论“睡城”城市化的解药，镇龙TOD会是新样本？

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都蹭TOD热点，成功案例没几个

2020年，广州除了旧改进行得如火如荼，另一个重要的关键词是“TOD”，今年各大TOD项目可谓是遍地开花，尤其把房地产市场炒得火热。“TOD”这个概念很多寻常百姓可能还不了解，但售楼小姐姐们都已经背得滚瓜烂熟。

△国内外TOD综合体案例

早前，黄埔君已经详细解读过黄埔发展TOD项目的前景（TOD模式：多个巨无霸TOD崛起，黄埔发展进入快车道？），还没看过的读者可以去温习温习。

你真的了解TOD吗？造地铁、修铁路都说自己在造TOD，连轨道沿线的物业都说自己是TOD本D，各位朋友不要再被忽悠了，真TOD岂止于“地铁上盖”或是“轨交沿线”商业体等肤浅层面。

真正成熟的TOD打造的是一个“微缩型”城市，以公共交通为导向，汽车不再是出行的最优选择，使居住、办公、商业服务等融入同一个片区，让居民的生活以及就业密布在公交和轨交站点。

△地铁6号线香雪站TOD

△老黄埔的双沙TOD项目启动

虽说TOD项目全国范围内遍地开花，但拿得出手的成功的案例真没几个，黄埔现在TOD项目如科学城香雪TOD、老黄埔的双沙TOD、知识城的镇龙TOD、长岭居长平TOD项目等全是处于起步阶段，想“抄作业”都难。

△镇龙TOD规划效果图

近期，伴随着知识城新房项目品秀星汇城的入市，很多粉丝都来问，镇龙TOD到底有多少真材实料，其所处的新龙片区在知识城的分量怎么样？在TOD加持下，新龙片区能“一跃成龙”？

02

TOD是“睡城”城市化的解药？

新龙镇位于广州东部，知识城南部，于2019年5月30日正式挂牌，随着其成立，以往广河高速以南不属于知识城的地块，被划入知识城范围，新龙已成为黄埔区面积最大的街镇。

知识城作为国家级双边合作项目，一直存在产城发展不协调、区域发展滞后等问题。如在广汕公路贯穿新龙镇的两侧，可以看到一边是现代化的高楼，一边则是陈旧的平房民居。新龙片区作为知识城的又一重镇，城市化发展亟需跟上知识城的整体规划。

 △ 新龙镇道路 钟小坚/摄

新龙片区整体的用地性质偏扁平化和单一化，在城市布局上仍有较大的改善空间。伴随着地铁21号线镇龙站的开通，可以快速到达科学城、天河等地，再加上新楼盘星汇城、中泰天境等陆续推出，很多刚需一族开始考虑在此置业，一副“睡城”的模样呼之欲出。

△星汇城开盘实况

TOD作为“新城市主义”规划思潮应运而生，通过对城市路网格局的突破，实现超高聚合性的开发，使居住、办公、商业等融为一体，对“睡城”的城市化向纵深发展是一剂良药。

镇龙TOD之所以被看好，是因为交通的利好不断，未来将打造成广州市东部综合交通枢纽中心。除了是地铁21号线镇龙站地铁上盖，同时也是新白广（穗莞深北延）城际镇龙站、地铁14号线知识城支线换乘镇龙站的交汇点，加上以东西向的广汕公路、南北向的创新大道和开放大道，镇龙将形成“1城际+2地铁+3主干公路”立体化交通网络体系。

△交通区位图

从目前的进展来看，就差新白广城际这个交通体系就齐活了。在近期白云机场最新的施工公告中有提及，新白广城际计划将在2021年9月完工，预计2022年全线开通，届时可以快速到达白云机场、深圳机场。

▲图源于施说高铁

综上，镇龙TOD将摇身成为连接广州、东莞、深圳三市的快速交通通道，未来通过镇龙站换乘的人流必定不会少。有人流，那就意味着有商机，镇龙TOD综合体就大有文章可做。

目前，知识城新龙片区处于推到重建的阶段，正加速推进50个征拆、改造、建设项目和12个“一”攻城拔寨攻坚项目，并提出要打造“三区”——科教创新区、中试验证和应用推广示范区、大科学装置区，并已引进西安电子科技大学广州研究院、研究生院，广州大学黄埔研究院、研究生院等一批研究院所。 

