航拍归谷LINK：三地铁公寓卖3万？能凭地段躺赢？

最近，黄埔君走在地铁站里，经常瞟到归谷LINK的广告牌，不禁感叹“这项目的开发商挺壕的”，众所周知，在地铁站投广告的成本相较于其他场所要高得多。

（归谷LINK在地铁站里的广告牌）

归谷LINK，也称归谷科技园、海创科技园。今年9月，归谷LINK开放营销中心，其产权公寓也开始认筹，主打卖点为“科学城•三地铁•万达旁”。借此机会，今天我们就来谈谈这个集产、学、研、住于一体的项目。

想要先了解项目整体面貌和周边概况的读者，不妨先来看一段踩盘VLOG。

归谷LINK ● 航拍VLOG

（摄/冰角，剪辑/roroyrr）

01

潮商入穗，打造新型生态孵化园

归谷LINK的项目公司是广州归谷科技园有限公司，由广东中环投资集团有限公司100%持股。很多街坊可能会觉得：“这家企业咋没听说过”，相比于保利、万科、越秀等一众大牌房企，中环集团在广州确实显得名不见经传。

（资料源于企查查）

不过，中环集团在汕头地产圈却是颇有名气。广东中环投资集团有限公司，原名汕头市中环投资有限公司，属于典型的潮商出身，其董事长林少华同时担任汕头侨商会会长。企业成立于1993年，运营范围包括房地产业、科技产业、旅游地产、物业管理投资等，注册资本3亿元，在汕头已开发有中环大厦、君悦华庭、正阳园、碧海蓝天花园等10余个项目，具有较为丰富的地产开发经验。

这里说个小插曲，归谷LINK销售人员透露：“项目的开发商实力很雄厚，项目门口的一块石头就花了400万元！而且，整个项目直到建成都没有向银行贷过一分钱。”

目前，中环集团的业务重心仍在汕头，集团虽然早在2002年就进入广州市场，但多年来在穗开发的项目寥寥可数，查得到资料的只有番禺中环品悦、归谷科技园和近期拿地的白云黄边村AB2901069地块项目。

（归谷科技园项目效果图）

不过，黄埔区、广州开发区政府对归谷科技园项目却是颇为重视。

2014年5月，归谷科技园所在地块KXC-M2-3被中环集团以2.65亿总价（折合楼面价1202元/㎡）竞得，地块性质为商务、商业和工业混合用地。而同在开泰大道以南、现为凯得科学会广场的KXC-M1-1商地，在2013年底被拍出8631元/㎡的楼面价，两相对比之下，归谷科技园项目的拿地价格实在不高。伴随着地铁线路的开通和产业、配套的更新，如今已是身价不菲。

除了低廉的地价，区政府给予项目更多的是招商政策的支持。归谷科技园是区政府从美国硅谷招商引资的重点产业项目，依托美国硅谷科技协会、美国硅谷科技咨询委员会等资源平台，计划引进5万留学人员和大批高精尖科技企业，打造国际水平的新型生态孵化园、广州高层次人才创新创业的加速器。

近年来，归谷科技园频频受到省市区领导的关注，是考察调研产业升级发展的重点对象。

02

科学城经济走廊，产业优势明显

归谷科技园地处科学城，板块的区位价值、产业优势在之前的文章中已有详细解读。具体到归谷科技园附近，西北边是科学大道上一连排的产业园、孵化器，还有前段时间刚封顶的科学城总部经济区（二期），东北边是持续建设中的开创大道经济走廊。总的来说，外部周边的产业集聚效应明显。

（科学大道-开创大道总部经济走廊）

归谷科技园本身也已形成良好的产业、人才、资本的良性循环圈。园区不仅引进了全球最大的科技产业孵化加速器、曾培育出谷歌公司的Plug and Play，与园区共建PNP（广州）国际创新中心，近期还落户了全国首个海归小镇，签约包揽下世界院士云平台、加拿大院士区块链、省免疫疾病临床医学研究中心、新松机器人广州中心、华为华南首个智慧园区示范区等科创项目。

（归谷科技园企业入驻签约仪式）

目前，园区内已集聚麦仑科技、路晟科技等数十家科创企业，以及红杉资本、新风天域、广州金控等多家风投机构。

总的来说，产业集聚是项目的一大亮点，这也使其公寓颇具产业配套色彩，也就是说更像是为解决园区科技和商务人士工作、居住需求的配套。从认筹期间销售所表示的“高学历人才（博士）享有98折优惠”，也可看出项目对产业科研的倾斜。

03

地段优越，“三地铁”有多真？

归谷LINK位于开泰大道和科丰路交汇处，眼尖的街坊已经发现，它的马路斜对面就是去年开盘、号称“凭地段就能躺赢”的大壮名城。所以，除了公寓房在教育方面因无法落户而无学位之外，归谷LINK的其他配套基本和大壮名城一致。

（图源/广州乐居）

这里重点看看销售方说的“三地铁”，指的是在建的7号线二期和已开通的6号线、21号线。其中，7号线二期就在项目门口设有科丰路站，距离不足百米，确实能称为地铁上盖。而6号线、21号线的交汇点苏元站也在项目北边约800米处，步行过去大概15分钟。

