时代天境：噪声古墓还绑车位，3.65万你买账吗？

Original 冰尾一角黄埔生活汇 2022-11-17

收录于合集 #楼市解读 117个

之前的文章讲过，时代地产在广州东部楼市的出现频率越来越高，最直接的体现就是黄埔科学城的三个新盘——时代香树里、时代天境和时代天韵。

（时代天境项目效果图）

时代的“取名艺术”向来让人吐槽，且不说春树里、香树里这些外卖小哥容易懵圈的小区名，就说知识城和科学城都有时代天韵，同一个区两个楼盘同名，真不知道是偷懒还是刻意为之。

言归正传，最近时代在科学城这三个新盘可谓赚足了话题，据时代的销售员介绍：“香树里已经售罄，天韵大概率要等到明年再推，目前只卖天境”。据阳光家缘数据，时代天境（备案名：时代佳作花园）预售1-3#共588套房，已售24套。当然，不排除网签数据的滞后性。

（图源/阳光家缘网）

那么，时代天境究竟值不值得上车呢？在此，不妨先看一段项目周边的航拍视频。

时代天境●航拍VLOG

黄埔君行走科学城

（拍摄、剪辑/冰尾一角）

香雪商圈边，啥都蹭一把？

科学城扩容7倍，香雪板块是楼市营销的“香饽饽”，计划产业大升级的云埔也成了潜力股，时代天境刚好位于这两者中间，更靠近香雪板块。

（时代天境望香雪方向，摄/冰尾一角）

科学城作为黄埔的产业高地和人才就业集聚中心，区位价值早已无需赘述。时代天境紧挨着进出科学城的主干道——开创大道。然而，地铁6号线没能延伸到这里的残酷现实，也让黄埔君感受到咫尺天涯的观感差距。

（开创大道两侧的华甫村旧改，摄/冰尾一角）

离时代天境最近的地铁站是香雪站，中间这段距离刚好是城市高楼到山野乡村的过渡，旁边华甫村也拆得七七八八了，看起来有一点荒凉。还好，这并不妨碍时代天境享用科学城的配套。

1.交通

从楼盘走去香雪站，大概是1.5公里，若按业内说法，勉强能算近地铁盘，最好骑电动车去换乘。最近的公交站是南边约300米处的华甫村站，自驾的话门前就是开创大道，可通达科学城、天河。

（图源/百度地图）

时代的销售会以“23号线植树公园站”作为营销话术，但其依据是早些年流传的线路图，目前23号线的具体走向和站点版本众多，官方也未公布明确信息，所以大家留个心眼儿，听听就好。

2.教育

时代天境自身配建24班的小学，具体引进什么学校，销售表示“还不能确定”。楼盘总户数1140户，一般小学每班能就读40-50人，学位供应理应无大问题。

幼儿园和初中是读周边的学校，参考2020年黄埔区公立中小学的招生计划，小升初有可能和东荟花园小学一样，升上玉泉学校中学部。

（2020年黄埔区小升初招生计划节选）

3.其他

商业配套方面，香雪商圈就在小区西北边不远处，有奥园广场、飞晟汇、锐丰中心等商场，香雪城正在改造。附近萝峰村旧改将有一批商业用地建设，且看后续香雪商圈的发展规模。

（萝峰村旧改用地规划，红色为商业用地）

医疗方面，科学城有省第二中医院黄埔医院、中大三院岭南医院、东升医院等，从时代天境驾车出发10-15分钟可达。

环境方面，楼盘背靠创新公园（植树公园），可供业主休闲散步。

聊聊车位、噪声那些“破事儿”

1.车位

之前的文章就讲过时代天境捆绑车位销售：《时代陷“搭售车位”疑云？买房热潮下的冷思考》。有意思的是，黄埔君本以为时代天境的销售会避免说“捆绑”、“搭售”等略带负面的词语，谁知销售直言：“时代的盘都是捆绑车位”，颇有一种理不直气也壮的感觉。

