（更新版）房价见底了吗？
二十年房产神话被打破，只用了三年时间。
三年来，包括一线城市在内，全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮调整。
过去总说晚买一年白干五年，这几年是早买一年白干十年，残酷的现实迫使越来越多人改变了预期，开始更加冷静地看待楼市。
这一轮下跌的原因是什么？当初又是怎么涨上来的？房价见底了吗？怎样判断是否应该买房？普通人下一步又该怎么做？这将是今天这个主题主要的讨论重点。
一、房价究竟下跌了多少
用数据说话，数据来自Wind，数据源为中原。中原根据实际二手房成交价，统计了包括北上广深在内部分热点城市2004年之后的所有二手房成交价和租房价格数据。自2021年以来，一线城市房价先后见顶下跌。从下跌的时长、跌幅、下跌的绝对值看，这一波调整期都是空前的，远超2008年全球金融危机时期。
分城市看：
北京累计下跌20%，跌回2016年12月；
上海累计下跌22.8%，跌回2016年7月；
广州累计下跌21%，跌回2017年11月；
深圳累计下跌34.6%，价格跌回2016年9月。
从四大一线城市来看，除了深圳跌幅接近35%以外，北上广三个城市的跌幅在20%出头，相对来说好一些，但目前从趋势图看四大一线城市的正处在快速下跌时段，没有明显的见底信号。
经过这一轮下跌，近几年买房的购房者几乎都陷入了浮亏状态（而且还是在不考虑按揭利息成本的情况下）。而在最高位购入房产的买房者来说，现在的情况更是困难。
以深圳为例，在2020年底2021年初以三成首付进场的购房者已经成为负资产。我好奇到底多少家庭被深套了，这里只计算2020年和2021年在深圳买房的家庭，深圳在2020年新房成交45384套、二手房成交95273套；2021年新房成交52417套、二手房成交40699套，四个数字相加最高位两年合计有23.37万个买家接盘、对应23.37万个家庭，如果一个家庭按六个钱包计算，那就是超过140万个钱包被套。
这仅仅是深圳一座城市在这两年的成交，其他时间和其他城市的数据，感兴趣你可以自己用类似的方法去计算。
我们也可以看到，过去三年，不少二三线城市房价的跌幅反而远小于一线，这说明在楼市下行的周期中，一线城市并不是资产堡垒，相反，由于之前一线城市的上涨预期更强，杠杆率更高，所以下跌时的幅度反而可能更大。
这早有先例，日本在1991年房价见顶，见顶前6大都市（日本一线城市）房价涨幅远超全日本平均水平，见顶后6大都市的跌幅也远超全日本平均水平，最后无论是大城市还是小城市，大家从哪里来回哪里去。
日本住宅地价对比，红线为日本六大都市，蓝线为全日本平均
二、为什么下跌
从宏观角度看，之所以这几年房价下跌，本质是老百姓负债率已经很高了，很难再加上去了。
如果看数据，你会发现中国居民部门杠杆率就是在2020年底见顶的，当时大约达到了62%的杠杆率，这正好也是热点城市房价见顶的时间。
在见顶之后它没有像当年日本和美国那样拐头向下，而是顽强地在高位横住了，但即便如此，我们还是经历了长达三年的房价下行...这是因为在巨量的房地产供应和库存下，要使得房价继续上涨必须要有和过去一样呈指数增长的增量信贷持续进入，否则价格就绷不住。
中国居民部门杠杆率 1992-2023
而杠杆率还不能很好地表现中国人的实际负债压力，因为杠杆率的基数是GDP，而不是可支配收入。考虑到中国人的可支配收入占GDP比重是全球主要经济体中最低的，那么中国人的实际体感负债压力是明显高于杠杆率所显示的数字的。
中国居民收入占GDP的比重只有45%，作为对比美国的这个比值是83.4%，比例是中国的1.85倍。
也就是说，中国63.5%的居民杠杆率，对于居民来说的财务上的实际压力相当于美国的1.85*63.5% = 117.5%，而美国现在的居民杠杆率大概就是73%，在次贷危机之前的最顶点也就是刚到100%，这还没有考虑到中国目前的社会保障和福利水平还远不如发达国家这一大背景，毕竟社会保障的不足会让居民在增加负债时感到更大的压力。
根据经济规律和历史推测，如果这一轮楼市风险要得到实质性的出清，那么居民杠杆率肯定是要降下来的。但截至现在，居民杠杆率仍在高位横盘，所以我们不能说过去几年不断地降息降准降首付以及取消限购限售没有作用，因为它让居民杠杆率顶住压力没有下降。
作为对比，美国在2008房地产泡沫破裂后，居民杠杆率迅速下降，直至风险出清。如果我们根据所有的经济学经验和历史推测，中国居民杠杆率在后续不得不下降，那么这一轮房价下跌还没有结束。
美国居民杠杆率1969-2016
除了加杠杆买房的潜在能力几乎被榨干之外，我们赚取本金和月供的能力也面临挑战。