△新龙镇拆迁现场图 李剑锋/摄

其中，宝能新能源汽车、大科学装置等多个核心项目均位于镇龙TOD枢纽范围，尤其是在城市更新的助力下，对打造新型TOD具有天然优势。

TOD模式能对睡城做什么样的改变，下面结合日本成熟的“睡城TOD”经典案例作分析，对镇龙TOD的打造深有启发。

03

日本TOD案例，对镇龙TOD的启发

日本的城市建设将TOD规划做到了极致，经典的案例比如东京涩谷TOD、六本木新城TOD、大阪新宿TOD、二子玉川TOD，成为众多国家效仿的对象。

△新龙镇区位图

（1）对TOD枢纽站进行一体化规划及建设，与周边功能体形成有效网络。

△新宿TOD

以新宿TOD为例，其虽距离东京直线距离约16公里，却是获吉尼斯世界纪录认证为世界上使用人次最多的车站。

新宿TOD通过对车站设施、道路基建、周边建筑等进行一体化规划及建设，形成明了、舒适、密集的步行网络，通过结合地形和功能，构建地下、平面、地上等多层次步行空间，周边的房价价在短短5年时间内上涨了37%。

△新宿站轨道线路停靠站台指引示意图

所以，镇龙TOD在打造TOD枢纽站时，尤其得注重平面网络与竖向空间的整合，有效提高了周边土地的利用效益，与周边商业功能区等高效联通，在高集聚性开发的同时留住人流。

（2）打造丰富的业态，让TOD成为城市文化的发源地。

以涩谷TOD为例，该枢纽站每天的换乘人数超过300万人次，是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。涩谷未来之光是涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套为一体的TOD综合体。

△涩谷TOD示意图

涩谷TOD模式之所以能成功，主要在于业态的打造，其定位为30岁左右的创意人群，为了增加目的性消费者，还引入了百老汇和多功能的生活空间，来丰富区域业态和消费结构。在TOD加持下，摇身一变成日本各种流行元素的发源地，又被誉为年轻人之街。

目前，新龙片区的产业基础较为薄弱，在TOD枢纽站业态的打造上显得尤为重要。而上文，我们已经提到新龙镇引入一批科创项目和研究院等，以科创为核心引擎来丰富和扩展TOD枢纽站的业态，不失为一个良策。在创新人群的定位上，设置具有城市特色的消费业态，让TOD枢纽站成为城市文化发源地。

(3)以“城市到自然”为开发理念，打造理想人居之所

以二子玉川TOD为例，其位于日本“睡城”——世田谷区，整个项目像是镶嵌在大自然中，集智能、生态、时尚于一体，被评选为日本人最理想生活方式的最佳地点。

△二子玉川TOD

二子玉川是日本郊外型TOD的典范，区别于东京市中心的白领人群，项目最初定位于创新行业和创新工作者。项目分五大片区开发，涵盖商业、酒店、写字楼、住宅等，同时还规划有公园（二子玉川公园）和生态走廊。

这对于区位同属于睡城的镇龙TOD极具借鉴意义，在项目标志性建筑的打造上可以融入自然特色，设置郊外公园和生态连廊等，营造城市与自然和谐共处的商业综合体。

△示意图

此外，镇龙TOD可充分利用周边的轨道站点，有意识的设置空中的步行生态连廊，引导人流往项目方向走，同时在项目内部设计了一条能够将所有业态串联起来的交通动线，通过丰富的商业业态等来吸引人流，成为郊外区域全新的消费目的地。

从现阶段来看，新龙片区非常年轻，正因为年轻经得起历练和改造，在TOD模式和城市更新的加持下，这个“睡城”会成为黄埔TOD打造的新样本吗？蝴蝶已经在知识城煽动了翅膀，后续我们拭目以待！

完

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