星樾山畔：被高速噪音扯后腿，这个“靠山”可靠吗？
悲壮的宣传语——你是自己的靠山！
图来自越秀TOD
航拍星樾山畔的vlog
摄by冰尾一角 剪辑by roroyrr
TOD模式，轨道交通发达
星樾山畔，位于黄埔科学城板块。
黄埔科学城的发展整个广州都有目共睹，从3.7平方公里到现在已扩容到144.65平方公里，未来发展不可限量。将来将形成“一核、三区、两轴”的科技创新格局。星樾山畔位于科学城核心地段，随着科学城的发展，星樾山畔的区位价值也会随之增高。
图来自越秀TOD
走路到黄埔区人民政府三十多分钟，看着挺远，其实开车就十分钟不到的样子。
图来自高德地图
图来自高德地图
距离水西地铁站稍远，步行至水西地铁站约17分钟。
除此之外，七号线二期（在建中）水西北地铁站就在该小区门口。
7号线二期规划图
图为7号线二期的规划图，预计2022年开通。水西北是起始站，坐地铁不愁没座位。
7号线二期全线共设有11座地铁站，其中换乘站有7座，可与穗莞深城际琶洲支线、八号线东延段、十三号线、五号线、十九号线、六号线、二十一号线等换乘。通车后，交通将十分便捷。
目前去珠江新城，需要坐21号线，水西上车，到员村换乘5号线，近一小时。21号线去天河智慧城大概半小时左右。
图为二十一号线水西停车场
图上广州地铁二十一号线水西停车场，是广州地铁在去年12月以358006万元的总价拍得的水西停车场地块。
而星樾山畔项目就在该水西停车场地块附近。
星樾山畔是广州地铁、越秀集团、科学城集团，三大国企联袂打造的项目，其发展模式为TOD模式。TOD是什么？以公共交通为导向的发展模式。
图来自百度百科
真正成熟的TOD项目是超高聚合性的开发，不仅仅是“地铁上盖”或是“轨交沿线”的商业体，而是通过公共交通所形成的快捷圈让城市结构更加的紧凑，就像一个“微缩型的城市”，使居住、办公、商业服务等融入同一个片区，让居民的生活以及就业密布在公交和轨交站点。
图来自越秀TOD
轨道交通发达，这是星樾山畔最突出的优点，节省了走去地铁的十几分钟，别小看这十几分钟，幸福感是大大增强了。
除此之外，星樾山畔附近还有年底将通车的有轨电车一号线。主要途经北师大二纵路西侧、水西路、香雪大道，共有北师大实验学校、水西、峻泰路、地铁水西、会议中心、市民广场、线坑、区少年宫（萝岗）、地铁香雪9站。
图来自萝岗香雪网
但有轨电车一直以来被认为是鸡肋的存在，食之无味，弃之可惜。到底如何，还是要等年底载客通车了才知道。
总的来说，星樾山畔的交通确实是一大优势。今年年底的有轨电车一号线载客以及7号线二期通车后，星樾山畔的交通方便程度将会是黄埔新盘里少有的。但如果是自驾的话，还有一点需要考虑的，那就是堵车这个因素。
图源网络
从星樾山畔通往水西路的这条内部道路，从图中可以看到，道路十分狭窄。而旁边楼盘萝岗和苑又是大体量社区，如果后期道路规划不做调整的话，开车出行，很可能会拥堵。
配套还能再上一层楼
商业配套：
星樾山畔商业配套示意图
星樾山畔就在萝岗敏捷广场的后面，附近3公里内还有锐丰中心、奥园广场、萝岗万达广场商业等。
但其最主要的生活购物方面还是依赖萝岗敏捷广场，以及后期它自建的商业配套。
星樾山畔自建商业配套示意图
星樾山畔自带双层商业配套，届时，周围生活氛围会更浓郁。
教育配套：
图来自越秀TOD公众号
项目自带9班幼儿园，12班小学。区府周围的教育配套也算不错的。
星樾山畔教育用地示意图
星樾山畔周边学校一览，图来自广州PLUS
医疗配套：
星樾山畔周边医疗机构位置图
附近中山三院岭南医院、萝岗中医院以及省第二中医院黄埔医院比较近，还有两家比较近的宠物医院。
另外黄埔区也在规划新增和扩建医院。
