“有轨电车”变“轻轨”？长岭居这楼盘宣传不敢恭维

01

4万+的天健天玺引争议

今天，黄埔君要跟大家侃一侃长岭居的新盘——天健天玺，它赶在2020年的尾班车入市，各路媒体、房产经纪人对天健天玺4万+的房价争议，可谓不绝于耳。

“长岭居的天健天玺卖到4万+了，到底是黑马还是鸡肋？”

“没开盘前就一直在关注，楼面价才1.6万元/㎡，开盘竟卖到4万+，割韭菜吗？成功把我劝退~”

“比隔壁的五矿壹云台单价还要贵5千，真的打得过吗？”

球哥：“周边土地楼面价不高，价值支撑点低，房价已虚高！”

园长：“复式做出公寓感，舒适度可能大打折扣！”

△长岭居天健天玺项目（摄于2020年8月）

到底值不值这个问题，最直观的就是看市场反应，购房者买账了吗？距离天健天玺开盘已经过了两个月，从阳光家缘网查询到的网签数据来看，截止至2月3日，目前在售的1栋已售套数仅为23套（注：网签数据存在一定滞后性），真算不上亮眼。

△数据源于阳光家缘网

据房地产经纪朋友圈的消息，近期天健天玺2栋已开始诚意登记，后续的销售能否破局，还真不好说。

另一边厢，科学城的新盘也是卖得火热，比如跟天健天玺同期开盘的时代香树里接近售罄（单价约为3.4万—4.1万），去时代三盘踩盘的时候，销售直言:“4万能买科学城，何必长岭居呢”，这也许就是天健天玺的尴尬定位所在。

△图片来源朋友圈

02

从宣传上剖析楼盘卖点

天健天玺的卖点是什么？开发商是如何宣传自己的？从其公众号的宣传图来看，卖点有四：“轻轨1号线”、“科学城芯”、“省级学府”、“墅居”。

△图片源于公众号：天健天玺花园

（1）“轻轨1号线”

首先，“轻轨1号线”这个用词就不得不吐槽，“轻轨”这个词听起来就高大上，但实际上长岭居建的是“有轨电车”而不是“轻轨”，概念是天差地别啊，到底是找了哪家不靠谱的第三方做的广告，就不担心到时候购房者让你把“轻轨”造出来了吗？

在国务院办公厅印发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》的文件中提到，城市轨道交通系统中，除有轨电车外均应纳入城市轨道交通建设规划并履行报批程序。申报建设轻轨的城市一般公共财政预算收入应在150亿元以上，地区生产总值在1500亿元以上，市区常住人口在150万人以上。

△黄埔生活汇摄

为什么黄埔最终建起来的是有轨电车，而不是轻轨或者地铁，就是因为不用一层层跟国家报批，财政有钱就能建起来。

长岭居的交通是该板块发展的重中之重，地铁、轻轨等实在等不起，建有轨电车也是区政府深度考量之后的决策。开通之后盘活了整个区域发展，各大房地产开发商“蜂拥而至”，商业、医疗、教育等配套渐见起色。

所以，有轨电车的开通对长岭居确实是利好，但“轻轨1号线”的广告用词明显欠妥，广告法请去认真拜读下，再不改掉被举报了就得不偿失。

（2）“科学城芯”

这个用词，体现的是楼盘在城市的地段如何。房地产万年不变的“宇宙中心论”，即无论城市布局怎么变，我永远在城市地图的“绝对C位”。

△扩容后的科学城

科学城历经扩容之后，长岭居被纳入新版图，那要讨论天健天玺在地理位置上是否在科学城的中心吗？是与不是都不重要，因为从地段价值上看，城市的经济、政治中心地带才是最具增值潜力的，在不在地理中心都无所谓。毫无疑问，天健天玺并不位于科学城的经济、政治核心带上，缺乏说服力。

