升龙学府上城：地铁学位盘？能跻身知识城第一梯队？

书接上回《知识城升龙吹风价3万起？指导价红线边缘试探？》，今天继续跟大家详细分析一下知识城的升龙学府上城。话不多说，先让大家看一看汤村和楼盘附近的航拍现状。

 升龙学府上城●航拍VLOG

黄埔君行走知识城城（拍摄、剪辑/冰尾一角）

01

新政时期：售楼部推迟开放，宣传息鼓偃旗？

上篇说到小编听说升龙学府上城在3月27日开放，然而当小编4月13日去实地踩盘时，却发现下图场景。售楼部主体已经建好，但还在装修中，工人们悠哉悠哉地施工，很明显是推迟了。

（摄/冰尾一角）

小编之前是从房天下得到的消息，但后续房天下公布的开放日期开始变得模糊，从明确的3月27日变成“3月下旬”、“具体时间待定”，而网易房产关于学府上城的最新快讯更是直接挂上“敬请期待”，连大概时间都不说了。

（图源/房天下、网易房产）

可能有人会觉得：“也许就是单纯的售楼部建太慢”，但小编倒认为这跟近期频频加码的房产新政有很大关联，毕竟近年来黄埔楼市的火热让很多开发商开盘都迫不及待，真心想早点入市的售楼部都建得飞快，哪会像现在这样磨洋工？

并且，目前升龙学府上城营销宣传非常少，基本只有一些中介广告。开发商自己运营的公众号注册于1月底，近三个月过去了一条推送都没有，甚至头像都不挂，宣传真的是息鼓偃旗了。

（升龙学府上城公众号资料）

其实，新政时期售楼部推迟开放、宣传少实属正常，开发商会考量各种因素，尽量少输出信息，避免触雷，就说学府上城3万+的坊间吹风价，刚好是近来传闻“知识城限价3万”的红线边缘。

所以说，开发商估计是在观望中，毕竟备案价高于指导价的话是拿不到预售证的。虽然有媒体称学府上城“第一栋和第九栋已取得预售证”，但阳光家缘网却查无资料，不知网站信息是否滞后。

02

地段配套：知识城门户？知识城南起步区？

尽管目前升龙学府上城的宣传很少，但也不是完全没有，中介也流出了一些广告图。虽然图片有些模糊，但这系统的亮点介绍和设计，更可能是项目方自己做的。

（升龙学府上城广告图）

这张广告图标注了多个重点，其中让小编纳闷的是“中新知识城封面钜作”，镇龙TOD某汇城表示“撞衫”了……有些中介甚至把项目称为“知识城门户”，难道广汕路黄登段刚建好的知识城南大门挪位置了？

不过，房产广告都是拼命加光环，大家看看就好，懂的都懂，我们倒不如实打实地分析升龙学府上城的具体配套。

1.交通&教育

直接上图，可以看到项目商品房一期离地铁汤村站A口很近，大概只有200米（百度地图数据）。按照规划A口旁边以后会建写字楼，但不影响它地铁上盖的性质。从汤村站搭乘14号线知识城支线，可换乘14号线、21号线，门前又是九龙大道，交通确实便利。

（摄/冰尾一角）

升龙学府上城全盘13500户，自建8所学校配套，其实就是汤村旧改规划的教育配套，由安置房、商品房共享，包括48班完全中学，54班九年一贯制学校、54班小学、75班幼儿园。至于具体什么学校，得等教育局公布。

即便自建学位后期告急，应该也能蹭旁边的知识城华附。坊间传闻华附初中部招生面向知识城就近区域，高中部则面向全省。

（摄/冰尾一角）

2.商业&医疗

学府上城将自建66万㎡商业，包括购物中心、商业街、写字楼等业态；汤村西边地块是去年落户知识城的巴塞罗那医院。当然，短期内这些都是画饼，目前的配套主要集中在知识城南起步区。

地铁真算是学府上城的一大优势，从汤村站往北一站到绿地缤纷城、合景悠方（在建），两站到城南邻里中心、中大附属肿瘤医院，三站到九龙湖，所以虽不在核心区域，但享用南起步区配套倒也不至于麻烦。