过去几年你会发现一个现象，那就是曾经那些造富很快的行业，一个接着一个被锤，比如互联网、房地产、教培、金融、游戏等等，而这些行业几乎囊括了所有高收入的打工人。
以互联网为例，这一轮房价下行中，跌幅最大最惨的并不是之前早就被看空的三四线，反而是曾经最火热的深圳和杭州。杭州和深圳有什么共同点呢？他们各自都有一家超级互联网公司，一家是腾讯，一家是阿里，这两家公司曾经都是两座城市最强的造富中心，造富能力有多强，看看他们的曾经的股价表现就明白了。
那些年，对于腾讯和阿里员工来说，只要手上持有大量自家公司股票，只要套现一些就可以无压力地在本地买到一套不错的房子。
然而从2021年之后，这两家公司的股价都出现大幅下跌，腾讯股价从2021年3月的704港元跌到现在的288港元；阿里从2020年10月的315美元跌到现在的70美元出头。这是腰斩都无法形容的表现，大约是膝盖斩。
股价下跌带来的结果就是，互联网员工的年包大幅缩水，因为互联网公司员工的年包中有很大比例就是公司股票，而且那些在楼市中购买力最强的中高级员工年包大半都是股票。
腾讯员工总计约6.3万人，阿里巴巴约22万人，然而两地遭遇股票下跌的企业何止两家，受到影响的家庭也远不止二三十万。
于是我们看到，深圳全市二手房均价累计下跌了35%，这意味着深圳可能已经有三分之一的小区价格下跌了一半。
杭州的情况和深圳类似，而且和深圳不同的是杭州还面临未来天量的新房供应（2021年杭州土地出让金3132亿，仅比上海低10亿，全国第二），以及比深圳更弱的整体接盘能力，使得杭州房价即使跌幅很大但也比北上广深更难成交。
从根本来说，今天下跌的最大原因是曾经疯狂的上涨，而那一轮起始于2015年的房价暴涨，是这一轮楼市惨剧的最大推手，因为前一轮的上涨空前堆高了居民的负债，透支了未来加杠杆的能力，所以它也成为了我们看到的最后一轮暴涨。
三、最后一轮暴涨
回顾过去，你会发现中国房价并不是年年平稳上涨的，过去绝大多数涨幅几乎都集中在一些特别的周期中，过去比较典型的房价暴涨年份有：
2007（各城市同比2006全线上涨50-100%），
2010（各城市同比2009年初几乎全部翻倍），
2013（一线城市同比2012年上涨50%），
2015后（一二三四线城市先后翻倍或更多）
总的来说，最近的这一轮房价暴涨是历时最长的一次，房价基数最高的一次，居民杠杆加得最猛的一次，经济基本面完全相反的一次，也是即将进入人口重度老龄化的一次，所以结论是：它也是最后一次。
（上述观点并不是事后诸葛亮，我首次发布于2019年，但因原账号被禁无法引用，感兴趣的朋友可在互联网搜索“最后一次暴涨 房东经济学”）
参考我们第一部分的数据，即使现在房价已经大幅下跌，北上广深的平均房价仍然比2008年上涨200%-300%，这并不是一个小的涨幅，过去三年的下跌，只不过是回吐2015年后加速上涨形成的一部分泡沫而已。
实际上，2014-2015年买房的人持有至今仍然获利很大，但2016年后的就有点麻烦，还是以深圳为例，从2015年3月30日楼市刺激新政开始计算，之后房价突然暴涨，仅用一年时间全市二手房均价就翻倍了，在这短短一年时间的翻倍前后购房的不同业主，差异是巨大的。
另外，那一轮房价上涨的逻辑非常不可持续，它主要是基于链条式的加杠杆，2015-2017年初极其宽松的信贷政策让这个链条运转了起来。常见的加杠杆链条如下：
（1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市，通过贷款买入老破小；
（2）原住民见房价势头很猛，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房；
（3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅；
（4）豪宅业主卖出房产后，用于经营/ 其他大类资产投资/ 移民出海。
这个加杠杆链条基本涵盖了90%以上的存量房交易，不信你就问问卖给你房的业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，房款不是老家卖房所得就是“六个钱包”。
发现共同规律了吗？那就是链条的每一步都需要大幅加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白银，而是从原本的房产市值当中释放出来（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中出来的；同时，这些参与者加杠杆的资质也大都为伪造（假流水、假工作证明），不信你拽一个中介来问问，说自己收入不行怎么办贷款，他分分钟帮你搞定假材料。
