“限贷令”引楼市变天，伤及刚需还是利好刚需？

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“限贷令”出台，专治房地产“灰犀牛”？

2021年伊始，最严“限贷令”的出台，打响了楼市降温的第一枪，关于#广州被曝申请房贷受限#、#多家银行被曝暂停房贷#等话题一举冲上微博热搜榜，引发全民大讨论，不少吃瓜群众还蒙在鼓里，这到底是咋回事？

△图片源于微博

2020年12月31日，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并自2021年1月1日起正式实施。

新政对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共5档机构分类分档设置“两条红线”指标，即房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

△图片源于网络

为什么要施行“限贷令”？中国银保监会主席郭树清指出，房地产与金融业深度关联，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的"灰犀牛”。

目前世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

简言之，就是房地产贷款占比越来越高，出现了“大而不能倒”的现象，捆绑了整个金融体系。房地产一家独大将导致其它业态萧条，“限贷令”在一定程度上能使居民消费力从房地产业中释放，拉动其他业态的消费增长，从而促进国内经济进入良性循环发展。

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新政对广州楼市有何实质影响？

目前，广州个人按揭贷款被“双管控”，要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月（四季度）的平均放款额度，而且所有广州银行一个标准。
新政出台后，真的如某些大V所言“广州多家银行已停贷”了吗？对于购房者的影响首当其冲？

网友看法：

@少玩游戏多挣钱: 是的，每年银行到年底的时候都会暂停，过了年冲开门红放的更多，请不要每年都发一遍了！

@IT发条君: 其实原因很简单的,就是因为年底银行放贷额度用完了，等年后有新额度就会正常放贷了。所以，不用大惊小怪的。

@喵呜叭叽一声: 别说年年都一样，今年是真紧张，我们行个贷经理是突然接到放不了款的通知，已经被客户追得都想跳楼了！

@今年也想咸鱼翻身: 看了看情况想说，已经2021了，怎么会没额度呢，银行开门红是整个一季度，而不是过完年后，今年暂停是因为新的制度。

Whyserious: 别慌，有新的政策也会有新的对策。

业内人士看法

业内人士则表示，只是贷款额度紧张，并不存在“停贷”这种说法，向银行申请房贷需要排队等候。

广州招商银行的工作人员表示：“我们这里放款要到4月份，即第二个季度，主要原因有两个。一是外部监管，招行是超过了比例；二是我们以前的存量客户比较多，所以要排队，暂时不能放新的。”

△图片源于广东台触电新闻

广州建设银行的工作人员表示：“现在国家对房贷的放款有上限，放款速度可能会比去年慢一点，（首套房）利率最低都要5.05，利率都上去了，去年很多都可以做到4.85 。”（信源时间：1月26日）

从调查来看，招商、建设两家银行确实贷款额度紧张，那么其他银行又是什么情形？

国盛证券整理了《各家银行房地产相关贷款占比情况2020H》，如下图数据显示，从房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比两项指标来看，第一档&第二档中的建设银行、中国银行、招商银行、中信银行、兴业银行等均超过了两条红线。

△数据源于国盛证券研究所

但额度没用完的银行也不少，如第一档里工行、农行、邮政银行、交行，第二档里面民生银行、光大、华夏、平安、浙商等。

所以，从大局来看，多家“主力银行”均有不同程度“踩线”，放缓乃至暂停按揭放款均在情理之中。对于那些超标的银行来说，还有2-4年的过渡期，且随着总体信贷规模这个分母的增长，就算作为分子的房地产贷款余额不减少，这个百分比也会慢慢下降的。

购房者的角度

对于购房者来说，在第一季度有些银行确实额度受限，如怕延迟放款影响到买房计划，建议可以筛选一家贷款额度相对充裕的银行。

越没额度的银行，个贷利率大概率会走高，购房者需谨慎抉择。据21世纪经济报道的独家信息，从今日起广州的四大行房贷全线涨价，工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。

不过，也有额度充足的，比如汇丰银行广州分行，目前首套房的贷款利率是LPR基准，为4.65%，二套则上浮60个基点，为5.25%；目前还有额度，在资料齐全的情况下，一周就可以出审批结果。（信源：21世纪经济报道）

值得注意的是，个人住房按揭贷款被“双管控”，但像经营贷、消费贷、装修贷等等贷款产品都可以成为二手房交易资金的来源渠道，短期内会不会利好二手房市场呢？可以静观其变。

此外，“限贷令”在一定程度上体现了政府要把房地产“去金融化”的态度，坚持“房住不炒”的政策基调，对于那些玩转“高杠杆”和“高周转”的房企来讲，无疑是不利的。

房企贷款发放条件将更严格、资金使用成本将更高，高周转的运营或将减缓。房企若能将目标放到利润率上面，就会投入更多资源打造出溢价率更高的好产品来。少一些“豆腐渣工程”，多一些好房子，这是政府和广大人民群众喜闻乐见的结果。

从总体上看，在这波“限贷令”的调控中，短期内难免会波及到一些刚需，新政的优越性需要一个过渡期才能体现出来。从长远来看，对购房者的影响有限，总体上是利大于弊的。

各位吃瓜群众，你怎么看待这波新调控，欢迎在下方留言区参与互动！

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