万科东荟城：黄埔网红学位盘，却陷学位紧缺困局？

年年闹学位，广州东部维权王者？

前段时间，黄埔又有一小区的业主在为儿女学位问题奔走呼号了，从网传视频来看，这些业主为了儿女教育可谓操碎了心，甚至在区府门前下跪求学位，着实令人尴尬。视频曝出后，坊间传言：“这可能是万科东荟城的个别业主，因为幼儿园没摇到号才去上诉维权”。但是，东荟城业主方表示：“对此事毫不知情”、“没确切消息说这些下跪的就是东荟城的业主”，认为这是在抹黑东荟城业主。事件真相究竟如何，我们不能妄下定论。

网传业主在区府下跪求学位（源于房后凉凉）

东荟城业主及网友留言

不过，坊间之所以如此传言，主要是因为自2015年以来，万科东荟城基本每年都会曝出维权事件，且大多是围绕学位配套问题。值得注意的是，东荟城每次维权上诉最终都有一定的解决方案，被一些网友戏称为“广州东部维权王者”，在此不妨看看其主要的维权历史：

▷2016年前后，东荟城C区业主因“C区不带小区配套学位”而维权，最终C区也获得同等入学资格；

▷2018年，小区的东荟城花园小学学位不足，教育局本拟分流到其他学校，但遭到业主反对，最终确定再扩建一栋教学楼来增班；

▷随着入住率提高，东荟城小区两所幼儿园学位吃紧，最终教育局协调新福港鼎峰、保利罗兰国际、龙湖首开云峰原著等小区的人才集团第一、二、三幼儿园，在保证自身小区业主子女就读后，匀出学位给东荟城摇号；

▷2020年7月，东荟城适龄幼儿家长提交诉求书，希望小区幼儿园扩建扩招，同时将附近的私立幼儿园升级为普惠幼儿园。

频繁的维权让东荟城给大家留下了刻板印象，稍有风吹草动就引起周边小区和网友“互掐”——东荟城业主认为“自家儿女应当享有同等教育”，而周边配合协调资源的小区业主认为“自己小区的学位都不一定够，为什么还要分给别人”。老实说，各小区业主为儿女教育着想的心情都能理解，当下更重要的是合理规划新增教育用地，提高学位供应量，协调资源分配，确保各小区适龄儿童都有书可读。

学位“缩水”，早期规划的“锅”？

万科东荟城是万科集团在科学城打造的三个住宅项目之一，近年来万科的负面新闻颇多，关于这家开发商已是不必多言。其实，东荟城的学位之所以持续紧缺，根本原因是早期规划的不合理。

东荟幼儿园实景图

万科东荟城A区和C区为住宅，B区为公寓。据业主反映，当时销售方的宣传广告中称：“业主子女不出家门，即可享近10年优质公立教育”，并在公告栏写着小区配建“18个班幼儿园、36个班小学”。
万科东荟城销售宣传资料但是，实际交楼时才发现A区规划的东荟幼儿园只有12个班，东荟花园小学只有24个班；而C区仅有私立加拿达幼儿园9个班，无小学规划，这也是早年C区业主维权的原因。按广东省义务教育学校办学条件基本标准，新建3000-5000户居住区，至少应配建一所小学，小学原则上不超过36个班，九年制学校原则上不超过54个班。像东荟城这种6000多户的小区，配套如此少的班数，学位明显严重“缩水”。
虽然后来教育局、开发商和业主不断协调，谋求缓解冲突，但学位“缩水”这一先天问题至今仍未完全解决。无论是扩建扩招，还是协调其他小区资源参与摇号，东荟城的学位依然持续吃紧。


教育资源“吸睛”，房价蹭蹭涨
年年为学位担忧，但东荟城的二手房价却持续上涨，以至成为科学城乃至广州东部二手楼市的当红炸子鸡。据安居客数据，万科东荟城在2011年开盘，2016年一手售罄时的均价为1.7万/㎡，而近三年基本处于上涨趋势，如今其二手均价已超3.6万/㎡，个别南向房源更是直逼4字头，整体与周边一手盘持平。
安居客万科东荟城售价数据

