招商雍景湾：去化近百，风波不断也难阻购房者热情？
话题不断的招商雍景湾
最近位于知识城的招商雍景湾又曝出了一个负面新闻，事件起因是小区16栋自年初收楼以来，有几十位业主发现墙内排水管道漏水，墙体渗水严重，造成其财产损失。而物业方给出的暗管改明管的维修方案和这次事件中未经业主同意便施工的态度，让业主们十分恼火。
优惠巨大，销售火爆
据相关房产媒体报道，招商雍景湾2017年10月一期852套房产发售，年底去化超8成；2018年6月1日4#、5#发售，2小时售罄；2018年9月14日9#发售，一天去化超7成……
2019年底，招商雍景湾又推出了被某些自媒体称为“面粉价”的大力度优惠政策。
百年招商局，五载去地产
2015年，招商局集团与蛇口工业区（以下简称招商蛇口）重组上市后，开启了业务调整之路，主营业务一变为三，除原有社区开发与运营即地产业务开发之外，新增园区开发运营、邮轮产业建设与运营。自此，这个地产巨头走上了去地产化的道路，并提出要在2018-2020年将房地产收入占比由85%降至60%。
2019年招商蛇口在全国房地产企业中的排名
然而，招商蛇口的去地产化之路并不顺利，2019年公司目前房地产收入仍占75%左右，到今年年底降至60%的目标估计很难实现。且由于园区开发运营和邮轮相关产业都是需要长期培养、持续投入的产业，根据其2019年年报显示，公司在2019年营收总额、毛利润和净利润三大指标均同比下降，还创下了负债率新高。
据统计，截止今年3月3日招商蛇口待偿还债务融资工具及其他债券余额为284.5亿元。公司亟需通过地产项目回笼资金。招商雍景湾在销售成绩不错时依然推出巨额优惠，或许也与此有关。
问题多多，引发业主多次抗议
招商雍景湾另一个保持热度的“利器”，便是时常曝出的负面消息。
其中2018年，有关教育问题的维权在短短两三个月内便发生三次，一度引起非常大的影响。除此之外，项目还涉嫌“小区东边将建公园”的虚假宣传，因而遭到业主质疑，甚至还曾曝出拖欠中介佣金，遭到中介投诉。
一个楼盘出现如此多的负面新闻，其实对整个项目的销售是非常不利的，但招商雍景湾的销售成绩似乎完全不受影响，三年内住宅去化率达100%，并且每次发售都去化很快，这说明招商雍景湾的核心竞争力还是蛮能打的。接下来，我们就简单分析一下招商雍景湾的项目价值。
区位分析
根据资料显示，招商雍景湾所在的ZSCN-A2-1地块于2012年被广州知识城投资开发有限公司以2.44亿元竞得，后于2016年以4.37亿元的价格出售给招商地产。该地块位于知识城南起步区腾龙大道以东，正在建设中的知识大道以南，平岗河以西，土地总面积为179039平方米，总建筑面积389509平方米，折合楼面价约1123元/㎡，现在看来，这完全可以称得上是“白菜价”了。
本平台之前已详细解读过知识城，作为大湾区首个国家级双边项目、广深港澳科创走廊龙头，知识城近年的发展逐渐加快，利好政策不断覆盖落地，截止2019年底已入驻企业超1600家，配套的商业、医疗、交通建设如火如荼，一座全方位发展的新城正在崛起。
其中招商雍景湾所在的南部起步区，作为知识城规划的主要居住区，这里的交通、商业、教育、医疗、环境等配套已逐步完善，区域发展甚是全面。
招商雍景湾附近配套图
所谓“地铁一响，黄金万两”，地铁的交通地位无需多言。招商雍景湾位于地铁14号线知识城支线何棠下站附近，步行距离约1.1公里（数据测自百度地图），耗时约18分钟
公交
小区周边公交站主要位于地铁何棠下路附近，有通往九龙镇、黄埔区府和增城朱村等地的343、370、365等公交线路。但总体上目前知识城还处于开发初期，整体人口密度低，路网稀疏，公交线路较少，需待后期规划建设。
公路
目前知识城路网稀疏，仅有九龙大道一条城市主干道贯通南北，东西向许多道路还在建设中，不过未来知识城将建成“8+5+6”，即8条轨道交通、5条高速公路和6条城市快速路的交通骨架，届时将明显改善这里的交通状况。
