大肆炒作“黄埔楼市危”者，不是蠢就是坏！

01

新政下，媒体大肆炒作“黄埔楼市危”论调

2020年注定是不凡的一年，黄埔旧改掀起的浪潮一波接着一波，区内民众忧心忡忡，区外不明就里的群众吃瓜不停。近期“黄埔旧改18条”印发实施，再次引爆舆论热潮，不乏“黄埔楼市危”、“房价暴击”、“黄埔将暴雷”等各种论调，拓海君只能说，“他们不是蠢就是坏”！

▲“黄埔旧改18条”印发实施

尤其是一些区外媒体，他们为什么大肆炒作这种论调呢？第一，蠢在哪里？不了解黄埔的旧改布局，过度解读甚至是曲解政策，为了粉丝以及热度，滥起标题和乱带节奏；

第二，坏在哪里？典型的“吃不到葡萄说葡萄酸”，以唱衰黄埔旧改，炒作“黄埔楼市危”的论调来影响购房者，在市场上形成恐慌情绪，使黄埔楼市的消费力转移到其他区域。

▲图源于搜狗搜索

下面，黄埔君简要从几个方面反驳下“天量回迁房将入市，黄埔楼市危”这种论调。

02

过度解读，甚至是曲解旧改政策

（1）时间问题

“三年拆掉66条村”的行动计划不等于“三年内回迁房集中入市”。66条村，旧改体量大、牵涉广，改造的复杂和难度不用多说。三年内能拆完，黄埔君都立刻竖起大拇指加“海豹式”鼓掌了，更何况是三年内66条村的回迁房都建起来，想想都觉得有点“天方夜谭”。比较理想的情况是，5—8年能完成旧村改造，如果因为各种不可抗力，远超十年也不奇怪，而且商品房入市也只会是陆续进场，不可能一蹴而就！▲图源于黄埔观察

（2）政策解读

在新政第十五条中提到关于创新弃产房屋处置，据相关政府人员解读，“允许不高于复建房的30%的房屋弃产”不是指回迁房出售，而是回迁弃产部分有条件限制地转为融资销售。

▲图源于与政府文件

通俗来讲，政策不是说所有回迁房都能按商品房上市交易，而只是一小部分弃产房可以，所以供应量的多少取决于旧改项目的弃产比例。

从目前黄埔进入回迁阶段的旧改项目来看，弃产的村民着实不多，一个项目弃产面积约为5%—10%。不弃产的原因有很多，比如村民对弃产补偿不满意、或是本来原始积累少，手上资金不足另购新房等，回迁房方案更具有性价比。

至于弃产的原因，很多村民则表示出对回迁房质量问题的担忧，这个还真是“哑巴吃黄连”，主要是缺乏监管，应该让回迁房的质量标准有法规可依，对不良开发商有所震慑，才能杜绝此类问题并减少后续矛盾的发生。

03

黄埔楼市消化力弱？幼稚！

有的媒体按照旧改面积整体10%的弃产比例，估算出黄埔旧改三年内将释放超1500万㎡的供应量，并用心地制作表格，统计出黄埔楼市近四年来的消化量约为1097万㎡，并由此得出结论——这天量供应，黄埔根本无法消化，就等着楼价暴跌吧！

▲图源于网络媒体

首先，且不论10%的弃产比例是否科学，从时间上来看，1500万㎡的供应量不可能三年内集中入市，上文已详细说过，三年行动计划是拆，不是建。完成旧改时间如在5—8年内，消化这供应量根本绰绰有余。就算真有10%弃产面积，那么弃产的人大部分还是会选择在黄埔买房，毕竟根在这里，消费力也会留在这里。

其次，不要低估黄埔楼市的消费力。近年来黄埔新推的楼盘，成为爆款的已不少，如近日开盘的万科城市之光、星汇城等售楼部都是门庭若市，掀起抢购潮，购房者除了本区外，来自增城、天河、从化等邻近区域的不少。往年的新房库存都是比较少的，消费力是被压抑的。

第三，请用发展的眼光看问题。在上周发过的文章（被“妖魔化”的黄埔旧改？一文读懂黄埔旧改大局观）中，拓海已详细论述过，旧改这盘大棋是对人口的再配置，揭开了“抢人大战”的序幕，未来黄埔的人口、产业等将重新洗牌。

▲科学城实景图

随着旧改的推进，土地被盘活，助力产业升级，依靠比市中心更低廉的租金和更优惠的招商政策，更多高新技术企业会选择到黄埔来。而人才是会跟随优质的就业岗位流动的，等着吧，“到黄埔来”不只是一句口号，楼市的消化力还会再上一个台阶！

04

本质上影响房价的是生产力（强就业中心）

关于黄埔未来房价的趋势问题，拓海是极不赞同这些不了解黄埔区情的媒体，肆意炒作“黄埔楼市危”的论调，因为从本质上来说，最终影响房价是生产力（通常指的是区域的就业中心），而老生常谈的地铁、学区等其实只是次要因素。

拓海最近读了一些关于深圳房价研究的文章，觉得很有意思，给各位黄埔生活汇的读者分享下。目前深圳房价最高的区域在哪？按照广州房产的角度来看，应该是珠江新城CBD那样的存在，难道不是深圳的核心带——福田CBD吗？

▲深圳五大就业中心就业数据统计（数据来自公众号“UPDIS“）

用事实说话，还真不是。目前深圳房价最高是深圳湾片区，深圳湾一号已经卖到30万一平，它能卖这么贵，是因为其靠近全深圳最强势的就业中心——高新园区。高新园区位于深圳第一经济强区——南山区，这里的上市公司多达上百家，就业人数高达31.44万，还是以高精尖人才为主，重点发展软件信息技术和电子设备制造，在广州找不到第二个园区能与之匹敌。

▲图表来自深规院公众号“UPDIS“

深圳高新园片区的房价能打败福田CBD片区，其实是“科技打败金融”的一个例证，就业中心强势度和房价水平，呈现强相关关系。

黄埔今年除了在旧改发力外，也着重加强产业布局，尤其是软件信息技术这块，如近期计划投资超1500亿，谋划布局“新基建四大区域”。其实，可以看出黄埔的野心，不单是要建一个产城融合的新黄埔，而是要对标深圳高新园区，在广州打造一个最强就业中心。

▲黄埔新基建四大区域规划图

从全局来说，黄埔产业的全面升级，给生产力带来了质的提升，对于区域整体的房价来说是有强而有力的保障。所以，对于“黄埔楼市危”这种论调不必惊慌，时间会说话，黄埔未来会不会诞生另一个的高新园片区，我们拭目以待！

完

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