当初信贷政策的宽松，让整个楼市杠杆链条得以顺畅运转，而信贷受制的话，就像生锈的链条没有了润滑油，无法前行（这也是之后认房认贷提升首付等调控措施见效的原因）。在假材料泛滥，房贷政策宽松的背景下，信贷的释放是不考虑真实收入水平的，而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的，这也解释了为什么租金回报率会这么低。
现在为什么各种降息降首付似乎都不起作用了呢？因为房价脱离大多数人的收入和负债能力，而且最关键的基层链条运转不起来。
我们上文提到，购房需要资产置换提供资金，买房客户背后大半都在卖另一套房，而这套房可能在同一个城市，也可能在另一个城市，就这么逐级追根溯源，最终依赖的是最底层刚需的“六个钱包”或存量资产。 然后现在的情况是，链条最底层的资金释放不出来，具体说就是老家的房子或本市的老破小卖不出去，六个钱包也已经在上一轮被基本掏空了，同时越来越多人看到房价在跌，预期和信心遭受打击，所以更不愿买房。
三、如何判断房产合理价值
评定一项资产价格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房产的租售比（或租金回报率）。假如一个公司的盈利能力增长了五倍，股价也增长了五倍，在潜在增长能力和企业竞争力不变的情况下，我们不能说这家公司是泡沫；房子也类似，如果一套房租金和房价涨幅是一致的，那么房价的上涨就不是泡沫。
租金回报率是一个老生常谈的话题了，海外城市动辄4%，5%甚至6%以上的租金回报率几倍于中国热点城市（中国热点城市租金回报率大约只有1.5%甚至更低），这些数据表示：相同总价的物业，海外部分热点城市的租金是国内的2-4倍。
所以我早在2017-2018年就在微博上分享过一个观点，如果你有钱有途径又非买房不可，那就到海外租售比合理的热点城市买房是一个好选择，一边在境外收租、一边在国内租房，结余的零花钱甚至可以让你未来不用再上班了。
你会瞬间变得轻松是因为你从韭菜变成了镰刀，而且还实现了两头割：一边收割境外具有购买力的租客，另一边利用扭曲到极致的租售比收割国内的房东..没错，国内的房东是被你收割的人，因为只要房价不能保持上涨，他们按照市场租金出租房子基本上就是在做慈善。
租售比（或租金回报率）如此重要的另一个原因，是它决定了一个潜在的购房者买房到底是为了住还是为了赌。
如果同一套房，租下来的开支和购房后的每月月供是差不多的，那么对于潜在的买房者来说，买房和租房是比较平行的两个选项，如果有三成首付，那么可以考虑牺牲自己手上一笔现金换取这套房的所有权，之后每个月以和租房压力相同的方式来供楼...在这个场景下，买房是一种比较理性的选择。
而现在的情况是，几乎在所有热点城市，以三成首付购房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情况下，一个人会愿意牺牲手上的流动现金，并且之后每个月承受租房时两三倍的开支压力去拥有这套房呢？显然只有一个可能性，那就是TA认定这套房要涨而且是大涨，或者说害怕房价大涨后自己就买不起了，所以现在赶忙上车... 这个情况下，买房就成了押注房价要大涨，没错，无论你是刚需自住还是炒房客，只要你买房的动机是觉得它未来要涨，你就是在赌。你也可以认真思考一下，如果过去这几年自己买房了，是不是出于这个心态；如果身边有人买房了，他们是不是也出于这个心态。
然后有意思的事情就出现了，这三年来伴随房价下跌，楼市的成交量也空前萎靡，这完全不符合经济学的基本原则，因为同样的商品，价格下跌之后理论上就应该刺激需求，就好像超市产品打折才能吸引更多客户购买；而房子现在的情况是价格越跌越没人买，这就证明了绝大多数的楼市的参与者，根本不是因为要有房子住而买房，而是为了要有房子（而且是要有会涨的房）而买房。
但是，要合理评定一个地方房价的合理估值，租金回报率虽是重要参考却也不是唯一指标。租金回报率的高低受到当地按揭利率，租金成长性所影响，这两点是绝对的重点。
利率越低，租金回报率往往越低，因为低的利率下，即使是低租金回报率也可以做到以租养贷，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到较低首付下的以租养贷。
而城市租金的成长性越强，租金回报率往往越低，这也容易理解，就好像高速成长的科技股估值比稳定成熟的银行股要高是一个道理。我们可以这样理解，中国超低的租金回报率，（1）要么是因为按揭利率很低，（2）要么是因为这些低租金回报率的城市租金拥有很强的成长性。
