客厅、餐厅、卧室都显得有些逼仄，压迫感较强，厨房也没有用墙体隔开且不能使用明火，功能有限。但对于手里资金并不充裕且对教育条件要求不高的置业者来说，这里不失为一个过渡时期的选择。

总结

根据房天下的信息，碧桂园星悦台附近的住宅小区房价并不高，而且也有60-70平的小户型，最低的总价甚至能到100万以内。

小区名	万科里享家	珠江嘉园	碧桂园星悦台
参考单价	18649/㎡	18162/㎡	11566/㎡
房屋性质	住宅	住宅	公寓

 资料来源：房天下
从位置和配套的整体情况来看，这些住宅跟碧桂园星悦台相差无几，仅存在产品性质的不同。置业者若是想要自住，碧桂园星悦台作为公寓，与住宅相比，其缺点非常明显：较高的物业和水电费、拥挤的居住环境、2043年到期的产权等因素都让置业者的入手欲望有所冷却，这从碧桂园星悦台惨淡的销售成绩中也能看出。
即使是拿来投资，碧桂园星悦台也并非很好的选择，若是拿来做出租用，周边的配套设施又不太完善，很难吸引到租客，回收成本的周期过长，风险较大。而且周边也有一些城中村，碧桂园星悦台很难在租金价格上与其竞争。
近一年星悦台房价走势

总之，碧桂园星悦台受限于位置和自身房屋性质，对于刚需客吸引力有限，也不太适合作为长期的投资对象，这对销售来说也是无形的压力。碧桂园首个项目可能“折戟沉沙”？后续会不会有新动作出来力挽狂澜呢？我们可以拭目以待！

以上是只编者的个人观点，自住或投资抉择需谨慎，欢迎在下方留言区参与互动！

附踩盘照片

售楼中心

样板房实景图（客厅）

样板房实拍图（餐厅）

样板房实拍图（主卧）

（摄/晨星）

完

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