不少网友和自媒体、中介认为，万科东荟城的房价频频上涨主要是因为教育资源好，“很多人奔着优质公立学位去，有一定的哄抬情况，价格其实虚高”。这里姑且不评论其目前的售价，但万科东荟城自建学校的教学成绩确实优秀，网传近几年东荟花园小学的总分平均分一直位列全区第一。据说，东荟花园小学的教学班底由原开发区一小的主力教师组成。当然，好成绩是教师、学生、家长等多种因素共同作用的结果。

网传东荟花园小学成绩

客观来讲，万科东荟城在教育资源的质量上确实有优势，但其性价比是由整体价值决定的，点评楼盘还得综合考察其他因素。接下来，我们就来分析一下万科东荟城的项目价值吧。
区位&配套解读区位价值
万科东荟城位于黄埔开泰大道和开源大道交汇处，靠近科学城核心地段。项目地块编号为KXCD-D1-2，于2011年9月被万科以12.3亿元底价竞得，折合楼面价约4480元/㎡，如今的身价已是翻了好几倍。

科学城的区位价值已无需赘述，具体到万科东荟城周边，多个产业基地和园区集聚，各种功能性配套也在持续完善中，区域溢价空间为市场所看好。配套情况
1.教育诚如上述所言，教育学位的质量是万科东荟城的最大优势。东荟花园小学是对口直升玉泉学校（中学部），中学阶段目前无需担忧，但幼儿和小学的学位却是持续吃紧。

2020年黄埔区中小学招生计划节选

据东荟城业主摸底调查，2020年小区摸查的适龄幼儿有627名，目前仍有235名幼儿无法就近入学，幼儿园学位缺口有增无减，同时也会对往后的小学入学造成压力。据悉，目前东荟花园小学已增设到41个班，学位尚无明显缺口，但随着入住率的提高和幼儿的增多，后续依然可能出现学位缺口。

东荟城业主上诉留言

2.交通目前，距离万科东荟城最近的地铁站是6号线香雪站，从小区北门步行前往需要1.3公里，耗时约20分钟。而从小区最南边步行前往更远，至少35分钟，最好要有代步工具。此外，传闻有轨电车4号线将在东荟城南边设站，但要以后续官宣的线路图和站点为准。
网传黄埔有轨4号线线路图

市政道路：小区毗邻开泰大道、开源大道，向北可转开创大道，南可入开发大道，多条主干道经过，四通八达。
公交：紧挨小区的道路上有瑞和路北、瑞和路口、瑞和路北（开泰大道口）、开泰大道（开拓路口）、开泰大道（瑞和路口）、开泰大道（开源路口）等多个站点。

3.商业&居住密度
万科东荟城自带2万方的底商配套，虽是简单的社区商业，但历经多年倒也渐趋成熟。大型商业方面也有完善的配套，北边1公里左右处就是香雪商圈，有奥园广场、锐丰中心、飞晟汇等场所可供消费娱乐。

香雪商圈夜景

万科东荟城周边楼盘众多，有品秀星樾、黄埔中央城、时代春树里、沁园、中海誉城及其他小区，且大多数小区已有较高入住率，区域整体人口密度大，生活氛围醇厚。

4.医疗&环境万科东荟城周边有2所三甲医院：一是广东省第二中医院黄埔医院，从小区北门驾车前往约10分钟可达；二是稍远些的中山大学附属第三医院岭南医院，从小区北门驾车前往需15分钟左右。

