黄埔调控升温，开发商捂盘惜售？警惕别做接盘侠！

01

吃瓜：开发商怎么迟迟不去拿预售证？

近日，黄埔楼市又炸锅了，楼盘房价处于板块头部的开发商犹如“热锅上的蚂蚁”，急得团团转，焦灼得很，吃瓜群众：他们到底在烦啥啊？

△图源于广州市人民政府

事件起因在于4月2日，广州针对近期的“房地产热”出台了新一轮楼市调控政策，要点主要包括：一、加大土地端供应，严厉打击捂地囤地行为；二、对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导；三、人才购房限售3年；四、严格审查经营贷款，进一步加强房地产金融管理；五、禁止中介炒房；六、禁止各媒体、网络平台散布房价上涨言论。

对于房地产开发商来说，最为致命的是第二点，因为目前黄埔热点板块的房价已经水涨船高，若按政府指导价卖，心里肯定觉得亏得慌。（坊间传闻，黄埔限价5万，知识城限价3万。）

对于新政出台前就已经购买了的业主来说，若楼盘指导价低于他们的购买价格，无异于“高位站岗”。

对于相中网红盘打算入手的买家来说，好消息是价格降了，坏消息是买房可能得摇号了，虽然预算够了，但不一定能摇号的上号。

若开发商不按指导价卖，阳奉阴违地想重走“双合同”的旧路，一经发现，肯定会被按在地上狠狠摩擦，毕竟“新政热枪打出头鸟”，凭谁也不敢做一个“吃螃蟹”的人。

△图源于房频

新政执行后，广州11区中共有10个项目拿了预售证，增城最多，黄埔仅占1席，如下图所示，普遍处于观望状态。

于是，拓海去广州住建局网站查了下，发现老黄埔、科学城这些涨幅较大的热门板块，从今年1月开始几乎没有去拿预售证的开发商，大概率是连“尾班车”都没搭上。

△数据源于广州住建局

受指导价影响最大的，肯定是价格在板块顶部的网红盘，比如中鼎·珺合府（未开盘）以及万科·城市之光新一期的项目，吹风价都在5-5.5w左右，富力南驰·富颐华庭新一期吹风价最高达5.8w，融创翔龙·广府壹号新一期吹风价6w。

如今在限价的影响下，宣传和加推上似乎变得“偃旗息鼓”。

万科·城市之光（备案名：悦光花园），最近一次拿预售证的时间为2020年12月23号（F2、F3栋），主推楼栋中已售1122套，未售168套（网签有一定滞后性，下同），其中E1—E8栋显示未取得预售证（合计1518套），加推价待定。

△数据源于广州住建局

富力南驰·富颐华庭最近一次拿预售证的时间为2020年12月18号（S1、S2栋），主推楼栋中已售1173套，未售243套，新一期加推楼栋未取预售证，价格待定。

△数据源于广州住建局

融创翔龙·广府壹号（备案名翠泷苑），最近一次拿预售证的时间为2020年11月10号（1—3栋、商业G4-1），首推楼栋中已售209套，未售133套，其中4—7栋、G9栋、G11栋、G13栋显示未取得预售证（合计876套），加推价待定。

△数据源于广州住建局

目前，多方基本是一个僵持的状态，相关部门想降温，开发商不想按指导价卖，热门板块的购房者不想高位站岗，随着楼市调控的加温，这种僵持格局势必会打破。

根据广州中原研究发展部的数据，3月底全市新房库存周期仅6.4个月，而热门区域黄埔去化周期仅3个月，如下图所示。

△图源于中原地产

所以，在新房供不应求的情况下，大胆推演购房需求将转向二手房，从近期广州热门区域的房价也可以看出，二手房价蹭蹭往上涨，甚至出现了一二手价格倒挂的情况，比如知识城，如下图所示。

02

住建部约谈广州，时刻紧盯新问题，强化二手房管理？

所谓说时迟，那时快，今早就看到新闻——住建部约谈包括广州在内的5个城市，并要求坚决遏制投机炒房，肯定了之前广州在楼市调控方面的努力，并要求“紧盯新情况新问题”，以及“强化二手房”管理等。

△新闻源于21世纪经济报道

其实，给到的信号已经很明确，楼市调控升温是大势所趋，稳房价，新房、二手房都不能炒，炒房客基本凉凉，趁早抛弃幻想吧！

来看看我们深圳的老大哥就知道，一二手房差价几万/平，导致前段时间“打新风气”盛行，有的开发商延迟开盘、捂盘惜售、无限延期等，最后仍然还是逃不过官方的制裁。

比如被媒体誉为深圳宝安“捂盘三兄弟”——新XX海纳公馆、云X锦庭、都X茗荟，都迫于民间投诉和官方的压力，不情不愿地开盘。从时间跨度来看，都X茗荟是拿了预售证近10个月才开盘，云X锦庭是竣工近8个月才开盘。

此外，深圳的二手房炒作也在逐渐迈入“寒冬”。今年2月8日，深圳发布了全市3595个住宅小区二手住房指导价，如核爆一样震慑深圳楼市，目的在于引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款。

△图源于深圳住房和建设局

后续，市场的反馈也印证了这点，据统计数据显示，2021年2月深圳成交4166套二手住宅，环比减少40.6％，二手房市场降温效果明显。

△图源于易融得，数据来源深圳房地产信息网

因为深圳严格按照目前发布的指导价为基数贷款，市场会淘汰一大批购房者/炒房客。举个简单的例子，市场价1000万的二手房，新政前只需要300万的首付，但是新政后，银行需要按照700万的指导价的70%来放款，可贷490万，首付款直接从300万增加到了510万！

缺少助推楼市上涨的资金，房价走向平稳，炒房客就不得不选择离场了。

03

深圳的今天会不会成为广州的明天？

广州会不会跟进深圳的问题，刚刚已经给大家划过重点了，住建部要求“紧盯新情况新问题”，市场风向若生变，比如开发商集体捂盘惜售，延期开盘，又或者是热钱都涌向二手房市等，那就离再度调控加码不远了！

最后，拓海奉劝各位购房者，对于受新政波及较大的楼盘一定要慎之又慎，别开发商的预售证都还没拿，你就急着下手，调控的大手一挥，你就是开发商打着灯笼都找不到的“接盘侠”。

△图源于网络

即使后续是摇号买房，也不要轻信中介有xx内部关系，交“喝茶费”就可以直接选房云云，此类骗局之前已报道过多次，不要房没到手，却惹了一身骚！拓海忠告于此，下期再会！

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