黄埔长岭居：高教园告吹不足惜？“专职睡城”又何妨？

Original 冰尾一角黄埔生活汇 2022-11-17

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最近，长岭居的元贝地块用地性质再次发生变化，由教育科研用地改为二类居住用地及中小学用地，引发不少街坊嘘声一片，大呼“元贝高教园告吹太可惜”，纷纷叹息“长岭居只有睡城的命”。

（图源/区规划与自然资源局）

不过，在小编看来本次规划的调整并无不妥，反倒更契合长岭居“广州东部山水新城示范区”的定位。可能有人会持反对意见：“长岭居没有科研和产业的话，发展前景会大打折扣”，而且部分人对睡城是没有好感的。

其实，睡城并非贬义词，因为它在很大程度上弥补了产业区所欠缺的居住功能，举个不太恰当的例子，买不起黄埔区的购房者也可以选增城的中新、朱村。所以说，睡城作为大规模的居住区，在城市的发展布局中是不可或缺的存在。

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黄埔“区府后花园”，强调居住功能
在楼市买卖里，当某个区域被冠以睡城的头衔、吐槽没有产业集聚时，就有一大波人跳出来否认，就好比广钢新城的销售基本都会搬出白鹅潭CBD，即便白鹅潭的推进彷如龟速。

（广钢新城，图源/720yun，摄/Alex Liang）
这次长岭居元贝地块性质的修改，小编仿佛看到了2013年底广钢新城地块调整的影子。当时，广钢新城原规划的工业用地被大面积削减，取而代之的就是宅地和配套用地，这也使其“睡城”身份更加纯粹。

（广钢新城的规划调整图）
广钢新城会蹭白鹅潭，长岭居则有科学城。当然，基础薄弱的白鹅潭跟科学城之间可比性几乎为零，长岭居与科学城功能互补的契合度明显更高。
长久以来，长岭居被称为黄埔的“区府后花园”、科学城的睡城。实际上，元贝地块在早先的规划中就是二类居住用地，在2020年初为了引进高等名校和科研机构才做了调整。

（去年元贝地块调整为教育科研用地的公示）
所以说，如今的“返璞归真”其实并没有造成很大的损失。而且，与长岭居相邻的科学城本身就不缺科研和产业建设，长岭居的功能有必要和科学城相区别开来，形成自身的独特定位。
在小编看来，长岭居和黄陂很相似，在《黄埔区广州开发区城市更新专项总体规划（2020-2035年）》中，二者都是居住组团的功能结构，它们能够成为城市居住区的优势都包括生态和教育。关于黄陂这两点的分析可看：《科学城郊的黄陂：“爹不疼娘不爱的边缘地带”？》

（长岭片区功能结构图）
而到了长岭居这边，一直打的就是“生态牌”和“教育牌”。虽然在部分人的买房观念里，生态可能是最不值钱的因素，但对追求宜居的人来说生态也很重要。反过来说，投建过多的产业也有破坏生态的潜在可能，比如长岭居毗邻的永和工业区、香雪周边的工厂。
教育方面，长岭居已开学的有北师大广州实验学校、铁英学校、市二中开元学校、长岭居小学、南方中英文学校等等，规划中的还有修仕倍励学校。本次元贝地块的调整，乍一看和未调整为教育科研用地之前差不多，但其实宅地和中小学用地都增加了。

（元贝地块早先的规划图）

（元贝地块目前的规划图）
早先长岭居曾规划21所学校，虽然不知道后续真正落地的能有多少，但至少能从用地规划看出增长的趋势。插个题外话，如果元贝地块建的还是高等学校和科研院所，对周边的家长来说并没有那么重要，毕竟中小学的九年制学位才是王道。
学校数量越多，成为优质学区的潜力才越大。况且，目前长岭居引进的这些学校本身已是实力匪浅，虽然成绩有待验证，但后续在学生、家长和老师、校方的共同努力下，也是有打造教育高地的可能性的。

（长岭居航拍，图源/720yun，摄/A+影像馆）

长岭居和黄陂有相似点，但也有差异点。一是具体区位，黄陂不仅贴靠科学城，还紧邻天河区，其居住功能可以为两区所服务；而长岭居基本只能是科学城上班族的睡城，这与其交通短板有一定关联。交通恰恰也是黄陂和长岭居的第二个差异点，黄陂有地铁6号线，长岭居短期内没有地铁。

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与其发展科研产业，不如关注民生？

不管是黄陂还是上文说的广钢新城，都已经通了地铁，没地铁是长岭居在民生配套欠缺的最大例证。

有些人会说：“长岭居有轨电车1号线已经开通，可以在长平站接驳地铁，还能直达香雪”。但是，有轨1号线实际运营速度慢、班次候车久、占用路面等诸多问题也饱受不少街坊诟病，它能支撑的只是长岭居和科学城之间的交通微循环，对长岭居加强与黄埔其他板块、乃至天河的帮助其实很微弱。

（黄埔有轨电车1号线，摄/冰尾一角）

所以说，现阶段长岭居只能是科学城的睡城。坊间除了吐槽没地铁，还会戏谑说“进出只有一条永顺大道”，这句话虽有夸张成分，但除了长岭门到元贝段修了两三条道路连接区府之外，长岭居中部乃至东部永和附近，出入确实只能走永顺大道，或者由永和大道走易拥堵的永和隧道。总之，长岭居与科学城之间的道路交通尚且有待改进，又谈何连接其他板块？

（永顺大道，摄/李剑锋）

街坊们经常吐槽长岭居修路速度太慢，而随着这一板块楼盘的扎堆开发，常住人口密度增加，对交通、商业、医疗、教育等配套的需求也日渐旺盛。也就是说，目前长岭居更应该关注的是各种民生配套的跟进，套用一位街坊的话：“与其效仿科学城、知识城，倒不如先把路修好、把商场建起来！”

交通的短板上文已经说过，而商业也是目前长岭居的一个痛点。长岭居的开发早期规划的长岭门商业综合体直到目前仍是画饼，而去年风传万达或进驻、最后将由开发区控股打造的长岭居首个大型综合商场，也还在图纸设计，不知几时才能建成开业。

（奥园春晓旁的商业中心地块，图源/长岭居公共观察）

按照《广州市黄埔区广州市开发区商业网点布局与发展规划（2020-2030）》，长岭居将以社区商业为主，布局多个商业中心。然而，这丰满的理想是未来十年的任务，现阶段依然很骨感，长岭商圈的落地和成熟还任重道远。

至于教育和医疗，长岭居倒是已经取得一些成绩，比如上文说的多所学校已开学、广医附属妇幼医院将于今年交付、宝能国际总医院已动工。当然，长岭居作为大规模的居住区，各项民生配套需要更上一层楼，才能与日渐增长的人口相匹配。

结语

综上所述，长岭居的主要功能是生活居住，将其打造为科学城、乃至其他板块的“睡城”，也不失为一个合理选择。小编认为，高教园等产业建设的重要性远不及民生配套的建设，长岭居目前的房价受到一些人的质疑，比如刚开卖不久、4万+的天健天玺就被吐槽是“割韭菜”，这很大程度上也是因为以长岭居当前的配套支撑这样的价位，实在有点勉强。

客观来讲，长岭居不缺民生配套的规划，只是建设进度太慢，让街坊烦心不已。若能加快各项配套的落地和运营速度，才是对长岭居最大的利好。以上只是小编的个人观点，各位读者又是怎么看的呢？欢迎留言参与讨论。

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