科学城时代三盘：“看菜吃饭”的天韵要拿预售证了？

Original 冰尾一角黄埔生活汇 2022-11-17

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最近，各大购房群和房产媒体都在议论“广州限价细则”的话题，风声一出很多楼盘也有了新动作。碰巧，有粉丝来信咨询科学城的新盘——时代天韵，还说传闻已经拿预售证，今天就先跟大家聊聊这个项目的大概情况。

（图源/黄埔生活汇后台来信）

01

是喜是忧：备案价看街道成交价？

犹记得今年春节前到时代天境踩盘时，小编曾问过销售时代天韵何时面市，销售只说：“大概是明年，具体时间待定”，这含糊不清的说辞，颇有视行情和政策变化而定、看菜吃饭的意味，这在卖房行业内倒也见怪不怪。

虽然上文的粉丝说传闻时代天韵已拿证，但目前阳光家缘网上并没有查到项目的相关证件，只能说拿证传闻疑云重重，大家听听就好。

（图源/阳光家缘网，“广州市天博房地产开发有限公司”为时代天韵项目公司）

不过，客观来讲时代天韵离拿证应该也不远了，为什么呢？因为前几天的五一假期，项目的售楼部和样板间已经开放，按照正常节奏接下来就是拿证预售和开盘了。

此外还有一个原因，那就是近期流传的广州限价细则，虽然可信度有待验证，但是这恰说明指导价的具体要求已越来越明晰，一旦政策尘埃落定，开发商可能也会迫不及待地开卖了。

网传的限价细则如下图，通俗来讲就是“同个楼盘不同户型指导价不同”、“已开盘的加推备案价不能超过2021一季度同户型成交均价”、“全新盘价格备案后一年内不能涨”、“全新盘备案价不能超过所在街道2021一季度的一手成交价”。

（网传广州限价最新细则）

如果细则属实，那么黄埔楼盘无论是新开还是加推，统统不能超过今年一季度本身或所在街道的成交均价，涨价态势几乎被全部按住。这其中，对时代天韵这种新盘来说影响最大的应该是第3、4点，毕竟定价得看街道整体均价，定了还一年内不能加价。

开发商能够自我安慰的一点，大概是时代天韵归属萝岗街道，备案价是看香雪板块的成交均价。可能有读者会以为时代天韵是云埔街道的，然而并不是……从地图来看时代天韵刚好位于萝岗街道边缘，并且之前时代在科学城拿的这三块地的土拍公告都注明是“萝岗街道萝岗社区留用地”。

（时代天韵位置图）

虽然传闻“街道相关指导价通过系统自动统计生成”，估计由官方公布，但目前第三方房产网的报价也可以参考一下。可以发现，萝岗街道目前的整体均价终究要比云埔街道略高一点，时代天韵可能也会进入4万的梯队。

科学城部分一手盘最新报价
街道	楼盘	均价（元/㎡）
萝岗街道	科城山庄峻森园	4.1万
越秀TOD·星樾	4.3万
时代天境	4万
云埔街道	龙湖云峰原著	3.9万
绿地杉禾田晶舍	3.8万
备注：数据来源于贝壳网，如有偏差请以实际看房为准。

02

时代三盘：体量最大，位置最差？

说起时代的楼盘，很多人第一印象就是“捆绑车位”，前段时间还被曝出“疑涉违规拒绝公积金贷款”：《五矿、时代被黄埔购房者点名，拒绝公积金贷款违规吗？》，在坊间的口碑似乎一般般。

不过，目前黄埔住建局等部门正开展为期3个月的房地产市场专项整治，严查无证销售、搭售车位、拒绝公积金贷款等违规行为，理论上能起到警示作用，我们且静观后续效果。

言归正传，时代在科学城的这三个新盘经常被拿来比较，这里简单说重点。体量方面，天韵最大，天境次之，香树里最小。为什么体量是重点？因为自建配套和体量挂钩，比如天韵规划有30班小学和18班幼儿园，天境是24班小学，而香树里没有自建教育，在这一点上天韵的优势最明显。

（时代三盘具体位置，制图/冰尾一角）

交通方面，现阶段是时代天韵最为逊色，目前离天韵最近的地铁是六号线香雪站，步行距离约3.8公里，而天境、香树里离香雪站分别大概是1.4公里、1公里（以上数据均由百度地图测量所得），显然要近得多。

虽然行政区划上属于萝岗街道，但是大山一隔，很多购房者还是会把天韵归为云埔板块。不过，云埔板块未来也是潜力股，去年科学城的扩容方案首次提出“云埔中心区”的概念，最近黄埔官微还为其冠上“科学城未来核心区”的称号。当然，按照小编的理解，应该是把云埔纳入核心区范围，毕竟香雪和区府周边才是黄埔的政治文化中心。

（图源/广州科学城扩容规划方案）

不管怎样，云埔周边未来的规划还是挺亮眼的，比如有轨电车2号线（在建）和远期地铁20号线（传闻即6号线东延段）、23号线、28号线等等，再如拟落址于开创大道、开源大道交汇处的省人民医院黄埔院区。虽然利好兑现还需要时间，但总的来说有饼可啃总比没有好，目前最关键的是加快产业转型升级和旧改建设。

即便不说云埔的规划，目前云埔周边的楼盘离香雪商圈也不远，尽管交通略麻烦，但科学城的商场、医院等城市配套同样能为云埔居民所享用。所以说，时代天韵所处的区位并不算差，主要看周边利好规划的兑现速度。

当然，这盘到底值不值得入手，就得看它跟其他竞盘相比能否脱颖而出、以及最终的报价了。总的来说，时代天韵首先对标的是云埔周边竞盘，虽然目前大家交通条件相等，但也有个别项目已签约名校，天韵能否打“教育牌”尚不确定。此外，科学城及周边也有一些新盘即将面市或加推，购房者难免会比较一番。

近期，广州不少新盘一经推出即被“抢爆”，楼市火热可见一斑，我们且看时代天韵后续能否取得类似的销售成绩，下期见！

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