知识城交通规划图
位于南起步区的绿地缤纷城和城南邻里中心已经开业，合景悠方中心将于年底开业，第二邻里中心也已完成招标，即将动工。可以预见，招商雍景湾周边商业氛围或将在短期内迅速醇熟。
三大商业中心
教育曾是引起业主们不满的重要原因之一，主要围绕小区配套幼儿园和小学是否为公办。最终，在业主们的努力争取下，幼儿园最终定为大公办性质的广钢雍景湾幼儿园（暂定名）（大公办就是国企或央企牵头并参照公立园建立，企业性质，人员无编制，日常运营有部分财政补贴。费用接近公立幼儿园，低于普惠性民办幼儿园和私立幼儿园），该幼儿园共14个教学班，将于今年9月开园。
小学则为公立18班的天景小学，已经于2019年9月完成了第一批适龄儿童入学。
初中为对口直升初中——会元学校（初中部）
会元学校在本平台之前的文章中已有介绍，可戳下方链接阅读：
会元学校初中部招生时间为今年9月，教学成绩尚待检验，但其作为知识城首个高标准建设中学，教学质量值得期待。
总体而言，招商雍景湾的教育配套是比较完善的，从幼儿园到初中都有对口的学校。
知识城三大肿瘤医院：中大肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院、泰和肿瘤医院均已封顶，预计今年年底可投入使用，三甲综合性医院知识城南方医院也已开工，进展可观。三大肿瘤医院选址距小区不到500米的慈济路西侧，知识城南方医院选址九龙新城东部，距小区3公里左右，且规划有一条直达道路，届时驱车前往非常方便。
四大医院效果图
环境也是不少招商雍景湾业主吐槽的地方，在小区开盘销售的时候，开发商曾承诺小区东边小河旁会建设一个滨河市政公园。宣传为6万㎡创意梯田公园，高低落差12米。设置有登山步道、健身步道、儿童游乐园、阳光平台等空间。
然而该项目至今还未动工，甚至设计图都是业主多次追问后才在今年3月公布的，在业主询问开发商何时可以动工时，开发商却说需要经过如下步骤：
①政府决定征收这块地；
②拆除此地剩余房屋；
③把地移交给开发商；
满足上述条件后才能开始动工。而在业主向政府相关部门咨询项目计划时，政府的答复是“暂无建设市政公园计划”，因此，所谓的滨河市政公园的建设可以说是八字还没一撇。
房屋质量等问题
在招商雍景湾业主们自发建立的“知识城招商雍景湾业主圈”公众号中，目前共有18篇反映小区问题的文章，包括小区外侧坡道水土流失、风雨连廊柱子出现裂纹、家中洗手盆脱落等。
图来自知识城招商雍景湾业主圈
车位
小区车位数量为3054个，车位配比约为1：1.25，不过洋房和别墅是一户两车位，只算高层的话，大约是1:1的车位配比，未来车位供应可能不足。
废品站
在小区东南方向紧邻小区围栏的地方，将建设一个“环卫科教中心及再生资源回收站”，应该就是俗称的废品回收站。
相关部门批复
虽然废品站不会像垃圾中转站那样“气味浓烈”，但也难免让附近业主心生芥蒂，毕竟是别墅区附近，建个废品站，总感觉心里有点疙瘩。
楼栋&户型分析
二手房参考价：
高层约1.7万-2.3万
心派洋房&别墅约2.3万-3.5万
招商雍景湾总面积为179039㎡，总建筑面积389509㎡，计算容积率为1.6，绿化率35%，共55幢住宅。
16幢高层可分为三档：
一档：红色圈里的1#、2#、3#、15#、16#，这几幢南边无遮挡，且是小区内最高的建筑，视野开阔，北边为小区内部园林，西边与道路有一定距离。
二挡：青色圈里的9#-14#，这几幢南面是小区园林，楼间距略小，视野遮挡小，西面远离城市道路，东面是河流和农田，
三档：黄色圈里的4#-8#，这几幢楼西边紧邻道路，受噪声、扬尘等影响较大，且南北楼间距较小，通透性略差，其中7#、8#两幢为连体楼栋，位于小区西北角最外侧，两面临路，位置最差。
