保利天汇：天河黄埔交界热盘，二期大涨价依然很香？

“天河芯”板块，“三地铁”货真价实？

最近，有粉丝跟黄埔君吐槽：“去年没抢到保利天汇，今年二期卖5万多，肠子都悔青了，现在天河高新区挂牌，感觉段位又涨了……”说起保利天汇这个楼盘，在行政区域上虽然属于天河区，却紧挨着黄埔区，基本是一路之隔，所以受到天河智慧城、黄埔科学城很多上班族的关注。

（保利天汇项目效果图）

保利天汇别称保利棠馨花园，是保利集团继保利天悦后在广州的第二个“天字系”产品。2015年，保利介入天河小新塘旧改，旧改总建面约234万㎡，保利天汇正是其商品房项目。

保利天汇宣传资料上的“天河芯”指的是天河智谷，销售方甚至曾使用“不负核芯席位”的话术，这其实是楼市普遍的“销售艺术”。不过，保利天汇所处地段确实优秀，板块本身刚挂牌为天河高新区南部片区，向南可到金融城、珠江新城，东北边是黄埔科学城，高新产业功能区环立。

至于“三地铁”指的是已开通的21号线、4号线和规划中的19号线，客观来说有一点水分。从项目一期前往21号线大观南路站，步行距离超1000米，其他期数离得更远，按业界普遍标准只能算“近地铁盘”；而4号线要搭21号线到黄村站才能换乘到，线路本身站点离楼盘更远；至于19号线虽然初步规划有大观南路站，但线路属于远期规划，站点还不能完全确定。

一期火爆销售，二期涨价措手不及？

保利天汇一期为I5地块的6栋楼，共计874套，在去年12月就已出货，据说开盘两天去化率就将近74%。虽然阳光家缘显示还有大量存货，但销售方和很多媒体都称“一期已售罄”，不排除平台有数据滞后的可能性。

（数据源于阳光家缘）

当时，一期的均价在4.3万左右，整体售价远低于天河区房价。一期没抢到房的人都在眼巴巴地等着二期，今年6月下旬二期加推前，坊间曾曝出4.3万-4.8万的吹风价，岂料二期开卖后均价突破5万，让很多购房者措手不及。

不过，涨价归涨价，二期售卖依然火爆，从开卖当天的访客量也可见一斑，更有个别房产大V号直言“一个上午就卖完了”，销售人员表示：“现在在售的只有少量低楼层的户型了”。总的来说，项目的销售成绩相当亮眼。

（保利天汇二期开放当天的售楼部）

大牌地产央企，攻城略地布局广州

保利天汇的项目公司是广州市新谭房地产开发有限公司，为保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）旗下子公司。企查查显示还有两家有限合伙企业在项目公司持股，但同时也标明这两家企业都隶属于保利集团，最终实际控人为国务院国资委，而平安信托也在嘉兴利安一期中持股，这其实是房企融资的常见方式。

保利发展作为创建于1992年的大牌央企，已连续5年跻身世界500强，在《福布斯2020全球企业2000强》中位居第172位，集团近五年的销售金额持续高速增长，位居行业前列。

保利发展在广州深耕多年，已连续八年蝉联广州销冠，同时集团也是广州第一家主导城中村改造的房企。保利在穗涉及三旧改造面积已超1055万平，其中就包括黄埔区的大塱村和保利天汇所在的天河小新塘。

（保利广州在售、将启动项目一览）

保利发展在广州的知名度和整体评价颇高，这对保利天汇等项目的销售是一个有效的助力器。当然，入手保利天汇的购房者绝不是只单纯看开发商的实力和口碑，项目本身的地段、配套都需要考量。接下来，我们分析一下保利天汇的整体价值。

保利天汇区位&配套解读

区位价值

保利天汇位于大观中路和光谱西路交汇处，正是天河区和黄埔区的交界地段，处在天河智谷板块北部，东北边是黄埔科学城。

天河智谷是广州第三中轴线的重要组成部分，作为广深科技创新走廊重要科创与文创节点，将建设成集“产、学、研、商、居、文”于一体的新一代信息技术与文化创意价值创新园。
天河智谷将布局“五横三纵”高快速路网络、2条城际轨道、7条城市轨道和“四横六纵”内部路网，加速教育、养老、医疗等基础设施建设，打造产城融合科技新城。

（天河智谷未来效果图）

近日，天河高新区正式揭牌，作为核心区块的天河智谷也逐渐进入全面建设阶段，目前已吸引近50家总部型企业递交投资落地意向，城市各主干道、市中医院、清华附中等配套建设如火如荼。板块前景被市场看好，未来的发展潜力不可小觑。

