珠江嘉园：耗时6年才售罄，为何一直“不温不火”？
在长岭居东边，曾经被原萝岗区政府规划为“引进外资投资示范区”的永和片区，如今却被这里的居民自嘲为“被遗忘的角落”，有轨电车1号线到永和片区西部边界永和大道便戛然而止，有轨电车5号线基本沿长岭居与永和交界处经过，曾经规划穿过此地的地铁23号线也已落空。
就连这里的楼盘也似乎都对“永和”这个名字唯恐避之不及，纷纷自称为长岭居的楼盘。在这样一个被遗忘的区域，有一个销售一直不温不火的楼盘——珠江嘉园。这个距离体量大盘实地常春藤不到2公里的小区，与热闹的“邻居”形成了鲜明的对比，今天小编就来扒一扒这个楼盘，看看其为何如此“冷清”。
据房天下、链家等中介平台资料显示，珠江嘉园二手房平均单价约为1.9万-2.2万，实地常春藤约为2.4万-2.8万，两个楼盘价格差距明显。
珠江嘉园2014年开盘时放出80套房源，有200多名置业者前来认筹，可最终仅售出35套。根据房天下珠江嘉园业主论坛爆料，原来是因为当初开发商宣传这里价格最低为“9字头”，然而等到购房者们来了之后却发现，价格最低、朝向不好的房源单价也在1万元以上，小区平均价格为1.1万左右，这让购房者们感觉受到了欺骗，因此大多没有选择认购。值得一提的是，小区共2288套房源，花了约6年时间才售完。
从图中可以看出，珠江嘉园开盘前半年仅售出56套，去化速度实在不尽如人意。有粉丝可能会觉得，永和太偏了，周围还都是工厂，环境也不好，就算便宜也卖不出去，不是很正常嘛；实则不然，距珠江嘉园直线距离不到2公里的实地常春藤，成功斩获今年上半年黄埔区销售亚军。
实地常春藤的卖点大家都知道就是其配备的“名校”——二中开元学校，可见即使在位置相对较偏的郊区，手握“名校牌”，也能让楼盘取得不错的销售成绩。
珠江实业集团作为广州市属国企，30多年来操盘了许多广州市地标性建筑，如白天鹅宾馆、中国大酒店、好世界广场、天河体育中心等，其曾与越秀地产并称为广州房企“双子星”，但其如今营收规模仅在30亿左右徘徊，尚不及越秀地产的十分之一。
这与珠江实业身陷子公司并购“泥潭”有关，2019年来，其多家子公司名下项目开发失败导致珠江实业不仅没有成功完成扩张，反而使公司深陷资金链困难的泥潭，严重阻碍了公司的发展。
据资料显示，珠江实业目前遭遇多重问题，包括子公司投资失败、金融投资亏损、土地储备不足、项目开发周期长、去化率和销售压力大等。导致这家广州首个上市房企如今实力衰落明显。
珠江嘉园所在地块为嘉德丰YH-J1地块，于2009年以1.89亿元被嘉德丰公司拍得，2013年珠江实业以4.21亿元的价格购入嘉德丰公司80%的股份，获得这块土地的开发权，这也是珠江实业在黄埔区唯一一个地产项目。
珠江嘉园位于黄埔区永和大道和永顺大道交叉口东北侧，实地常春藤则位于禾丰路与永和大道交叉口西北侧，二者距离不到2公里。
虽然两个楼盘都宣传自己位于长岭居板块，实际上珠江嘉园已经过了长岭居的东部边界永和大道。众所周知，长岭居的主要配套都在西边的长岭门区域，东边其实很难享受到配套的红利，反而还受到永和工业区的不利影响。
永和工业区作为曾经的引进外资示范区，经历20多年的发展，如今入驻的企业已达数百家，主要有汽车、化工、食品饮料等产业。工厂密集，商业、教育、医疗等相关配套不足；且由于区域开发程度较高，商住土地储备不足，没有太多空间发展生活配套。
但事情在近年迎来转机，2019年以来，新庄、永岗、贤江、横迳四个村社接连启动旧改，未来永和街面貌将焕然一新。根据规划，贤江、新庄、永岗旧改项目均计划在2021年底前完成拆迁任务，横迳村则是2022年。改造完成后永和片区预计将新增住宅面积500万㎡，商业办公面积133万㎡，教育设施23万㎡，医疗卫生设施13万㎡。预计未来永和街常住人口将不止10万，人口增长了，配套的完善也会随之跟进。
珠江嘉园从宣传时就主打“地铁盘的宣传”，但其宣传的双地铁实际上并不靠谱，小区距离最近的6号线香雪站有近10公里，而当初宣传时提到的将在小区门口设站的23号线，也未纳入《广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2023年）》，这意味着23号线批复也都要到2023年以后了，动工到通车所需等待时间则更久。这种夸大其词的宣传也引起了业主们的强烈不满。
好在目前有轨电车1号线已开通，其中新丰路站距离小区约800米，可接驳21号线地铁长平站，能够一定程度上缓解珠江嘉园交通不便的问题。
公交
附近有来安四街、新安路（摇田河大街口）、甘竹村口等公交站，330、341、365等公交线路经过。
公路
珠江嘉园靠近永和大道和永顺大道两条城市主干道，经永顺大道可前往长岭居，经永和大道可前往区府或知识城。
