增城万科城：没车寸步难行，全靠“广附牌”揽客?

“科学城东大盘”，蹭黄埔热点？

增城新新大道多楼盘汇聚，黄埔君先后分析了时代倾城、御溪世家，而镇龙的星汇城也在国庆开放营销中心，又为这个版块吸引了一波热度。过节前，陆续收到粉丝来信，要求分析一波同一版块的增城万科城。

近日，黄埔君也抽空去踩了盘，跟网传的“荒凉盘”不一样，现场可谓是人声鼎沸，来看房的人络绎不绝。有一说一，万科的营销是一向的“快准狠”，那么下面就跟大家侃一侃万科城。

▲增城万科城项目航拍图（版权归黄埔生活汇所有）

由下图可见，在项目宣传上，板块定位上不是增城，而是“科学城东”，这与御溪世家宣传的“知识城南”，在手法上是异曲同工的“妙”。科学城近几年的发展有目共睹，成为众多置业者眼里的“香饽饽”，房价也是蹭蹭的往上涨，万科城打的这张“科学城东”的牌，实话说有点“华而不实”，毕竟两个区域相隔较远，科学城的红利要外溢到这个区域确实有点“牵强”。所以，这种广告词难免会给人一种蹭黄埔的观感。

▲增城万科城项目宣传图（源于广州万科公众号）

项目另外两个大亮点则是“增天高速直达天河”、“已签约广大附中”，郊区盘吸引置业者的最大卖点无非两个——交通与名校配套。

在交通上，万科城是比不上第一梯队的地铁盘御溪世家、星汇城等，离21号线中新地铁站的距离甚至比时代倾城还远，不过据销售所述“增天高速出口距离项目约200米”，出门即上高速，一定程度上弥补了交通缺陷。

在名校配套上就不用多说了，“广大附中实验小学”就建在小区内，据闻之前板块内某新盘开放时，万科的营销人员在地铁口举着“可以广附，何必村小”的广告牌，确实在这点上是完胜御溪世家、时代倾城等。

▲增城万科城项目航拍图（版权归黄埔生活汇所有）

万科城销售高开低走，总体去化率过半

国庆“黄金周”，增城以257套的网签套数领跑全市，其中朱村、中新镇、永和等板块因处于价格洼地而成交火热，吸引了众多刚需客，而位于中新镇板块的万科城销售情况怎么样呢？

▲图源于广州乐居

增城万科城于今年3月底正式开盘，当天热销300余套（数据源于广州房产）。历经7个月的轮番营销，截止至10月12日，从阳光家缘网的数据可知，万科城住宅网签总成交量为611套，去化率刚过半，销售趋势高开低走。毕竟周边竞盘众多，比如离中新地铁站最近的御溪世家，新开盘就吸引了不少客源入手，后续万科城的销售压力可想而知。

▲数据源于阳光家缘网

刚需买房的“冰与火”之歌

“房子是用来住的，不是用来炒的”这句被写进十九大报告的话，曾引来无数掌声，但现实也是很骨感，一线城市的房价蹭蹭往上涨，你工资的涨幅跟上了吗？上周“广州房价位列全国省会第一”的话题就冲上微博热搜，广州平均单价已达38991元，在相关话题贴中不乏“逃离北上广”的讨论。

▲图源于微博

经黄埔君跟一些刚需买房者沟通后，发现很多人大多是首次买房，像增城中新镇板块确实谈不上地段优越，跟科学城、知识城等相比仍有不少差距，购房者心里都很清楚，奈何兜里预算有限！如何让兜里的银票花的最值，在价格洼地的板块买到性价比高的房子，才是他们最关注的现实问题。那么，万科城的性价比如何？是否值得刚需入手？下面我们具体分析项目的整体价值。

万科城•楼盘概况分析

（1）区位板块

万科城项目位于增城永宁街道叶岭村新新大道旁，该地块占地面积133652.62㎡，于2019年7月以底价40亿元被万科拿下，楼面价为10000元/㎡。从拍地到产品入市，仅用近8个月时间，离得最近的竞盘是时代倾城和金地香山湖等。

关于区位分析其实跟时代倾城差不多，感兴趣可以翻阅之前的文章查看（时代倾城：伪地铁盘？通勤是硬伤，黄埔上班会考虑吗？）。影响郊区盘溢价的首要因素在于交通，通常指的是地铁，万科城比不上同板块的准地铁盘御溪世家，但跟时代倾城差距不大，都是楼巴接驳。

▲增城万科城项目航拍图（版权归黄埔生活汇所有）

三者目前定价：御溪世家均价2.1万元/㎡＞时代倾城均价2万元/㎡＞万科城均价1.9万元/㎡，交通、学位优势都不明显的时代倾城，这个定价让部分置业者感到迷惑。

（2）交通

地铁：万科城距离21号线中新地铁站实际距离约5.7公里，通过公交35路或11a路接驳也要半小时，未来主要是通过楼巴接驳到地铁。 ▲增城万科城交通区位图

宣传所说的“地铁三站到天河”，实则花费时间不短。通过楼巴到中新地铁站约15分钟，再从中新站到镇龙站乘坐快线，两站可以到天河的大观南路站，耗时约半小时，理想的时间为45分钟，如果错过快线班车，等待时间为半小时。

 ▲新白广城际（穗莞深北延线）

此外，新白广城际（穗莞深北延线）在镇龙、荔城湖也有设站，万科城距离荔城湖站稍近些，约3公里，据相关媒体信源预计2022年全线开通，开通后两站可达新塘枢纽站，去往广州东站、白云机场、深圳机场等更加便捷。

