腾飞园中新里：中新合作商住综合体，无学校是硬伤？

知识城房价破3，要高攀不起了吗？

近期知识城的楼市可谓火爆，5年前1万出头的万科幸福誉，如今已有部分房源刺破3万，许多房产大V纷纷发表诸如《还看不起知识城呢？现在你高攀不起了》、《知识城房价破3，现在上车还合适吗？》这样标题夺人眼球的文章。不少吃瓜群众也纷纷表示：知识城也不是价格洼地了。

最近在朋友圈热传的聊天截图

知识城房价如此快速的攀升，虽令人有些意外，其实也在情理之中。根据数据显示，知识城在广州全市所有板块中，近5年涨幅位居前列，5年涨幅超101%，位居全市第四。

数据来源：克尔瑞广州

众所周知，一个地区的房价代表的是人们对于此地未来发展的预期，知识城房价上涨，无疑说明人们对于知识城未来发展非常看好。实际上也的确如此，自2010年知识城立项，特别是2018年知识城正式升级为“国家级”中新双边合作项目以来，大量产业项目落地，使得知识城的经济开始腾飞，相关的交通、商业、教育、医疗项目也在迅速推进，城市面貌日新月异。产业和配套的完善，正是其房价飙升的背后推动力。

知识城·

2013

知识城·

2020

房企对于区域的变化往往是最敏锐的，在知识城的主要居住区域——南起步区，早有万科、时代、龙湖、招商、保利等一众大牌房企入驻，其开发的楼盘也一直占据着知识城楼市流量的大头。

然而，除了这些我们耳熟能详的楼盘之外，还有一个相对陌生、低调，也别具一格的楼盘，这就是我们今天要介绍的主角——腾飞园·中新里（又称凯德中新里）。

双国企操盘，凯德接手

许多读者可能对这个名字感到非常陌生，对楼盘的开发商“腾飞园”也十分陌生，其实，这个开发商大有来头。腾飞园·中新里的开发商为广州知识城腾飞科技园开发有限公司，剥开其层层股权架构，可以看到其主要控股人为黄埔区属国企知识城投资公司和新加坡星桥腾飞集团。

星桥腾飞集团母公司为新加坡淡马锡集团，淡马锡集团是一个由新加坡财政部100%控股的“国联企业”，被称为新加坡的“国资委”，据外国媒体估算，其持有股票价值相当于新加坡股票市场总价值的47%。

淡马锡集团大楼

2019年6月，新加坡著名房地产开发集团凯德集团收购星桥腾飞，并接手知识城腾飞园项目。

凯德地产作为亚洲最大的多元化房地产开发集团之一，在中国内地投资项目繁多，如著名的苏州中心、重庆地标“朝天扬帆”等，在广州地区也有如荔湾区大坦沙旧城改造、黄埔区科学城凯德星贸中心等项目。

环绕环山岭公园的凯德星贸中心

设计独特的商住综合体

腾飞园项目总占地面积为30万㎡，建筑面积为60万㎡，绿化率达45%，分两期开发，其中一期建筑面积26万平米、二期34万㎡，均为涵盖了写字楼、商业、住宅的综合体，目前一期住宅已售罄，二期主体工程已完工，预计会在今年上市。

腾飞园总体规划图

腾飞园西侧和北侧的是其写字楼和商业部分，一期住宅区中新里则在相对靠南的位置，这体现出腾飞园的一个重要特点——产城结合，其并非一个单纯的住宅项目，而是一个集住宅、商业、办公于一体的综合项目。

这很好地体现了新加坡现今的规划理念，当全世界大多数城市都致力于打造“金融中心”+“睡城”的时候，已经拥有成熟商业区的新加坡选择“返璞归真”，将纯商业区和纯住宅区都改造成商住混用区，以提升土地的利用效率和区域价值。

只有丹戎巴葛和莱佛士是保留下来的商业区

腾飞园一期规划图

从图中可知，除了传统的住宅区之外，写字楼和商铺在腾飞园中其实占了更大的面积比重。

当然，我们选择置业地时，这些与众不同的特点只是锦上添花的部分，其核心价值还是在于其区位和配套条件，腾飞园中新里的项目价值如何呢？其住宅设计又是否有一些不同于国内开发商的独特之处呢？