心派洋房和别墅
西北侧靠近学校的和西边靠近马路的会收到一定的噪声影响，东南角靠近废品站的，会受到废品站影响，位置略差；东侧位于小区内部、靠近平岗河的，各方面影响都很小，位置最好。不过个人感觉，心派洋房和别墅的外观设计略土，楼间距也有点密。
招商雍景湾产品种类丰富，涵盖了从刚需到改善的各类户型。不仅有高层住宅，还有小高层的“心派洋房”和别墅，其中高层又分为平层和复式。
平层
分为89㎡、92㎡三房和100㎡四房三种户型，基本上都是偏刚需的。
（左右滑动查看图片）
89㎡三房：北向竖厅设计，空间利用率很高，房间略小，属于典型的刚需房。而且只有一个卫生间，懂的都懂。
92㎡三房：相对于89㎡的户型来说，多了一个卫生间，卫生间使用没那么紧张，整体朝向为南向，采光会好很多，其他设计基本一致。
100㎡四房：南向横厅设计，房屋采光充分，为了追求更大空间利用率，采用无走廊设计，客厅很宽敞，并且主卧带有衣帽间，入户花园可改造成书房或卧室，比较灵活。
复式
（滑动查看图片）
复式均位于7#和8#，相对位置不是很好。但复式的优点也很明显，空间利用率高、宽敞，即使三代同堂也不会很拥挤。
复式分为两种105㎡三房户型、114㎡四房以及121㎡四房。
105㎡三房：均为北向竖厅设计，采光较差，优点是都有三卫，够用。两种户型区别在于一楼是否有卧室，一楼有卧室的户型方便老人居住，一楼没有卧室则会有更好的私密性。
114㎡四房：南北双阳台的设计保证了房子的采光和通透性，一楼卧室与卫生间相连。二楼主卧十分宽敞、呈长条形，有较大空间作为衣帽间。缺点则是入户即见卫生间门，不免有些尴尬。
121㎡四房：这种户型位于7#8#两幢楼正南方向，南向阳台，采光充足，U型厨房，空间宽敞。二楼留出了一定空间做一个小客厅，最北端的次卧可改造成书房，非常灵活。
心派洋房
所谓“心派洋房”，从其户型图的设计来看，类似于叠墅和普通洋房的混合体：6层楼高、一层两户、每户一个居住层加一个地下层和地面花园。主要卖点为户户均有花园、车库、地下室。
（招商洋房宣传片）
其设计思路简单概括就是将地下层和地面一层平均（或按一定比例）分给每一层每一户，使得每户均有地下室、地下车库（双车位）和地面一层花园。再将各户的地下层和地面花园相互隔开，通过专门的楼梯（到一层）和智能电梯（到其他层）实现地下层和花园入户。
别墅
招商雍景湾的别墅在小区东南侧的坡地上，位于整个小区最内侧，靠近平岗河、远离城市道路。别墅为6户联排，每户四层（含地下层）。总体设计缺乏亮点，甚至会让部分置业者觉得有点“土味”，6户联排的布局，邻居略微有些多，私密性也有所牺牲，优点是价格便宜。
总结
纵观招商雍景湾的整体特点，不难看出，其“核心竞争力”确实挺能打的。置业者们最关心的交通、学位、价格，招商雍景湾基本都覆盖到了，而诸如商业配套、小区容积率、户型多样性等，招商雍景湾也做的还行。平心而论，一个离地铁近、价格不贵、学位不愁的小区，对于预算不高的刚需客来说，杀伤力确实不小，因而招商雍景湾能有这样的销售成绩也不难理解了。
但招商雍景湾屡屡曝出的负面新闻也值得置业者们警惕。虽然招商雍景湾没有如今年被点名的万科尚城这么明显的大问题，但其小问题不断也令业主们十分困扰。因此，置业者们在选择房源时货比三家是很必要的，但更重要的是，招商等房企需要强化对项目的质量监管，莫让经营多年的口碑“毁于蚁穴”，自己砸了自己的招牌。
以上只是小编个人观点，建议各位置业者现场考察，认真研究，自住或投资都需谨慎。
附楼盘照片：
（以上3图来源于广州招商雍景湾、天景小学公众号）
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完
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