“唱衰朱村”？对不起这个锅我不背！

01

网友怎么看朱村板块和大华城东郡

元旦假期结束了，兢兢业业的黄埔君又开更了，前阵子在各平台发布了朱村大华城东郡的楼盘分析（买房送菜地也少人问津，朱村板块利好出尽，房价透支？）引起了热烈反响，尤其是关于朱村板块的房价争议众说纷坛，那就先回复下公众号以及今日头条的粉丝留言。

△今日头条号：黄埔生活汇 发文数据

用户1192924555685：2002年，在朱村3万多块卖一套农村的房子给我，我都没要，现在山田村的房子都值两百多万了，悔不当初！

黄埔君：谁都不能预测未来，要知道20年前天河体育中心对面的房子，单价也才两千多的白菜价，“1万元即住，60天内办妥房产证”，早知道黄埔君也想穿越回到珠城搞几套！

△图源于微博用户

用户ji你太mei：感觉大华被套了，楼面价1.3万才卖1.9万，侨建御溪世家那个不近地铁，无名校的渣渣盘， 楼面价1.1万卖2.2万依然红火，赚大发了!

黄埔君：御溪世家属于增城的中新镇板块，在21号线中新站与镇龙站之间，距离地铁口约1公里左右，这个距离放在朱村的地铁盘不值一提，但是在中新镇其他竞盘更远，只能说全靠同行衬托吧，再加上镇龙TOD、新白广的加持，黄埔知识城的外溢，买的刚需客不少；

至于大华是不是被套，只能说身为韭菜的我们，少操这种闲心吧！

△增城大华城东郡航拍图（版权归黄埔生活汇所有）

用户sasa&接吻会怀孕：业主种菜，那物业还需要搞绿化吗？开发商真用心良苦！刚从农村出来，又要回去种地，淦！

黄埔君：只能说增城朱村本来就是广州的郊外，“送菜地”的噱头也是物尽其用，在吸引刚需客的同时拉拢养老型客户。

大华城东郡项目绿化率是30%，田地据说是在项目后面租的（20年使用权），理应是不算进绿化率的，不过田地施肥可能会有异味，以及蚊虫滋扰等。

△项目菜地，视频源于大华城东郡公众号

用户2639588071221：这几年估计没啥变化，几年后学校全部到位后估计你想也想不到！

黄埔君：朱村的科教城规划其实早在2012年底就提出了，过了近7年才迎来一期工程动工，这“龟速”很多人吐槽，几年后学校能不能全部建成并投放使用，还得打个问号。

而且，拉动朱村要依靠三驾马车——交通、产业（富士康为代表）、科教城，21号线兴起了房产热，聚集了区域人气，目前是“无教无产”。个人认为，即使几年内科教城能就位，产业若没就位也是留不住人才，区域发展且看5—10年，这个棋局能成型就很不错了！

△项目毗邻科教城（版权归黄埔生活汇所有）

微博某房产博主节选前篇内容评论：为了说明科教城房价的巨大跌幅，不惜把中航城当年最高房价吹上3.6万，有些自媒体平时不学习，到了制造落差就靠信口开河。

△图源于微博某房产博主

黄埔君：

1.感谢这位房产博主对我们文章的关注，但对于你的质疑我们并不认同；

2.不存在信口开河，主观编造中航城最高单价的行为，下面我摆下事实：

（1）下面这张图源于房产博主房二娃，拍摄于2018年5月25日增城保利中航城开盘，这组图是开盘房源的价格明细表，其中08单元的顶级复式单位折后单价为36137元/㎡（红圈所示），之前的分析文章只提“保利中航城开盘时最高单价达3.6万/㎡”，没有特别细致注明是“顶级复式产品”，如有造成误解，我们表示抱歉！

△2018年5月25日保利中航城价格表，图源于房二娃

（2）在贝壳房产网站上搜保利中航城一期的二手房，如下图所示，可以看到近期发布的复式房源单价都超过三万，所以顶级复式开盘卖到3.6万也不足为奇。

△图源于贝壳找房

3.作者原意并不是要唱衰朱村板块及科教城，而是质疑借机过度炒作房价的行为。与微博房产博主一样，咱都是自媒体，反正我自问没能力把朱村房价天花板“吹高”，至于保利中航城该产品最终成交价是不是低于3.6万呢，黄埔君就不得而知了。

那区域房价天花板为什么越刷越高？理性讨论下，如果连扎根增城的房产博主都不认同2018年这个“最高价”，在一定程度上是不是说明了存在房地产泡沫？

△图源于克尔瑞

克尔瑞的数据显示，2020年朱村板块一手住宅网签3649套，同比下跌39.7%；网签均价达18303元/㎡，同比下滑10.5%。

从上图数据可见朱村房价的起落，那扪心自问，到底是谁在借机炒作呢？对于还没完全成型的朱村板块，炒作过多对于区域发展肯定是反作用。房价下跌或许是一个转折点，意味着市场回归理性，2021年会不会是朱村的价值回归之年？可以拭目以待！

02

大华城东郡价值点分析

关于朱村板块的区位分析、以及大华集团的入穗概况、大华城东郡的销售情况，前篇都有详细介绍，这里就不再敖述了，直奔主题！

航拍增城大华城东郡黄埔君行走增城

在交通配套上，项目距离地铁21号线朱村站C出口约330米，步行约4分钟，名副其实的地铁盘，但周边的地铁盘也是扎堆分布，这就很难拉开差距。

△图源于百度地图

附近有北三环高速、花莞高速（已开通），还有备受关注的增天高速，在去年12月28日已举行开工奠基仪式，工程预计2025年12月全面完工，要快速到达天河仍是需要等待较长一段时间。

△数据源于网络，仅供参考，以实际行车时间为准

大华城东郡在宣传时，标榜自己为“地铁名校•航母大城”，那它第二大优势则是“名校配套”，将规划引入一所12年一贯制的省一级公立学校，但具体会引进哪一所学校还待定。

但是，如果更看重教育的买家，增城执信中学周边的楼盘会不会更香呢？

黄埔君提示，最近名校暴雷的例子犹在眼前，建议上车前多做调研，一切以增城区教育主管部门的最新政策为准。

△大华城东郡项目效果图

至于“航母大城”，说的是大华集团揽下的朱村、山田村旧改，未来将打造成约300万㎡的大华城。在大华城东郡规划19万㎡商业配套，预计引进上海品牌商业大华嘉年华，打造城市地标大华-朱村中心、盈彩水街等。

总之，旧改的饼是画得又大又好看，但体量越大意味着耗时越长，旧改的变数之多可以参考黄埔旧改项目的前车之鉴。目前大华城东郡周边以村级配套为主，距离成熟的大华城仍道阻且长，但不得不说，朱村鸡饭一级棒！

△朱村楼宇航拍（版权归黄埔生活汇所有）

那大华城东郡到底值不值得买呢？其实是见仁见智的事情。增城仍然是没有房票的刚需族买房的洼地，大华城东郡从自住的角度来说问题不大，且地铁盘+名校的搭配具有抗跌性，有饼可盼！关键的是，你在同等的预算下，有没有更优的选择。

△增城大华城东郡航拍图（版权归黄埔生活汇所有）

从大的层面说，买房投资也是一场豪赌，赌的就是城市发展。朱村的科教、产业、旧改三驾马车已经并驾齐驱，在未来的5—10年里，如果能形成一股合力，那么城市发展就能进入迸发期，若有关键的一环，比如产业落下了，那也有可能停滞不前。黄埔君衷心希望是前者！

以上仅代表编者个人观点，自住投资需谨慎抉择！

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