区位&配套分析

1区位分析
本平台之前已详细解读过知识城，简单概括来说，其作为大湾区首个国家级双边项目、广深港澳科创走廊龙头，知识城近年的发展逐渐势头迅猛，利好政策也在不断覆盖落地，截止2019年底，已入驻企业超1600家，配套的商业、医疗、交通建设如火如荼，一座全方位发展的新城正在崛起。

具体到腾飞园，作为中新两国在知识城的合作标杆项目，自2014年以来，先后接待了新加坡总理李显龙、广州原市长陈建华、广东省省长马兴瑞等领导的到访，足以体现出双方对此项目和知识城发展建设的重视。

2交通
腾飞园位于知识城九龙大道以东，凤湖四路以南、腾龙大道以西、凤湖二路以北，整体呈一个扇形，凤湖中路将一期和二期项目隔开。

红线范围内即为整个腾飞园地块

园区距离地铁站出口仅几十米的距离，且全程有风雨连廊相连，设计十分贴心，即使是园区内最远的住宅区距地铁口也仅500米左右，妥妥的“地铁上盖”。

从何棠下站出发，向南可在镇龙换乘21号线，向北可在新和换乘14号线，交通便利。目前，在知识城设有四站（镇龙站、平岗站、佛朗村站、马头庄站）的新白广城际列车已交付，预计2022年可通车，届时前往白云机场和莞深等地都将更加方便。

穗莞深轨道交通线路图

3教育
不得不提的是，教育是腾飞园小区的一大短板，园区未配建任何学校，入学依赖附近其他小区配套教育，小学为招商雍景湾小区内的天景小学，中学则是万科幸福誉配建的二中会元中学，接送麻烦。

腾飞园对口小学

没有配建学校其实是有隐患的，当学位不足时，学校往往会优先接受本小区的适龄儿童。这种情况其实已有先例：直到去年，腾飞园中新里对口的小学还是万科配建的会元小学，但今年会元小学学位紧张，于是腾飞园中新里的对口小学便改到了天景小学，未来若是天景小学学位也紧张，腾飞园中新里的孩子们又要去哪里读书呢？

2019年小学学位划分

2020年小学学位划分

许多家长担心几年后这样的情况在小升初时再次发生，毕竟会元学校初中部与小学部一样，也是万科幸福誉配建的，可能也会优先供给万科小区业主使用。

知识城南起步区几大小区目前都对口会元中学

这一点也直接体现在房价和热度上，南起步区各楼盘其他条件接近的情况下，学位最齐全的万科幸福誉价格最高，交易热度也最高，腾飞园中新里则由于没有配套学校，价格和热度均较低。


4商业
外部商业

知识城南起步区作为整个知识城主要的商业和居住区，商业配套发展迅速。位于腾飞园正对面的城南邻里中心已竣工，正在陆续招商中；距离小区一个地铁站距离的还有绿地缤纷城和合景悠方两大商业中心：绿地缤纷城已基本完成招商，人气颇旺，合景悠方也已竣工，正在火热招商，预计年底就将初具规模，届时知识城的商业活跃度将会大幅度提升。

园区对面的城南邻里中心，沃尔玛已入驻，正在装修

绿地缤纷城

内部商业
腾飞园在靠近地铁站的区域有许多写字楼和商铺，许多餐厅、便利店、银行等入驻于此，可基本满足人们日常生活需求。在此入驻的绝大多数是如医疗健康、人工智能等高新技术企业和教育、法律等服务业，污染少、噪声少，对居住于此的业主产生的不利影响也较少。
写字楼一楼实拍

5医疗&环境
知识城南起步区的医疗设施落地很快，三大肿瘤医院目前均已封顶，泰和肿瘤医院已投入使用，三甲级综合医院——知识城南方医院目前进展迅速，预计明年即可交付使用。