不过，单从长岭居版块分析，天健天玺的位置靠近核心区——“长岭门”，在长岭居的区位还是很能打的。项目位于永顺大道，正对岭头新村回迁房，门口是岭头隧道，距离有轨电车岭头站约700米（数据源于百度地图），搭乘2站即可接驳地铁21号线长平站。

长岭居整个片区缺乏大型商业配套，是一直被大家诟病的，但从黄埔区商务局最新发布的《广州市黄埔区 广州开发区商业网点布局与发展规划》可以看出，区政府要升级长岭居商圈的决心。

未来五年，长岭街道将升级为区级商圈，规划新增17.9万方商业，打造长岭居生态养生商贸集聚区。具体到天健天玺周边，就规划有40万㎡长岭居门户商业综合体、8万方长岭居邻里中心，宝能国际医院（已动工），广州医科大学附属妇女儿童医院预计今年8月建成投入使用。

△长岭居商住项目一期工程招标信息

总的来说，大型商业配套要成型仍要等待较长时间，但也算是有饼可盼。在成型前，主要是依赖周边楼盘岭南林语、奥园春晓等小区底商，再远点得去到科学城敏捷广场等商圈。

（3）“省级学府”

“省级学府”、“省级名校在旁”，学校配套总共在宣传图里提及了两次，可见其重视程度，毕竟“教育竞争力”已成开发商的必争之地，关键是购房者也买账。

从2020年黄埔区公办小学招生地段划分来看，天健天玺所在的长岭街可以就读长岭居小学、而北师大广州实验学校（小学部）则需要电脑派位。

至于小升初，对口直升的初中为北师大广州实验学校（中学部）、铁英中学，还是以电脑派位的形式，两所学校都是出身于名校教育集团，后续会不会有调整或者变动，还是以区教育局为准，目前对于天健天玺来说无疑重磅加分项。

（4）“墅居”

从“墅居”两个字可以知道天健天玺的定位是刚需偏改善，户型为全南向，有人觉得复式产品具有稀缺性，有的人则很排斥复式户型，黄埔君就不过多评判，毕竟市场认可才是好产品。

其实，户型是次要，关键还在于小区整体的规划，天健天玺楼盘面积小，小区内部环境难有发挥空间，四面环路，尤其是北靠永顺大道易受行车噪音影响。

△长岭居天健天玺项目规划图

03

总结

从大的方面说，有些媒体常常把长岭居看作科学城的“睡城”，但可以看到有轨电车开通之后，长岭居的崛起之势，政府给予更多的政策和资源的倾斜，板块发展得到重视。

以5年为界，商圈的升级能进一步盘活区域发展，而要摘掉“睡城”的帽子，关键在于产业得起飞，现阶段仍是比较艰难。

△长岭居天健天玺项目（摄于2020年8月）

具体到天健天玺，优缺点很明显，也可以说“爱恨分明”，楼盘的尴尬之处主要在于定价。

4万+的单价，在科学城的新盘、二手盘里不乏名校配套的，在长岭居的改善盘还有中冶逸璟台、五矿壹云台、龙湖揽境等，此外还有周边二手盘岭南林语、金融街融穗御府的围剿，总之就是可迂回的余地很多。当然，自住肯定是没问题，投资的话则需慎重抉择。

以上是编者的个人观点，仅供参考，欢迎在下方留言区讨论。

往期精彩文章推荐

1

楼盘解读

(▲上下滑动查看更多)
2

热点聚焦

(▲上下滑动查看更多)

3

探店打卡

(▲上下滑动查看更多)

文章版权说明

▲本平台原创文章版权归黄埔生活汇所有，如需转载需获得授权。

▲如有文章素材侵权请在后台告知，我们将在24小时内处理。

黄埔新闻爆料(有偿)/招聘及各类信息发布/探店推广/品牌互推/公众号代运营/商务合作，请扫描下方商务微信二维码，添加商务号洽谈，并备注好以上对应的关键词，谢谢合作。