星汇城买房逻辑分析：因风险提示上热搜，火爆依旧？

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星汇城开盘，因风险提示登上微博热搜

位于知识城镇龙的星汇城因“自带TOD光环”，成为多个区域置业者尤为关注的对象，黄埔君收到的私信十有八九都是问星汇城，热度一直高居不下。

△星汇城开盘实况（图源于越秀TOD公众号）

千呼万唤始出来，星汇城于10月30日18点在科学城羽毛球中心正式开盘，排队进场的买家已围得“水泄不通”，网红盘的火爆程度果然不一般。

不只线下，线上也是同样火爆，在星汇城开盘前几个小时，关于“星汇城买房风险提示”的话题一跃冲上微博同城热搜榜，阅读量达到91.8万，相关销售无奈抱怨说：“这节点上热搜，肯定是对家买的黑通稿！”

△图源于微博

点开微博话题讨论可以看到，网友吐槽最多的是区属问题、机械车位、噪音问题等。

网友A：广告语写的“可以黄埔，何必增城”，但你区属问题都没解决，是谁给你勇气打的这句标语？

△图源于微博网友

网友B:这个盘还差在机械车位，一栋楼只有61个车位？是个绿色出行盘没错了，用实际行动支持业主地铁出行

网友C：地铁+轻铁+高速路多种噪音叠加，一定程度上会影响居住体验

线上各个楼市通稿有吹有黑，但完全不妨碍线下的成交火热。星汇城项目开盘首推3栋楼，共计约372套货，户型涵盖约80—102㎡的三至四房，均为纯南向设计，首开价格为2.3-2.5万/㎡，据现场销售表示，项目当天的去化率达9成以上，因供不应求后续又加推了两栋。

△图源于楼市前线

大部分购房者在开盘前是做足了功课的，对于星汇城的不利条件，其实他们心理都清楚，在衡量利弊之后还是做出了购房选择。

黄埔君说过，没有绝对完美的楼盘，购房者心里都有一杆秤，当星汇城TOD的利远大于弊时，上车就是顺水推舟的事情，你说拿着筹码来排队的都是“接盘侠”，准跟你急！

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价值面分析：利弊共存，如何抉择？

（1）“TOD光环”，给了房价更多的想象空间

镇龙TOD位于黄埔镇龙镇和增城中新镇交界处，地铁21号线镇龙站地铁上盖，同时也是新白广（穗莞深北延）城际镇龙站、地铁14号线知识城支线换乘镇龙站的交汇点，加上以东西向的广汕公路、南北向的创新大道和开放大道，形成“1城际+2地铁+3主干公路”立体化交通网络体系。

△镇龙TOD规划效果图

它既是广州市东部综合交通枢纽中心，也是连接广州、东莞、深圳三市的快速交通通道，将建设成“一体化+零换乘”的TOD综合体。

镇龙星汇城项目，是继科学城的品秀星樾、星樾山畔之后，越秀地产联合广州地铁、科学城集团在黄埔打造的又以TOD住宅力作。

△星汇城规划效果图

知识城轨交建设的发展、TOD项目的落地，作为载体的镇龙可谓是迎来了黄金的发展时机。

星汇城的火爆的背后，TOD的光环贡献了绝大部分，与隔壁中新镇的竞盘相比，它赢在规划和溢价空间，与知识城的多数竞盘相比，它赢在高性价比。

（2）汇聚地铁轻轨，可吸纳科学城、天河等客群

星汇城是名副其实的地铁上盖，下楼就是地铁站，且镇龙站是21号线的快车站，两站可以到天河的大观南路站，耗时约24分钟；而21号线快车是不停靠科学城站，只能在苏元站下车然后换乘到科学城，耗时约19分钟；快车6站到员村约半小时，再换乘至珠江新城，耗时近50分钟。（快车等待时长约半小时）

△星汇城交通规划图

此外，在镇龙站还可换乘地铁14号线知识城支线，以及未来新白广城际开通后，可以快速到达新塘TOD、白云机场、深圳机场等。

从去往科学城、近天河等区域的通勤时间来看，作为一个城郊盘，星汇城的表现是及格偏上的。有意思的是，开盘的地点选在了科学城羽毛球中心，可以看出开发商想在科学城造势的小心机，既增加了曝光度，又吸引了周边客群。

（3）绊脚石：区属问题悬而未决

由于星汇城项目地块横跨黄埔、增城两区，区属问题是购房者尤为关注的点，毕竟这关系到孩子未来的升学问题，以及后续如产生纠纷、维权等，又该找哪个区处理？相关舆论持续发酵。

源于房频的消息，现场看到的预售证发证机关为黄埔区住建局，销售向其介绍，“目前在售的一期属于黄埔区，属于限购区。但后期推售的其他组团，则属于增城区，不限购，对于没有名额的买家很是友好。”（信息有待核实）

△图源于房频

而开发商此前也对区属问题作出了如下回应：

“星汇城项目从行政区划分上地跨黄埔、增城两区。现阶段项目的各项报批报建工作均在黄埔区完成办理，社区标准地名批复也于本月黄埔区人民政府完成。目前项目即将开售的6-8栋的预售证也正在黄埔区办理。对于项目各项行政管理的归属，我司也正在与政府各相关部门积极协调中，均以政府最终批示相关文件为准。”

开发商的回应基本是滴水不漏，购房者的担心也并非空穴来风，案例可参照番禺碧桂园，因同跨番禺和顺德两地的问题制约了楼盘房价上涨。不少购房者表示会先观望下，等政府文件正式官宣后再抉择。

（4）其他因素

噪音影响：新白广城际设的轻轨站距离开售的一期项目楼栋约200米，这是项目最大的噪音来源，按照国家住宅标准的规定，实际生活若想完全不受影响，至少保持800米距离以上；此外，还有项目南面的广汕路带来的行车噪音影响。

△星汇城车辆段规划图

此外，还有TOD住宅项目的通病，车辆段在最底层，噪音问题会通过建筑设计的形式去解决，但日常噪音仍然很难避免。

教育：小区配备18班幼儿园、24班小学，至于坊间吹的广大附小之类，没有区教育局文件确定，还是不要轻信。

△星汇城楼栋规划图

养老院：楼盘对面有个大型养老院，有些媒体解读为不利因素，其实说句公道话，住宅旁边有养老院对房价的影响是微乎其微。这主要跟人们的观念相关，比如说养老院在风水上是带“煞气”，略带点迷信，不过确实有人忌讳。

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星汇城的买房逻辑

星汇城的定价也就比旁边的御溪世家高几千，有“TOD光环”的加持，规划是个加分项，交通的发展比如未来新白广城际的开通，会为星汇城带来新一轮溢价。但房价涨多少，还得看镇龙TOD的发展成熟度。

因为TOD不是简单的地铁上盖，它更像一个“微缩型城市”。镇龙TOD目前只是雏形初现，周边荒芜，还是以村景为主，缺少产业、商业集聚等。

△国内外TOD综合体案例

国内成功TOD案例少之又少，从开发到成熟通常远超10年，这将意味着星汇城的房产增值不是一蹴而就，而是缓慢上升的过程，溢价空间由成熟度决定。从这个意义上说，星汇城的投资属性是比周边竞盘稍强的。

从星汇城开盘的定价、户型设计等来看，它的定位是偏刚需的，优缺点也是很明显。这个购房预算，有TOD规划、货真价实的地铁上盖、合格的教育配套、投资有上行空间，作为一个郊野盘来说已经算优秀了。

所以，有些缺点在权衡之下，对刚需客来说就没那么重要了。这大概就是星汇城火爆的逻辑，元芳，你怎么看？

完

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