据销售介绍：“时代天境的车位售价为15-18万/个，认购时先交25%的款项，认购满一年时再交25%，剩余的50%等到2023年交楼时再缴清”，这无疑为购房者增加了一定的预算压力，有车一族还可勉强接受，无车者有可能会被实力劝退。何况，买了车位后一般每月还要再交120元管理费。

时代天境的车位共有1412个（地上32个，地下1380个），配比约1:1.2。虽然我们经常说有些家庭可能不止一辆车，但总的来说有这样的配比，车位应该不至于非常紧张。在这种情况下，以后转手车位的难度也就更大了。

2.噪声

时代天境紧挨开创大道，虽然便于自驾出行，但是靠近马路的1-3#易受车行噪声和灰尘影响。因为旧改和城市建设，开创大道经常有货车、泥头车来往，高峰期堵车时有发生，噪声和灰尘影响也很明显。

另外，就是楼盘西北边不远处的开创大道与萝岗新城外环路交叉口立交工程，上个月刚刚勘察设计，等到建成后车流量不可小觑。立交桥向来多车行噪声，购房者选房时需要考量。

（时代天境与立交工程位置图）

3.古墓

时代天境南边上的钟菊圃明代古墓，是个见仁见智的问题。‍‍‍‍‍‍‍‍该古墓为不可移动的文物保护单位，确实有忌讳的购房者需要留意一下。‍‍‍‍‍‍‍‍

（摄/冰尾一角）

49层的“科学城住宅地标”？

时代天境占地44995㎡，建面约180190㎡，总的来说体量真的不大，实打实的“麻雀小区”，除了上述的小学，其他的自建配套主要有老年之家、托儿所、小型肉菜市场等。小区的容积率为2.8，住宅楼只有5栋，但层高却是令人惊叹——1-2#是常见的32层，首推的3#是39层，而4-5#去到49层！

（时代天境项目规划图）

近来，科学城的新盘都在努力刷新天际线，像星樾山畔、绿地杉禾田和云埔时代天韵的最高层都是49层。时代天境的销售美其名曰“科学城住宅里的地标”，其实懂的都懂，毕竟楼越高货越多。

按照销售的说法，依山而建的超高层优点是视野更开阔，但这层数总让人觉得挤电梯很呛。据了解，首推的3#的电梯配比是每层三梯六户#的电梯挤不挤还不好说，但39层的3#的电梯应该是挺挤的。再加上靠近马路和小学，噪声影响最大，3#几乎坐实了全盘最差地位。

（俯瞰在建的3#,摄/冰尾一角）

当然，其他楼栋也不是完美的，比如1#近立交工程，4-5#靠古墓。买家主要看自身需求行事，目前在售的只有3#，介意电梯配比的也可以等后续加推。

户型方面，首推有3种户型，面积为83-108㎡的三至四房。纯南向、纯北向的为竖厅，南北通透的为横厅，户型方正实用，与市面上的刚需产品差不多，具体可看下方户型图。

（左右滑动查看更多）

最后说说购房者最关心的价格，时代天境的最低价约3.65万/㎡，最高价约4.1万/㎡。具体说来，全部北向的83㎡三房户型、15层以下的房源最便宜，采光不咋地，但是面积小，总价低，妥妥的超刚需产品。

结语

在科学城房价“坐四奔五”的大背景下，时代频出新盘，热议不断。去年年底，时代香树里就曾以约3.4万的最低价赚足了众人眼球，部分购房者直呼为“真香”。如今到了时代天境，也有一些大V号将其称为“低价盘”。

科学城周边新盘房价
楼盘	售价（元/㎡）
时代天境	3.65-4.1万
时代香树里	3.4-4.2万
品秀星樾	均价4万
星樾山畔	均价3.95万
龙湖云峰原著	均价3.8万
绿地杉禾田	均价3.5万
合生中央城	均价3.8万
大壮名城	均价4.5万
融创廣府壹號	均价5.1万
声明：除时代两盘，以上数据源于贝壳网。