黄埔中鼎珺合府：旧改“阴影”笼罩下，5万+吹风价飘了？

Original 冰尾一角黄埔生活汇 2022-11-17

收录于合集 #楼市解读 117个

近期，关于“黄埔限价5万”的传闻不绝于耳，但正所谓“上有张良计，下有过墙梯”，限价风声下引发了一波“双合同重出江湖”的热议。目前，黄埔多个楼盘仍然传出5万+的吹风价，其中就包括横沙旧改的中鼎君和名城二期——珺合府。

（珺合府售楼部，图源/珺合府官方公众号）

在楼市调控政策迭出的当下，黄埔楼市颇有回归理性的趋势，买房人上车选择越发慎重，生怕浪费了手中房票。去年的富颐华庭、城市之光甚是火爆，今年的珺合府又将如何呢？这里不妨先看一段珺合府的踩盘航拍视频。

中鼎●珺合府

航拍VLOG

（拍摄、剪辑/冰尾一角）

小开发商操刀的“旧改大盘”

珺合府是横沙旧改的二期商品房，位于整个横沙旧改的西北角落上，南边还有很多融资地块，后续还会有商品房出炉。在地铁距离上，珺合府明显不如同项目的其他融资地块，至少比地铁上盖的君和名城一期（君和名成花园）要差。

（横沙旧改规划图及百度地图拼合）

从航拍视频可以看出，横沙旧改目前的进展不甚理想，且不说安置区2D和融资区三、四、五期这些后续才会拆建的地块，就说上个月刚宣布动工的三期安置区2A地块，实际上还有不少村屋未拆卸。目前，还有很多村民住在村里。

（横沙村南部村屋，摄/冰尾一角）

（横沙村北部村屋，摄/冰尾一角）
横沙旧改的开发商是中鼎集团，项目公司是其旗下的广州兆霖房地产开发有限公司，横沙豫章苑、君和名城一二期都是出自其手笔。关于中鼎集团在之前的文章已经详细介绍过：《承建商出身，资本运作中浮沉？起底横沙旧改开发商》。
据了解，很多横沙村民对中鼎这家“小开发商”并不满意，早先豫章苑的质量风波、“先建后拆”原则的变更、临迁安置费过低、安置房二期建设速度慢等诸多问题，让村民寒心不已，无形间拉慢了改造的整体进度，一些村民也在担心烂尾。

（横沙豫章苑和安置房二期，摄/冰尾一角）
旧改项目的商品房在很大程度上会受到旧改进度的影响，比如自建商业、学校等共享配套建得太慢，或是建设用地上还有留守户，犹记得曾放风“2019年开盘”的城市之光，就是因为受限于旧改进度，拖到2020年10月才开盘。
而横沙村这边，整个项目总建面约280万㎡，中鼎进驻十年以来只建成了一小部分，目前仍有大面积的居住区、自建配套都还是纸上谈兵，真不知何年何月才能全部建成，商品房还要与拆建工地为邻多少年也未可知。
值得注意的是，珺合府的工地上还有一栋未拆除的建筑，不知道具体是什么情况，欢迎了解个中原委的街坊留言。

（珺合府工地上的独栋建筑，摄/冰尾一角）

大沙地商圈旁，配套有短板？

目前，中鼎在横沙已建成的商品房是君和名城一期，在2014年8月底面市，彼时的开盘价大概是1.7-2.1万/㎡，据说销售火爆，甚至被称作网红盘。据链家网显示，君和名城二手房最高成交价已突破5万，参考价也达到了4.9万多，不得不说涨幅惊人，这主要得益于临港第二CBD的规划和建设。

（君和名城二手房近期成交记录，图源/链家网）

照这么说珺合府卖5万+岂不是物有所值？其实也并非如此，毕竟珺合府相较于一期也是有缺点的，比如上述的地铁距离略远，还有紧挨持续拆建的旧改工地。下面，让我们看一下珺合府的具体配套。

1.交通

按百度地图测量，从珺合府工地旁的停车场出发，走到地铁大沙地站约930米，大概需要14分钟。楼盘建成后这个距离应该相差无几，最好骑电动车接驳。未来，大沙地站搭5号线向东一站，在大沙东站可换乘7号线二期。

（图源/百度地图）

自驾出行主要走护林中路、珠江北路、丰乐北路、大沙地东路等，可通达科学城、鱼珠和天河，老黄埔的道路在高峰期难免会有一些拥堵、缓行情况。附近的公交车站很多，但大部分都设在上述四条道路上，现阶段最近的是西边约400米处的茅岗公寓站。

2.教育

横沙旧改规划有三所学校，除了重建的横沙小学，另外两所是位于珺合府北边的36班小学（在建）、48班中学，具体什么学校得等教育局公布。不过，可以确定的是学校由村民和商品房共享，学位够不够先打个问号。中学旁边有18班幼儿园。

3.商业&医院

销售方称：“横沙项目的自建商业体量达40万㎡，涵盖五星级酒店、超甲级写字楼、SOHO公寓、商业街和步行街”，但诚如上述所言，在旧改完成前这一切都是画饼。

（横沙旧改项目效果图，图源/珺合府官方公众号）

短期内，珺合府能享用的商业配套主要是大沙地商圈，比如百事佳、潮楼名店城、中鼎名汇，日常生活需求还是能满足的。

横沙村毗邻以前老黄埔的区府，市政配套相对完善，珺合府附近有广医附属第五医院、中大附属第一医院东院、黄埔妇幼保健院等医疗配套，其中广医就在南边800米处，其他医院驾车10-15分钟可达。