交通

保利天汇是近地铁盘，从项目一期走到最近的大观南路地铁站需要18分钟，后续几期离得更远，最好要使用单车、电动车等代步工具。目前，乘坐21号线可往来科学城、知识城，通过换乘4号线、5号线也可到达珠江新城，便捷性很高。
（数据源于百度地图）
项目毗邻大观中路、光谱西路、合景路和沈海高速广州支线，来往主城区方便，四通八达。不过，周边道路在早晚高峰期拥堵严重，尤其是黄村立交和车陂路。
（路况预测源于百度地图）大观中路南公交站就在项目楼下，有20多条公交线路途经，周边1公里范围内还有大观中路（新塘大街）、合景路东、合景路等公交站。

商业&居住密度

小新塘旧改是综合体项目，除了住宅还有写字楼、酒店、公寓和商业。这些自建配套建成、成熟还需要时间，但目前保利天汇北边已有合景商业广场、万科广场，南边黄村站旁边也有高德汇，都是15分钟内车程，业主基本不缺吃喝玩乐的资源。
（万科广场天河店实景图）

项目周边除了碧桂园天河星作、半山溪谷、帝景山庄、牛奶厂地块四大住宅项目之外，还有多个社区分布在北边，生活氛围日渐醇厚，整体人气已颇为可观。

教育&医疗

从保利天汇的宣传资料来看，项目会配建18班幼儿园、45班九年一贯制公立学校，具体引进哪所学校目前还没明确消息。此外，附近还有大观学校、广州思源学校、天英小学、奥体东小学等，学位配套应该无需忧虑。医疗方面，项目北边有二级医院广州蕙心医院，驾车约10分钟可达。其他医院大多集中在车陂、东圃一带，如复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院（东圃分院）、侨康医院等，但由于路段车流多缓行，驾车均至少20分钟。

（广州蕙心医院实景图）

环境

保利天汇东南侧是世界大观旅游景区，整体生态环境良好。虽然景区已倒闭多年，但按照《天河智谷片区城市设计及控制性详细规划》，这一带的山地将建设成奥体山体公园。短期内，业主若想休闲散步，可前往天河湿地公园或黄埔科学城的众多公园，驾车不超过15分钟可达。

其他因素

1.车行噪声

保利天汇的西北面靠近高速路和城市主干道，项目北边不远处是沈海高速广州支线，日常车流量很大，西侧是大观中路，平时大货车频繁往来，总的来说噪声影响颇大。

2.开发周期&车位

保利天汇占地近31万㎡，总建面约79万㎡，体量巨大，开发周期长，先收楼入住的业主可能会受到施工影响。

目前，项目仅报出超7000户的总户数，共规划7420个车位，车位配比为1:1.3。现在很多家庭都不止一台车，后续入住率提高后车位供应或将吃紧。

3.教堂

项目西南角靠近基督教堂，平时会有一些祷告活动，个别迷信的人可能有“祷告会把幸福带走，把不幸留下”的想法。当然，这种事情见仁见智，大部分人不会太介意。

保利天汇楼栋&户型解读

参考房价：5.3-5.9万/㎡（精装）

天河智谷片区普遍限高，保利天汇的一期住宅为21层，二期也只有20层，项目容积率为2.55，属于市场普遍水准，除了五期之外，实际的楼间距都略窄，个别楼栋南北相隔仅20多米。小区绿化率为16.5%，从规划图来看，内部整体植被面积较少。

项目共分五期开发，总的来说五期最佳，二期次之，这两期东靠山体公园，又离高速路、主干道较远，噪声影响相对小了很多。其中五期的楼间距最宽，居住舒适度更高。当然，也有小区垃圾站等瑕疵。

一期略逊色于二、五期，虽然在景观和噪声方面与二、五期差不多，但东有混凝土公司（据说会搬迁），西有基督教堂，楼间距也较窄，居住体验略逊一筹。

三、四期最差，靠近高速路、主干道，噪声影响大，且是商住混合区，住宅的园林和室外活动空间被压缩。其中尤以三期为甚，幼儿园和商业、写字楼几乎占了一半的用地。此外，四期还有变电站。

（二期规划图）

这里具体分析一下在售的二期，9栋住宅呈围合式布局，都靠近外部马路或小区内部道路，低层住户可能会有一点噪声影响。但是，整个项目只有二期的园林中间配置了游泳池，这是加分项。