小区附近有创新公园、南岗河文教园区湿地公园、香雪公园等可供业主休闲散步。不过，挨靠小区四周的区域环境一般，西边和北边还有一些工厂在业，景观略差。

其他因素
1.工厂&噪音科学城早期“以产促城”的开发模式，使得不少区域住宅与工厂“交相辉映”，这些工厂或多或少带来了环境问题，多年来为周边居民所诟病。比如东荟城小区北边不远处就是加特尔工厂，并且小区四周道路货车来往频繁，有噪声污染。好在近些年政府的整治力度加大，整体生态环境有所优化。
科学城周边工厂和住宅


2.车位&物业阳光家缘数据显示，万科东荟城小区共有6627户。而据中介信息，小区固定车位数为7240个，配比约1：1.1。客观来讲，如此配比已达到市场普遍水平，只是随着生活质量的提高，现在很多家庭都不止一台车，难保车位后续供应能一直充足。
小区物管为万科旗下物业公司，服务能力和态度也只是市场普遍水平，业主们也是褒贬不一。不过，楼盘早期发生过房屋质量、“强收面积补差价”等维权事件，虽然后来整改过问题，但开发商和物业还是给一些业主留下了不好的印象。楼栋&户型解读

二手房参考房价：3.4万-4万/㎡

楼栋价值
万科东荟城占地约28万㎡，总建面约72万㎡，容积率为2.49，物业费为3.15元/㎡/月。住宅区分为A区和C区，共建有40栋高层，楼高23-33层，南北楼间距约65米，从航拍图来看，大部分楼栋均能做到南北通透，但低楼层住户采光略差，整体舒适度有限，其中C区更逊一筹。
项目航拍图（图源：广州房产）

小区绿化率为35%，总的来说内部的绿化环境不赖，但个别楼栋的低层住户易受外部马路车行噪声和灰尘影响，比如A区的1、3、5、7、9、14、19栋和C区的3、6、8、11、13、16栋。
户型解读
万科东荟城的户型种类丰富，如果从产品定位来看，虽有细节差异，但整体属于刚需户型。在此，以其目前在售二手房中的几种主要户型做解读。
（左右滑动查看更多）约76㎡两房两厅一卫：北向户型，再加上是竖厅设计，采光面更小，采光条件略差。优点是动静分区，空间利用率和实用性高，适合预算有限的刚需客入手。

约87㎡三房两厅一卫：同样是北向户型和竖厅设计，采光条件、动静分区和76㎡户型相似，增多的11㎡面积就做多了一个房间，空间利用率更高。当然，只有一个卫生间可能不够用。
约101㎡三房两厅两卫：南北双阳台，采光条件良好。横厅设计，室内空间开阔，配置两个卫生间，整体居住舒适度有所提高。缺点是个别卧室对着客厅，易受生活杂音影响。
约124㎡四房两厅两卫：南向户型，整体布局与101㎡户型类似，只是双阳台都是朝南，采光度进一步提高。
约143㎡四房两厅三卫：同样是采光较好的南向户型，配置双阳台。客厅和房间内的空间较为开阔，动静分区，居住体验良好。

个别二手房源室内图

总结总的来说，万科东荟城的产品定位偏向于刚需，项目的最大亮点是优质的教育配套，再加上板块区位价值的提升、各项功能性配套的完善、优质学位资源紧缺的市场大背景等因素，其房价能突破到3.6万确实有一定道理。但是，随着万科东荟城适龄儿童数量的增长，小区的配套学位持续吃紧，难免会让置业者产生学位“暴雷”的顾虑，其房价上涨也已到达瓶颈期。并且，东荟城的很多业主也不希望小区的“学位房炒作”继续发酵，导致“抢学位”的情况愈演愈烈。目前，科学城板块内与万科东荟城售价持平的一手新盘比比皆是，其中也不乏配套优质教育的小区，置业者可货比三家后再做决定。
以上只是笔者个人观点，买房需谨慎，欢迎各位街坊在文末留言参与讨论！

附楼盘照片：

万科东荟城小区大门东荟花园小学实景图
小区航拍图
小区自建商业（以上4图源于广州房产）

完

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