（横沙村边的广医五院，摄/冰尾一角）

4.居住环境

老黄埔多小型公园，珺合府南边就有东苑花园，可供业主休闲散步。不过，整个横沙村的拆建推进缓慢，这附近接下来几年的居住环境应该不会很好，施工噪声和灰尘需要关注一下。

另外，就是老黄埔街坊必谈、位于珺合府东北方向的广石化，百度地图测得的直线距离是2公里多。广石化的气味问题因人而异，有的人很担心，有的人觉得是心理作祟，实际情况很难说。

（图源/百度地图）

5.物业

单独把物业拎出来说是因为有前车之鉴，去年君和名城的原物业——广州君和物业管理公司被解雇后赖着不撤场的新闻还记忆犹新。据了解，该公司是中鼎指派给君和名城的前期物业，也是其自家的子公司。

（图源/企查查）

君和物业曾被曝出“私吞公共广告费、偷电、维修报天价”等各种丑闻，后来小区业主忍无可忍，在2019年11月重新聘请了长城物业，但君和物业却迟迟不移交场地，阻挠新物业进驻，甚至还被黄埔区住建局责令退场。直到2020年9月长城物业才得以进驻，业主们还了拉横幅欢迎新物业，可见其欢欣心情。

（图源/黄埔热点）

但是，近来在领导留言板上，又有君和小区的业主在对长城物业进行投诉了，只能说能让所有业主百分百满意的物业公司是很少的。

（图源/领导留言板）

至于珺合府后续将引进哪家物业公司，目前还不清楚。不过，上周市发改委已经批复核定珺合府“前期物业服务收费政府指导价最高标准为每月每平方米3.2元(不含水电公摊费用)”。

（图源/广州市发展和改革委员会官网）
需要注意的是，君和名城的长城物业是小区业委会自行聘请的，珺合府作为新小区，前期物业可能还是中鼎指派的自家物业。目前，部分第三方房产网却又标记珺合府物业是去年11月刚成立、注册地为中鼎名汇401房的广州嘉瑞物业，所以说仍是疑云重重，只能静观其变。

麻雀小区设施少，户型略显复古？

珺合府总建面约3.5万㎡，规划有8栋33层高的住宅楼，每层三梯五户。容积率为2.2，楼栋大多呈东西向的一字型排列，前后无明显遮挡，各栋价值相差无几，但7#没有挨着外部道路，相对安静点。

总的来说，珺合府跟一期一样都是麻雀小区，绿化率仅20.7%，小区园林很少。总户数是1190户，车位991个，配比1:0.83，连1:1的市面普遍标准都达不到，迷之尴尬。目前，珺合府首推的是1-3#的连体住宅楼，预计2023年3月交楼。

（珺合府沙盘，摄/冰尾一角）

户型方面，珺合府共有6种户型，首推的楼栋只有A-D四种户型。A户型约86㎡，C户型约95㎡（两栋楼连接处，视野和光线有一定阻挡），这两个户型都有南向和北向两种选择；B户型约93㎡，纯北向；D户型约97㎡，纯南向，房间数如下图。

（左右滑动查看，图源/珺合府官方公众号）

小编踩盘时样板房还没做好，不过从珺合府的户型图来看，室内布局跟现在市面上的产品相比有一些细节上的区别，像A、C户型厨房放到客厅前面，B户型客厅位于中轴线，所有户型标配双阳台等等。这些略显复古的设计其实在君和名城一期中就有了，实不实用只能看个人。

结语

老黄埔的房价已有“坐五奔六”的趋势，甚至很多二手房都突破5万。珺合府预计4月开盘，销售强调道：“附近加推的城光、富颐吹风价都去到5.5万及以上了！”也有销售透露：“最低可能会有5.2万左右的单元”，这里姑且取综合数值。至于近期传闻的限价，目前并无明确的官方信息，暂且不做评论。

老黄埔一手房价
楼盘	房价（元/㎡）
中鼎珺合府	吹风价5.2-5.5万
万科城市之光	吹风价5.8-6万
富力富颐华庭	吹风价5.5-5.8万
五矿鹭山府	贝壳均价5.1万

珺合府对标的是同属旧改大盘的城市之光、富颐华庭，对比的话三者各有短板，比如城光新推的E区靠近垃圾压缩站，富颐离地铁太远，珺合府的开发商实力差及旧改推进慢……不过，三者的吹风价也有一定差距，且看后续开盘定价和销售成绩。
总的来说，珺合府也是更适合在临港片区和天河工作的客群，在老黄埔三个加推新盘中只能算中庸。有意上车老黄埔的购房者，建议实地考察一下项目周遭情况，充分考虑自身需求后再做抉择。

附踩盘照片：

（珺合府工地现状，摄/冰尾一角）

（遥望丰乐北路中鼎名汇，摄/冰尾一角）

（横沙村中现状，摄/冰尾一角）

（动员拆迁的横幅，摄/冰尾一角）

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