珠江嘉园自带10万㎡商业配套，有华润万家超市和各类便利店入驻，周边新庄村“村级商业”也比较便利，各类便利店、肉菜市场、药店等能基本满足日常生活需要。不过目前片区以工厂为主，无大型商圈，商业氛围不足，消费层次也偏低。
目前小区业主依然只能前往10公里外的萝岗万达广场，奥园广场等商圈，未来距离珠江嘉园约8公里的长岭居西部，将建设长邻居邻里中心，但项目尚未完工，实际使用还需等待较长时间。
距离珠江嘉园最近的诊所是新庄社区卫生服务站，步行约10分钟，其他的有永和医院、广东省水电二局医院荔湖城门诊部（增城区内）等。但这些医院都比较小型、老旧，而其他周边医疗设施多为卫生服务站。
长岭居规划的三甲医院有宝能国际总医院、广医附属妇幼医院等，从珠江嘉园驱车前往这些医院需15分钟左右，时长还可接受。但这些项目建成并投入使用还需时日，就目前楼盘周边的医疗配套只能满足日常小病的治疗，想要去大医院还是只能选择区府附近的中山三院岭南医院，需要约25分钟。
环境方面，位于珠江嘉园东北部的甘竹山公园空气质量、植被面积俱佳，是业主休闲踏青的好去处，
但珠江嘉园附近工业区内也不乏如化工、金属加工、造纸等污染较大的企业，据广州市河长办通报，东边的旺旺食品公司（图中未出现，距珠江嘉园约2.5公里）还曾于2019年10月因偷排污水导致永和河鱼类死亡。
珠江嘉园项目配套的仅有一所10班制幼儿园。可供选择的小学要么是村办的新庄小学，要么是名不见经传华峰学校，初中则是在华峰学校初中部、开元学校和铁英中学（暂定名）中随机电脑派位。但开元学校和铁英中学都是优先录取其小学部的学生，实际上珠江嘉园的小孩基本很难摇到学位。总而言之，珠江嘉园的学位依赖公共配套和其他小区配套，但公共配套的学校质量一般，其他小区配套的名校也很难轮得到。
反观实地常春藤，引进名校——二中开元学校，9年一贯制学位，直击刚需买家最核心的需求。尽管由于小区规划住户多，未来可能面临学位不足的问题，但这依然无法阻挡家长们选择此地的热情。
车位
据部分业主爆料，珠江嘉园小区在2019年以前是不收取停车费的，2019年开始收费后，物业方也不提供月租服务，要么按小时计费，要么直接购买（价格约为10万/个）。
物业
珠江嘉园此前曾曝出物业管理混乱，乱收费的现象，去年年初曾被广州公共频道报道，但据业主称，物业方并无改进措施。但如今物业是否有所改进，我们不得而知。
业主在房天下论坛的点评
二手房参考价：1.9万-2.2万
珠江嘉园占地面积98780.6㎡，建筑面积325130㎡，容积率2.5，绿化率35%，小区平均楼间距约为50米。相对来说，小区外围南侧和西侧的楼栋由于靠近城市主干道，易受车辆噪声影响，位置较差。
珠江嘉园户型细分的话，种类十分多样，但其实大多只有细节上的区别，整体的设计基本一致，面面俱到的话篇幅就太长了，这里小编挑选其中82㎡两房、100㎡三房和130㎡四房，这三种分别面向不同需求群体的户型作为例子来分析。
82㎡两房：南向竖厅设计，采光尚可，有明显的动静分区。整体户型方正，空间利用率高，可谓麻雀虽小五脏俱全。
100㎡三房：户型方正实用，动静分区，亮点在于入户为阳台，双阳台的设计，提升了房子的通透性。三口之家住起来会很宽敞，三代同堂也能住得下。
130㎡四房：南向横厅设计，采光充足，客厅和餐厅也挺宽敞。4个房间既可拿一个做书房，也可以增加一个卧室，使用灵活。缺点是厨房面积较小。
值得一提的是，130㎡四房的户型被某些业主吐槽难以接受，原因在于书房正对客厅，毫无私密性可言。
如下图所示，珠江嘉园自2014年6月开售以来，成交量一直不温不火，直到2016年底6号线二期（长湴站至香雪站）开通后才迎来唯一一个高峰，而其周边楼盘实地常春藤和万科里享家则是峰值明显，几乎每一期发售都能迅速去化。
尽管珠江嘉园在“长岭居”板块中价格相对较低，但由于自身比较偏僻的位置和不太完善的各类配套，没有“名校牌”的珠江嘉园，在面对配套名校的实地常春藤和品牌响亮的万科里享家的竞争时，显得十分力不从心。其开盘时宣传的“9字头”低价被证伪和地铁23号线规划的落空，再加上长岭居一直新盘不断，购房者货比三家，地段以及配套略逊一筹的珠江嘉园销售不佳，其实是意料之中。
总体而言，珠江嘉园确实有许多不尽如人意的地方，但在如今老黄埔坐稳“5字头”，科学城及区府“坐4奔5”，知识城也“坐2望3”的背景下，珠江嘉园2万左右的房价就是其最大的优势所在。如今永和各村社旧改提上日程，未来城市面貌升级也并非没有可能。要知道，10年前的长岭居还是个山旮旯，但如今其山水新城、生态宜居示范区的规划建设也已初见端倪。
完
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