鼓吹取消公摊会导致房价暴涨的人，其心可诛！

01

前言

书接上回，上次提到关于“该不该废除期房预售制”的问题，在文章的投票处，绝大部分粉丝都投了赞成票，然后现实操作上却等同于天方夜谭，为什么？

△图片源于网络

房地产业已成为国民经济增长的支柱性产业之一。据国家统计局2011—2020年的数据，十年间房地产业对国民经济的贡献率上升至7.34%；2020年房地产业与建筑业合计增加值为14.8万亿元，占国民经济总量的比重为15%；2020年房地产从业人数较约300万人，占全国就业人员比重增长至0.38%。

△数据源于国家统计局

从以上数据可以看出，房地产业已成为我国经济增长的重要引擎。若以“一刀切”的形式取消期房预售制，或将引发房产业行业“大地震”，尤其是那些高度依赖“高周转”、融资能力弱、现金流持续恶化、以及债台高筑的房企将会大批倒下，在高强度的行业洗牌下不排除会对经济增长、就业等造成冲击。

中国银保监会主席郭树清指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的"灰犀牛”，在房企进入“大而不能倒”的时代，比如上一年闹得轰动的某头部地产商的求救信事件，可见端倪。

笔者认为若期房预售制要废除，牵一发而动全身，没有可行性的替代方案来达到一种多赢局面，实质上还是寸步难行，这就是房地产行业要改革的窘境所在。

02

取消公摊面积仍是“纸上谈兵？”

除期房预售制外，另一个从香港引入的双生子“公摊面积”，购房者同样也是深恶痛绝。

所谓公摊建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括电梯井、楼梯间、过道、设备间、地下室等等。

△图片源于网络

比如购房者买的100平方的商品房，实际到手只有70多平方，这大打折扣的几十方就是公摊，带电梯的房子公摊面积大致在20%-25%，商住类公寓甚至能做到更高，比如武汉绿地某公寓公摊超过40%。

△图片源于微博新浪财经

现在的商品房项目越建越高，比如科学城就有三个楼盘以“刷新天际线”著称，高度均超145米，这类高层住宅越多，意味着普遍的公摊面积越来越大，得房率低。

除了实际居住面积的减少，交楼入住后的物业费、取暖费等都是按照公摊面积算的，这也是被大部分购房者所诟病的。

虽说“公摊面积”是源于中国香港，但香港在2013年就取消了公摊，且国际上基本都是按套内面积计算房价。随着坊间取消公摊的呼声越来越大，早在2019年国家住房和城乡建设部就曾发过住宅项目规范相关的征求意见稿，其中第2.4.6条明确规定，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

△图片源于政府官网

意见稿一发出就引发社会各界的热议，但后续因为种种原因却没有全面落实和铺开，目前仅有重庆推行，取消公摊目前仍只是“纸上谈兵”阶段。

03

“薅羊毛”也得让购房者明明白白

笔者又看到很多网友和大V抛出类似的观点，“取消公摊面积后，开发商不会吃哑巴亏，房子的单价相应也得提高，到最后总价还是一样的，只是计价方式变了，可能还会抬高区域房价，降低居住舒适度，羊毛还是出在羊身上！”

一、对于取消公摊后会导致房价暴涨这种论调，笔者觉得是无稽之谈，甚至是危言耸听。也许在新制推行的过渡期房价难免会有波动，但要相信市场自主调节的力量，并且最终决定房价仍是市场的供求关系，计价方式的改变，是为了房产交易更加透明，鼓吹房价暴涨论调的不是蠢就是坏！

举个典型例子，就来看看国内首个取消公摊面积的城市——重庆，房价是跌还是涨？

△图片源于中国房价行情网（中国房协&泰禧数据）

重庆取消公摊面积近20年时间，GDP排名仅次于广州，上升到全国第五，然而房价在全国城市排到第五十，甚至比部分三四线城市的房价还要低，好家伙，中山都比它靠前。

很明显，房价涨跌跟计价方式的变化关联性不大，由城市发展、供需关系变化所决定，所以鼓吹取消公摊后会导致房价暴涨的人，其心可诛！

△重庆夜景，图源于百度搜索

二、透明度的问题。现行按建筑面积计价的制度下，公摊面积中常常“暗藏猫腻”，为开发商滋生“灰色收入”提供空间。

当前，公摊面积和套内面积的配比没有固定的标准，取决于不同消费者的需求，毕竟预算有限的刚需跟不差钱的豪宅客户，对公摊面积的要求是不一样的。

因为没有固定标准，也没有约束，那就意味着开发商拥有了对公摊的“独家解释权”，也有了暗箱操作机会。

毕竟公摊面积不像室内面积那么容易量出来，在预售期间，购房者因为信息不透明，极有可能被开发商误导，由此还会滋生额外费用，不管你是刚需还是土豪，该薅的羊毛还是得薅！

最可恨的是，业主已经为公摊面积买单了，但是这些公共部分产生的收入却悉数由开发商或物业方收走，最常见的莫过于电梯广告的收入，不成立个业主委员会，业主想维权都艰难！

三、取消公摊会不会导致居住舒适度下降的问题。

这只可能发生在楼市成交火热的大城市，毕竟那些供过于求的冷门城区，开发商设计出公摊巨小的产品，购房者必定也不会买账。

其实可以参照下香港的“去公摊之路”，以豁免部分地价的方式鼓励开发商建设公用设施，且这些公用的建筑设施必须以透明的形式呈现在买家面前，否则将面临巨额处罚，有一定的借鉴意义。

04

编者言

为什么去公摊的呼声这么大？其实道理跟我们买水果一样，比如带壳的榴莲和盒装榴莲肉，盒装的肯定更贵，但也免除了榴莲壳重量对价格造成的不确定影响，也更能鉴别榴莲的优劣。

在得房率普遍越来越低的现状下，公摊面积就犹如这个榴莲壳，剥开才知道是否有猫腻，购房者的每一分钱才会花得踏实！

总之，只要有改革的决心，办法总比困难多。

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