你想要的户型还在吗？
80㎡三房，北向户型。这个户型可以看山，价格最低，弊病是靠里边，可能会受到广佛肇高速的噪音影响。问了销售是否有解决措施，回答是会安装三层的隔音玻璃。
户型还是很实用的，适合刚需入手。
90㎡三房两卫。这个户型设计比较方正，三开间朝南，动静分区，光线充足。不过，它有一个令人忧伤的缺点就是已经被卖完了！这是现场销售人员口述的，我问后期还会出这类户型的吗，她表示不确定。
95㎡和110㎡这两个户型的设计相似，就放在一起来说。这两个都是横厅，南北对流的户型，采光好。95㎡比110㎡少了一个房间。
根据户型图可以看到，95㎡户型的卫生间的门对着餐厅，两个户型都有卧室的门和客厅相对的情况。私密性没有那么强。仁者见仁智者见智，觉得好的可以买。
另外还有一点想说的，它们这个厨房的油烟机，个子高一点的难免会撞到，特别是边角地方。问了后期是否能改，答曰：这个是交付标准里的。
踩盘看了一些其他楼盘的，有的油烟机设计比较合理，是斜面的，有的跟这个一样，感觉很不科学。后期不能改的话很难说不会撞到。
噪音？学位？周边楼盘价格？
星樾山畔价格在3.5-4万，之前还传出最低3.3万。这个价格不能说打遍黄埔新盘无敌手，但至少比起动辄上5的价格来说，还是十分可亲的。
说一说几个大家比较关注的问题，以及小编的一点拙见。
1、该楼盘有一个巨大且无法忽略的不利因素。
靠近广佛肇高速公路。
销售介绍说是150米，踩盘考察了一下，总体上相差不远。
它北向的楼盘是近高速的，因此北向的楼盘价格也相对低，低至3.5万一平。且现场的工作人员说北向会加装三层的隔音玻璃，来降低噪音的影响。
有三层隔音玻璃，后期加装厚的隔音窗帘，似乎也可以接受。不过噪音这个，每个人的感受都不同。建议想入手的话可以分时段去实地看看，感受一下现场的噪音情况。
2、学校问题。
星樾山畔的体量比较小，2000多户。配备了幼儿园和小学，该有的都有，毕竟价格也都在这儿了。想要十全十美，也得看预算。如果真的十分看重名校，建议直接入手名校学位房。
图来自越秀TOD
3、值不值得买呢？看看周边楼盘的房价。
图来自安居客
以上均为附近二手楼盘的价格。价格基本与新盘星樾山畔持平，甚至略高。其中新福港鼎峰甚至到了5万一平。
而在不远处师出同门的品秀星樾的价格在3.7-4万，略高于星樾山畔。虽然都打着TOD的名号，但在交通上，品秀星樾距离最近的地铁香雪站还需要步行十分钟左右。
值不值得买，见仁见智。有的人追求次新楼相对完善的配套，有的人想置换新房。看你自己的需求。在一二手房价倒挂见怪不怪的黄埔，这个价格买新房，还是可以的。
优缺点明显，买不买，这是一个问题
到底买不买呢？
刚需自住，可以上车。价格比较合适，在科学城附近上班的可以买。且三房四房的设计也非常的实用。
投资的话，回报时间会略长。水西与香雪相比，发展前景还是稍微弱了一点。香雪的产业布局和商业氛围都比水西有优势，而TOD模式的成熟通常远超十年。
萝岗敏捷广场效果图
星樾山畔的投资价值在于，靠近区府，抗跌能力比较强。其投资回报时间也跟其TOD模式发展有着密切的关系，发展的快，那么投资回报也相对快。
跟其他新盘比，星樾山畔还有一个很能打的优势，那就是交通，后期7号线二期通车后，真正实现地铁上盖，而科学城其他新盘名副其实的地铁上盖的似乎只有大壮。
总的来说，星樾山畔是一个适合刚需上车的一个楼盘，其性价比也较高。买房的话尽量避免选靠近高速的北向楼栋。
跟其他新盘比，你会pick星樾山畔吗？欢迎在下发留言~
接下来看看星樾山畔的踩盘照吧~
摄by不会摄影的江朦胧
完
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