知识城升龙吹风价3万起？指导价红线边缘试探？

Original 冰尾一角黄埔生活汇 2022-11-17

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吹风价3万起，指导价红线边试探？

最近，黄埔各大开发商被市政府出台的指导价“闹得慌”，虽说3月初就有风声放出了，但当政策真的出来时还是不免心塞。碰巧，有粉丝来信咨询知识城汤村的全新楼盘——升龙学府上城，吹风价3万/㎡起！

（黄埔生活汇粉丝来信）

目前，官方还没公布指导价的标准，但之前邓大V曾曝出“黄埔区新取证单位不得高于5W/平（知识城板块不得高于3W/平）”，虽然只是坊间传闻，但也有一定的参考性。

（图源/邓浩志微博）

那升龙这吹风价岂不是刚好可能被破防？毕竟3万起≠最高3万，最低到最高之间的几千元对开发商、购房者来说可不是小事，更何况有些楼盘能把价格区间拉到一匹布那么长，比如去年富颐华庭4.2万-5.2万的首开价。当然，在真正开盘之前，吹风价想吹多少都可以，升龙的吹风价估计也是在指导价红线边的一种试探。

即便知识城真的限价3万，开发商也可能采用一些规避手段，例如摆不上台面的“双合同”，啊这……其实，这种“不合规操作”关键是看有关部门会不会睁一只眼闭一只眼，就像捆绑车位销售，开发商能薅的羊毛一根都不会剩，这韭菜命……

奔三万的知识城？一二手倒挂的知识城？

言归正传，先抛开指导价政策，升龙项目如果真的卖3万起，到底值不值得呢？要知道知识城的房价早就已经“坐二奔三”，且不说在售的一手盘猛涨，就连很多二手房也在飙升。知识城仿佛在向老黄埔、科学城招手：“两位老大哥别爬太快，等等我……”

知识城及周边住宅房价
性质	楼盘	均价(元/㎡)
一手	保利拾光年	2.95万
凯德中新里(二期)	2.3-2.7万
康大龙祥汇(别墅)	4.5万
时代印记	2.65万
中泰天境	2.5万
星汇城	2.6万
二手	万科幸福誉	3.45万
时代天韵	3.4万
招商雍景湾	3万
腾飞园中新里	2.6万
广州绿地城	3万
备注：数据源于贝壳网，如有偏差请以看房价格为准。

可以发现，目前知识城一二手倒挂的情况还是挺明显的。记得2014年第一批商品房如万科幸福誉、天韵瑚璟花园（即时代天韵前身）刚入市时，知识城还被称为“刚需洼地”，听说当初幸福誉的首开价是8500元/㎡，天韵瑚璟花园最早时也是8000元/㎡起。到如今，这两个小区的二手房价都去到3万，涨幅确实惊人。

（2019年5月的知识城楼盘，摄/科木朗）

当然，这种结果主要是因为知识城整体发展的加快，无论是地铁14号线支线、21号线的开通，还是区域产业的集聚，抑或是教育、医疗、商业等的建设，都在影响着知识城的房价。至于具体到某个房源是否物有所值，那就众说纷纭了。

照这么说，“二手都3万了，那我一手卖3万起不也正常吗？”其实并不然。一方面是近期政策的持续收紧，像4月8日住建部刚约谈广州等城市，要求“强化二手房交易管理”，知识城的二手房价能否继续维持3万都很难说，毕竟一手都限价3万的话，二手又怎么逃得掉呢？“房住不炒”基调还是必须严格遵守的，新房、二手房都不能炒。

另一方面，具体问题具体分析，我们经常说知识城是“大城初成”，其实这更多的是描述楼盘、配套扎堆的南起步区的景象，其他诸如知识城北部、镇龙门户等区域，目前更像是城乡结合部。

（2020年12月镇龙北站北望汤村，摄/冰尾一角）

至于升龙学府上城所在的汤村，确实不在南起步区的范围内。可能有读者会吐槽“小编在吹毛求疵、黑学府上城”，其实小编并没有这个意思，只是强调短期内自身配套还未建成之前，学府上城只能依靠南起步区的配套，目前汤村一带跟相对成熟的何棠下区域相比还是有一定差距的。至于跟其他楼盘的价值比较，买房人最好实地考察，总之就是具体问题具体分析。

客观来说，升龙学府上城的具体地段并不差，目前从汤村在建的回迁房走到地铁汤村站不到500米（百度地图测得数据），商品房一期也差不多这个距离，地铁优势是一个加分项。

“过江龙”进军广州，黄埔首子打教育牌？

升龙学府上城的开发商广州升龙锦盛置业有限公司，是升龙集团的子公司，同时也是汤村旧改的操刀者。汤村的整体概况可参考往期：《汤村旧改：260亿！升龙集团操刀，旧改一路顺遂？》，改造进度在黄埔区已经算快的了，升龙在2019年6月才成为汤村合作商，到如今不到两年回迁房已基本成型。

（图源/爱企查）

升龙集团是发家于上海的房企，创办于1999年，常年登榜中国房企百强，早期的项目主要集中在华中地区，如南京、郑州、洛阳等，且多为旧改项目，实力和经验都不可小觑，坊间称为“旧改大王”、“过江龙”。

2018年7月，升龙进军广州旧改市场，拿下南沙金洲、冲尾村改造项目。此后两年多，升龙仿佛按下了快进键，接连在番禺、增城、黄埔“攻城略地”，目前已手握9个广州旧改项目，包括咱黄埔区的汤村、南湾村。

汤村的学府上城是升龙在黄埔的首个商品房项目，从名字也能看出这楼盘在打教育牌。这张牌的底气来源有两个，一是楼盘自身规划8所学校配套，包括2所小学、1所九年制学校和1所完全中学。鉴于这是旧改项目，学校大概率是商品房、回迁房共享的。

（项目沙盘，图源/广州PLUS）

第二，就是落址于汤村和康大龙祥汇之间的华附知识城校区，据说知识城华附将涵盖初中和高中部，共设78个班，提供3900个学位，体量可观。不管是直升还是摇号甚至考试，紧挨着的这些小区理论上是能蹭到的。

总的来说，升龙学府上城有交通、教育两张牌可以打，刚好手握卖房的两个法宝。据说项目营销中心已经在3月27日开放，待小编实地踩盘拿到更详尽、精准的信息后，再来跟大家详细解读一下这个项目，下期见！

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