（绿地缤纷城，摄/冰尾一角）

（中大附属医院，摄/冰尾一角）

3.其他因素

目前学府上城的信息还不全面，但物业公司倒是公布了——广州市万盈物业服务有限公司，物业费3.2元/㎡/月，该公司是升龙下属子公司。就网上信息来看，升龙物业的口碑似乎并不好。

（图源/百度搜索）

此外，还得聊聊知识城街坊顾忌的福山产业园，百度地图测得汤村和福山之间的直线距离已超过5公里。其实，这个距离理论上影响甚微，而且小编之前实地考察过福山产业园，彼时并未发现气味问题，但总的来说还是会有人担心吧。

（图源/百度地图）

03

楼栋户型：一期最佳，户型设计仍未确定？

升龙学府上城占地约87万㎡，建面约270万㎡，绿化率35%，容积率达到4.2，一股刚需气息扑面而来，商品房的层高将达到31-41层。

（汤村项目效果图，图源/官方资料）

从效果图可以看出，商品房一期在整个汤村项目中位置最佳，紧挨学校，离地铁站也最近。一期共10栋楼，1-5和8-10栋为二梯四户，6、7栋为二梯六户，据说首推1-9栋，预计2023年交楼。

一期产品为96~134㎡的三至四房，至于户型设计方面，网上已经流出一些图片，据说最终方案还未确定，但和这些图片相差无几，可以参考一下。总的来说，很接近当前市面主流的产品设计，方正实用，要说亮点的话大概就是四房户型里的阳台够大。

（左右滑动查看户型图）

当然，真正的户型设计得以销售方现场物料为准，建议购房者还是等售楼部和样板间开放后去实地看房才更准确。

04

编者按：调控高峰期，上车请三思？

总的来说，升龙学府上城最大的两个亮点是地铁和学校，本身离南起步区也很近，在知识城板块算是第一梯队的楼盘，这就注定了它很难跟知识城核心区拉开明显的房价差距。

但是，近来的广州楼市频出新规，不管是“限贷令”还是网传“半年一调”的指导价，抑或是住建部约谈广州要求“强化二手房交易管理”，都可看出短期内有关部门对房产调控的力度之大、频率之高，接下来有可能会继续加码。

像知识城这种房价奔3万、一二手倒挂，却又风传“限价3万”的板块，购房者尤其要特别留意政策动向。对于有可能受新政影响的楼盘，买房一定要三思而行，不要急着下定，最好是静观其变，毕竟开发商都在“捂盘”，咱就别急了！

总之，升龙学府上城是一个值得关注的楼盘，有意上车知识城的购房者，可以根据后续政策变化和楼盘开放情况，再确定是否符合自身需求、值得入手。

附踩盘照片：
（汤村安置房，摄/冰尾一角）（商品房一期工地，摄/冰尾一角）（售楼部航拍，摄/冰尾一角）（楼盘对面广州商学院，摄/冰尾一角）

‍公众号推荐

往期精彩文章推荐

1

楼盘解读

(▲上下滑动查看更多)
2

热点聚焦

✪ 黄埔房贷收紧，楼盘不接“人才新政客”？炒房客凉凉？✪ 科学城郊的黄陂：“爹不疼娘不爱的边缘地带”？

(▲上下滑动查看更多)

3

探店打卡

(▲上下滑动查看更多)

文章版权说明

▲本平台原创文章版权归黄埔生活汇所有，如需转载需获得授权。

▲如有文章素材侵权请在后台告知，我们将在24小时内处理。

黄埔新闻爆料(有偿)/招聘及各类信息发布/探店推广/品牌互推/公众号代运营/商务合作，请扫描下方商务微信二维码，添加商务号洽谈，并备注好以上对应的关键词，谢谢合作。

▼公众号设“星标”，精彩不错过▼

因公众号系统调整，公众号推文不再按发布时间顺序，有可能不在您的订阅号列表中出现。

如果您不想错过精彩文章和信息通知，建议您将本公众号设为星标，感谢您的关注和阅读。

今日留言：你觉得升龙学府上城的整体价值如何？