高速:项目西临新新大道，北接花莞高速，南边还有规划中的增天高速，交通路网还算便捷。

▲增天高速效果图
增天高速出入口距离项目约200米，路线自东向西先后经过增城区朱村街道、荔湖街道、中新镇、永宁街道，黄埔区新龙镇、长岭街道、联和街道，终于白云区太和镇白山村，向西与增佛高速公路天河至佛山段顺接。增天高速预计2022年开通，从增城出发将可直达天河，无须绕行其他高快速路，用时约30分钟。

（3）教育

郊区盘的另一个杀器——名校配套，万科城配建了18班幼儿园、24班小学，与广大附中教育集团合作，引入省一级公立名校——广大附中实验小学，预计2021年9月开学。（信息来源：2019年11月20日广州市增城教育局《关于邀请广州大学附属中学参与合作办学函》，最终以教育局文件为准）

名校配套，让万科城与同板块楼盘竞争时更具优势，尤其是价位相差不大的情况下，更具有性价比。当然，名校学位能给项目带来多少的溢价空间，这还得看学校往后的办学成绩。

 

（4）商业&医疗配套

万科城周边大型的商业配套基本没有，全靠自身配建的约6000㎡商业街，麦当劳已签约，目前大部分商铺尚未开业，只有美宜佳超市处于营业状态。此外，约1000㎡广州图书馆（万科城分馆）已开放，约30000册藏书。小区还配备泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、环形跑道等。

广州图书馆（增城万科城分馆）实景图

总的来说，小区内部配套是挺吸刚需买房者，而外部基本就是以“村景”为主，大型生活配套要去到新塘万达，驾车约30分钟；医疗方面，驾车前往较近的三甲医院——南方医院（增城分院），开车需约25分钟。

（5）小结

根据以上万科城内外部的配套分析，可以用一句话来总结：没自驾车，寸步难行。如果家庭成员较多，且工作地点比较分散，还需要配置多台车。

万科城•楼盘户型价值解读

房价：均价约1.9万元/㎡

增城万科城占地面积133652平方米，建筑面68933平方米，容积率为3，绿化率：30%，总户数4092户，车位共4753个，车位配比1：1.16。小区规划楼栋总数为20栋，有5栋为18层，6栋34层，4栋46层，5栋50层，物业费为3.2元/㎡·月 。

▲增城万科城项目规划图
项目整体呈弧形布局，四周被山体围绕，楼栋的影响因素除去朝向、采光外，主要是靠近新新大道以及增天高速一侧的楼栋可能会受到行车噪音影响，越靠内侧，私密性更好。总体来说，没啥槽点，景观面较佳，小区规划合理，舒适度高。    
户型万科城的户型为78-95㎡的三房，均为两梯六户，产品设计瞄准刚需客群，首批预计2021年底精装交付，下面挑几个主力户型说下。

79㎡三房两厅一卫：北向户型，竖厅设计，采光不足，胜在户型空间利用率高，做到极致三房，迎合刚需口味。户型面积虽小，但总价也低，适合准备上车的新婚家庭、三口之家。

86㎡三房两厅两卫：南向户型，竖厅设计，采光足，动静分区，方正舒适的三房户型，没啥槽点。95㎡三房两厅两卫：南向户型，横厅设计，采光充足，且南北通透。但动静分区不明显，卧室门都对着客厅，私密性受影响，总体上户型方正实用，这个面积段的三房居住舒适度更高。
总结首先，从万科城所处的板块分析，中新镇毗邻知识城镇龙TOD，未来会有一定的红利外溢，但目前产业基础薄弱，旧改进展缓慢，近年开发楼盘众多，犹如一个睡城。

在交通方面，依托地铁21号线、新白广城际、广州东部物流储运中心——增城西站、增天高速等，能使中新镇与周边区域快速串联起来，对其区域的经济发展有促进作用。但整个区域发展要达到一个质变的过程，仍然需要很长的时间周期。所以，这就意味着，整个板块的房产投资属性偏弱。
如具体到万科城这个楼盘，远离中新、镇龙地铁站，增值潜力是比不上准地铁盘御溪世家，但比没有名校配套的时代倾城性价比高，毕竟双方出行都是自驾或者楼巴接驳，外部环境的差异不大。另外，新白广开通后，去新塘TOD更方便，但尴尬的是离荔湖城站也要近3公里，相当于周边红利都能“蹭到”，但也仅止步于“蹭到”。
▲增城万科城项目沙盘图
万科城作为一个铁打的郊区盘，主要是对内部的居住环境进行优化，强调宜居和教育，包括引入名校广附，在小区内建设广州图书馆分馆等，由内提升小区“level”，就一张“广附牌”打出后，相信周边重视教育的家长就算不买，也会被吸引过来瞧一瞧！
所以，中新镇每个楼盘都有其优劣，有的打“地铁牌”、有的打“名校牌”、有的打“低首付牌”，没有面面俱到的完美楼盘，建议各位刚需置业者要结合自身的需求，货比三家，投资或自主需谨慎抉择。
以上只是笔者个人观点，欢迎各位购房者和吃瓜群众在文末参与留言互动！
附踩盘照片▲增城万科城项目航拍图（版权归黄埔生活汇所有）▲增城万科城项目航拍图（版权归黄埔生活汇所有）▲广州图书馆（增城万科城分馆）   ▲增城万科城样板房图

完

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