5-7#：南面无遮挡，前后通透，东南向有山体公园景观，西北侧有小区园林。仔细比较的话5#会略差点，楼栋东面对着小区垃圾站。

8-9#：与北边1#之间距离很近，且只有高层住户能看到世界大观的山体，低层既无山景也无园林，整体景观性不如5-7#。南边有垃圾站和混凝土公司。

1-4#：可望园林，除了3#之外其他几栋都不是南北朝向，东北面被其他楼栋遮挡，只能瞥山体公园一角。

户型

保利天汇二期的户型分为“2+1房”和“3+1房”，即下图双阳台中的小阳台可以改成一个小房间，变成3房和4房的户型。从样板房现场来看，小阳台其实就是一个交楼时窗户不带玻璃的小房间，适合后期布置为功能房。所有户型都有两个卫生间，优化了居住体验。户型实用率为85%，高于一期的83%。
先具体说说1-4#和9#的两梯六户，小面积户型都集中在这几栋。

88㎡的2+1房：北向或西北向户型，竖厅设计，采光面积小，采光不足。优点是动静分区，实用率高，适合预算有限的刚需客入手。

123㎡的3+1房：户型朝南或偏南，采光良好，动静分区。值得注意的是，4#的这种户型是西南向的，午后会有一定的西晒影响。

130㎡的3+1房：前后通透，横厅设计，室内空间感好，居住舒适度高。缺点是个别卧室门对着客厅，易受杂音影响。采光要具体区分，1-2#的06户型、4#的03户型可能会被邻居遮挡，光照条件较差。

接下来看看5-8#的两梯四户，都是大面积户型，又可望山景，居住品质会比两梯六户的楼栋更高。

133㎡的3+1房：基本和两梯六户楼栋的123㎡户型相似，采光充足，但这个户型没有西南向的房源，不存在西晒问题。同时，增多了10㎡面积，舒适度有所提升。
132㎡的3+1房：跟两梯六户楼栋的130㎡户型有相似优缺点，但户型基本没有受邻居太大遮挡，所以采光相对充足。
140㎡的3+1房：阳台朝向偏南，采光良好，前后通透，动静分区，客厅和餐厅一体化设计，居住体验佳。

（样板房图片）

总结

据城市房产网显示，目前天河区的房价在广州位居前列，且仍有上涨趋势，新盘量少价高，二手均价也已破5万。综合来看，保利天汇既有刚需产品，也有部分偏改善的户型，客群涵盖面较广，并且项目拥有相对优越的区位。与天河区卖5万多、楼龄长、容积率高的二手房相比，保利天汇明显具有更高的性价比，对比其他高价的新盘也有一定的价格优势。

（数据源于城市房产网，仅供参考）

可能有人对保利天汇二期的涨价心有芥蒂，但客观来讲如此价位有合理之处。从项目本身来看，二期的产品力明显高于一期，并且对这种大体量项目，保利经常采取“分期开发，逐期涨价”的操作。从周边房价来看，且不说隔壁已经“坐4奔5”、离市中心远一些的黄埔科学城，就说天河智谷本身的房价就已突破5万，二手房也不甘示弱，关键是这其中保利天汇离地铁最近，其他配套也不比竞盘差。（数据源于房天下，仅供参考）


事实上，保利天汇自开盘以来一直都不愁买，去化很迅速。项目处在天河和黄埔交界处，来往珠江新城、金融城、智慧城、鱼珠港和科学城等功能区都挺方便，整体价值确实“能打”。对于想在天河置业但预算有限，或者是在周边板块尤其是智慧城、科学城上班的购房者来说，保利天汇后续期数依然是一个值得考虑的上车选择。
以上只是笔者个人观点，仅供参考，自住或投资都需谨慎。

附踩盘照片

‍

（保利天汇销售中心）

（将于2021年交楼的一期住宅）

（一期旁边的基督教堂）

（远处已开工的二期楼栋）

（保利天汇沙盘/以上5图由冰角拍摄）

完

往期精彩文章推荐

01热点聚焦

(▲上下滑动查看更多)

02楼盘解读

(▲上下滑动查看更多)

03口碑探店

(▲上下滑动查看更多)

（点击以上文字链接阅读文章，

更多好文请点击公众号菜单栏阅读）

为黄埔人定制的生活服务群

群员来自于黄埔区各行各业的潮男潮女

吃喝玩乐打卡地，自由分享，畅所欲言

求职招聘、房屋租售、生活服务等，一网打尽

当群员的数量达到500

群主大大会给大家发放大额红包雨

还有不定期的商家红包、优惠券、

酒店免费入住机会等大派送

仅限黄埔区群众参加，数量有限，福利先到先得

  

（注：进群请添加下方微信号：

XIYUECANTING88）

文章版权说明
▲本平台原创文章版权归黄埔生活汇所有，如需转载需获得授权。▲如有文章素材侵权请在后台告知，我们将在24小时内处理。
黄埔新闻爆料（有偿）/招聘以及各类信息发布/探店推广/品牌互推/公众号代运营/商务合作/请各位添加商务号：MWQ7699505，并备注好以上对应的关键词，谢谢合作。

来啦
扫描二维码老弟