据坊间传闻，未来苏元站和科丰路站的地下将打通为商业街，消息若属实，届时从归谷LINK走到苏元站会更方便。总之，归谷LINK的“三地铁”确实不是营销噱头。

其他配套就不一一细说了，请看以下表格。

配套一览	配套名称	备注
公交	开泰大道（科丰路口）站、科丰路隧道站	步行约5分钟
学校	华南师范大学附属黄埔实验学校	需积分入学
商业	萝岗万达广场、大壮国际广场	步行5-10分钟
医院	中山大学附属第三医院岭南医院	驾车约10分钟

04

优于传统公寓的“公寓房”？

地段优越，配套齐全，那么归谷LINK的自身产品力又如何呢？

归谷科技园占地约7.4万㎡, 建面积约31万㎡, 共有7栋建筑，容积率为3.0。从航拍图来看，南北楼间距较宽，而且楼栋的正南面基本不受太多的日照遮挡，有利于充足采光。

（归谷科技园全貌，摄/冰角）

项目绿化率为35%，植被主要集中在园区中央、占地2万㎡的小山包，通俗来讲就是自带山体公园，另外还有泳池、网球场、健身房等配置，总的来说居住体验应当不错。

（左右滑动查看更多）

（园中尚在施工的山体公园，摄/冰角，roroyrr）

园区车位共计1348个，乍一看高于公寓950套的总户数，但车位是公寓与写字楼共享的，难保后续供应能一直充足。

其中，A1、A2栋是可售的SOHO产权公寓。SOHO是“Small Office（and）Home Office”的简称，说白了就是商住合一的公寓房，除了居住功能外，还拥有注册公司的商业优势。

（归谷科技园规划图）

两栋楼栋呈“工”字形设计，避免了传统公寓“门对门”、出门即与对面邻居近距离接触的尴尬，有利于提高各户间的私密性。楼高30层（含2层底商及1层架空层），每层4梯17户，现在市场上的很多公寓楼动辄4栋20多户，相比之下归谷LINK的电梯配比明显更高。

（“工”字形设计下的各户门前走廊）

目前，在推产品为建面约46-115㎡的四种户型，实用率将近80%，产权40年，物业费为6.8元/㎡/月。

从现场踩盘和户型结构图来看，46㎡和55-59㎡的两种户型朝向为北，采光略差。虽然客厅和卧室集中在同一个空间里，和传统的单间公寓差别不大，但室内空间也还宽敞，据销售人员表示：“这两个户型的室内宽度将近4米”。

（左右滑动查看户型图）

而108-114㎡和115㎡的两种户型更具亮点，不仅将空间分隔设计成“三房两厅一厨两卫”，空间利用率和私密性更高，还配置了一个小阳台，虽然不是“厅出阳台”，但总的来说居住体验提高了很多。115㎡户型的客厅朝向为西，下午会有一点西晒，而108-114㎡户型的客厅则朝向东边。

其实，这两个大面积的户型有点类似于住宅的“小三房”，只不过公寓终究有产权年限少、无法落户、无学位、不能明火做饭、水电费和物业费高的缺点。

（样板间照片）

但是，若是跟同类产品相比，归谷LINK的居住舒适度确实要高于传统的公寓房，可以作为自住、投资或是企业购买用于办公的一个选择。

编者按

从区位和配套来看，归谷LINK确实拥有不小的优势，自身产品也具有较大亮点，关键只看定价。据归谷LINK销售人员透露：“我们26号内部解筹完，现在正式对外销售，现在价格2.8-3.2万/平”（仅为销售口径，具体以项目现场信息为准）。

（图源/房天下）

查阅链家网可知，目前科学城周边不少二手公寓的均价在2万/㎡左右。在区位地段和交通、商业等配套方面，这些二手项目并不逊色于归谷LINK；而在产品方面，归谷LINK的产品素质确实高于传统的公寓房，产品也为全新一手房。那么，如此大的售价差距是否合理呢？这就见仁见智了。

科学城二手公寓售价
项目名称	目前周边地铁	二手均价（元/㎡）
大壮国际广场	苏元站，步行约12分钟	18866
萝岗万达广场	苏元站，步行约2分钟	16847
萝岗奥园广场	香雪站，步行约4分钟	19722
飞晟文汇广场	香雪站，步行约10分钟	16885
锐丰中心	香雪站，步行约2分钟	20256
绿地中央广场	神舟路站，步行约5分钟	21249
注：数据源于百度地图及链家网。

对于一些想要自住的购房者来说，归谷LINK的售价难免虚高，毕竟黄埔区内在售3万价位、颇具性价比的住宅也不在少数，看重学位的购房者对其入手欲望也会更低。而对于投资者来说，归谷LINK的地段和交通条件确实优秀，未来的溢价空间也为市场看好。当然，投资也得慎重考量租金回报率、后期转手难度等因素。

总之，无论自住还是投资，建议各位购房者可以多考察几个公寓甚至住宅项目，货比三家后再做决定。以上也只是笔者个人观点，各位街坊觉得归谷LINK的性价比如何呢？欢迎在文末留言参与讨论。

附踩盘照片

（A2#及公园一角，摄/冰角）

（项目正面全貌，摄/冰角）

（园区地砖铺设工作，摄/冰角）

（园区西侧一角，摄/冰角）

（归谷LINK马路对面的大壮国际广场，摄/roroyrr）

完

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