实拍中大肿瘤医院

凤凰湖公园位于小区西南方向，步行距离约1-2公里，环境优美，是区政府重点打造的几个湿地公园之一，是业主们休闲散步的好去处。

俯瞰凤凰湖

6其他
车位
根据腾飞园官方资料显示，腾飞园总体的车位配比在1:1.1以上，还算可以接受，但现实是其中有大量双层机械车位，实际使用体验不佳。

车库实拍

楼栋&户型分析

二手参考价：21000元/㎡，二期新房暂无吹风价

1楼栋分析
腾飞园中新里共有6幢住宅，住宅区位于整个腾飞园一期扇形地块的外部，靠近凤湖中路。2015年开盘售价在9000元/㎡左右，目前二手房均价约为21000元/㎡。

6幢楼栋之间南北楼间距大约在50米左右，且基本都有东西向错开，避免南向遮挡，保证了每一个单元都能有比较充足的采光。相对来说，C1、C3、C4、C5靠近凤湖中路，但据小编实地体验，噪声影响是比较小的，具体情况大家可以实地考察的时候多多留意。
不同于国内开发商的色彩选择，腾飞园的建筑大多采用高明度低彩度的白色和灰色，整体显现出一种冷峻感，在一众以棕色、暗红、咖啡色为主色调的楼盘中间，辨识度很高，颇具特色。

腾飞园园区实景

腾飞园高达45%的绿化率也明显高于普遍的30%-35%标准，也是一大加分项。此外值得一提的是，腾飞园中新里会比外部道路高出大约3-8米左右，这能够显著提升小区的排水能力，避免其被暴雨后的积水淹没，相信在经历了今年4-5月暴雨后，大家对排水的重要性应该深有体会。

2户型分析
腾飞园中新里的户型涵盖了87-140㎡的2-4房，设计上大同小异，户型方正，均为南向竖厅设计，动静分区清晰，且无论大小，均带有入户花园，均为2个卫生间，就连厨房的位置都一样；区别仅在于功能区面积、采光面、房间数量、房屋动线等细节。各房型布局具体如下图。
（滑动查看图片）
户型也充分体现出腾飞园中新里与国内各大开发商不同的特点。腾飞园中新里的户型设计比较重视居住体验，而国内开发商设计的户型，小面积户型往往更加重视实用性，会在朝向、功能区上做一些牺牲，以做成更多的房间。

总结

总的来说，在知识城南一众楼盘中，腾飞园中新里颇具特色，优缺点都非常明显。其优点主要在于建筑风格独特、户型设计重视居住舒适度、绿化率高等方面；最大的缺点则在于没有配建学校。

未来随着知识城产业布局愈发完善，交通便利度提升后，区域购买力和吸引力提升，整个板块依然有很大的上涨空间。但随着周边配建学校的楼盘陆续入市，腾飞园中新里（包括未开盘的二期住宅项目）对于置业者的吸引力相对下降，未来可能在上涨速度上略逊于这些楼盘。

腾飞园中新里2015年开盘价约为9000元/㎡，如今涨到均价21000元/㎡，涨幅是比较明显的，但考虑到其为毛坯出售，并且占据了先发优势（同片区其他楼盘大多在17年后才入市与其同期入市的万科幸福誉涨幅达160+%，已有部分房源单价超30000元）。未来面对这些配建有学校的楼盘的竞争，腾飞园中新里能否保持过去5年的涨幅令人怀疑。

腾飞园俯瞰图

笔者认为，腾飞园中新里这样的重视居住舒适度小区的存在，其实是一件好事，这并非是因为其设计真的多么先进，而是在于它给置业者们提供了一种新的选择。如今在国内房子经常呈现“金玉其外败絮其中”的特点，具体来说就是小区位置优越、交通便利、学位很强、商业、医疗条件都不错，但是房屋质量、户型设计、小区规划等与之不匹配，可谓“德不配位”，层出不穷的因为质量问题导致的维权事件便是最好的例证。

但由于房子在中国不仅是刚需，而且是一种投资品，其居住属性反而被弱化了，许多开发商虽然不好好造房子，但依旧能卖得出去。

诚然，这种现象将在很长一段时间内持续，绝大部分人依然会选择传统的学位稳定、增值性强的房子。腾飞园中新里这样的产品，去化速度只能说是中规中矩（总共近600套两年去化约95%）。但腾飞园中新里作为一种小众产品，给置业者们提供了一种新的选择，丰富房地产市场的产品类型，也未尝不是一件好事。

数据来自：网易房产

附内部实景图：

图片来自：腾飞园中新里官网

完

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