但遗憾的是，中国热点城市并不符合上述两点中的任何一点。中国城市在各自经济和人口增速最快的阶段（2000-2010）的估值反而比现在低得多，租售比一度相当合理。2009年初北上广深租金回报率均在3%以上，在更早的2004年，广州和深圳的住宅租金回报率高达7%以上。
根据我们本部分提到的购房者租房和按揭的心态看，我们的房价到什么时候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每个月的月供和这套房的租金差不多的情况下，房价就跌到位了。
租金应当约等于低首付长周期下的月供，这基本上也是全世界大多数热点城市房产的长期状态，所以你可以自行估计，你所在的城市房价距离这个合理水平还有多少空间。
四、什么是刚需？
根据第一部分的房价数据，北京、上海和深圳的二手房平均房价已经跌到2016年下半年的水平，这是一个可怕的结果，因为它意味着过去七年半内大多数买房者即使不考虑按揭利息开支也是浮亏的。而这其中，很大一部分人是被“刚需”这个概念给害了，这个概念迫使无数人在不合适的时间点咬牙上车，为了破除这个有毒概念，我们这一部分从经济学原理和心理学角度谈戳穿“刚需”这个谎言。
面对房价的下跌，有人会说，我是刚需，我有什么办法？我不得不买。
我们也经常听到类似“刚需不在乎涨跌”，或者是“自住不怕跌、跌了还能住”这样的话。这类话常常出自开发商销售或房地产中介之口，影响了无数人的决策，甚至在重复很多遍后成为了真理。
这类说法对吗？不对，而且错到离谱。
刚需自住不在乎房价下跌，是我听过最自欺欺人、最掩耳盗铃、最自我安慰的话术。
在谈它为什么错之前，你可以先问自己两个问题：
（1）如果你觉得明年房价要跌一半，你是刚需，现在买不买？
（2）如果你觉得明年房价要涨一倍，你不是刚需，现在买不买？
答案想都不用想，如果觉得要暴涨，正常人即使不是刚需也会买，不赚白不赚；如果觉得房价要跌，那即使是刚需也会继续观望以便捡到更多的便宜。绝大多数人对房价涨跌的预期才是决策自己是否要买房的最重要判断因素。
这也是为什么一般的商品价格打折降价才能清仓，但房子却是在房价上涨时需求最大，房价一跌，看房的人都少多了，刚需好像也不见了。可见最大的刚需，其实是买房的财富效应，是人心的贪婪。
没有任何一个经济学理论中有“刚性需求”这么一说。经济学中只有“有效需求”和“无效需求”这两种需求概念，前者代表有需求+有购买力，后者代表有需求+无购买力，比如我想吃一顿火锅，说走就走而且吃得起，这就是有效需求；比如我想把帝国大厦整栋楼买下来，但我根本买不起，所以这就是无效需求。总之，从来没有“刚性需求”这样的定义。
不同的需求有着不同的弹性，“刚需”的字面含义，对应的应当是需求弹性为0的需求，即无论价格怎样变化，需求总量都不会变的需求。但日常生活当中这样的需求极少，如果要举例，大概只有水、食物、空气了。
准确地说，任何情况下的购房都不算“刚需”，而另一方面，居住是刚需，不代表房子是刚需；交通是刚需，不代表车子是刚需。
如果真的非要我来定义一下刚需，我认为那种买房前觉得房价要跌再多也要买的人才算刚需，但这样的人少之又少。
更可笑的是，“刚需”或“自住”也成为了一部分人自我安慰的借口，在市场不好、或者亏损的情况下，那些曾经嘴巴上说着自己是刚需但内心又怀着一丝投机心态买房的人，如今往往都表示房子是买来住的，无所谓，但真实的心态恐怕又是另一个样子，如果房价大涨了，纵使他无法将房子在二手房市场进行变现，每天打开房产app看看上涨的房价也能偷偷乐出声来。
退一步讲，如果明知市场下行，刚需就不可以省点钱晚点上车吗？
从市场参与者心态看，只要还有一批人嘴硬、只要还有一批人对市场抱有很大期待，那么熊市很可能就还没有结束。我们面对房价下跌，不应该自欺欺人，也没必要自我安慰，要做的是吸取经验教训，面向未来，抓住未来趋利避害的一切可能，在面对现实的基础上努力改善生活。
五、未来怎么走
现在最令人关注的问题是，房价到底了吗？如果到底了，下一步会不会上涨？如果没有到底，下一步还会跌多少、跌多久？
我们这里也可以参考曾经经历过较长时间房价下跌的日本和美国，日本1991年房地产泡沫破裂，美国2007年次贷危机引发房价大跌。
高盛最近做过一个房价对比图，把中国、美国和日本各自房价见顶的时间拉到同一个横向的时间坐标上，然后对比各自在见顶前后的表现。
我们可以看到，我们这波下跌的速度比他们当年更快，但到目前为止时间还很短，我们过去三年的跌幅是美国2006-2012的一半，是日本1991-2011的三分之一。
美国和日本当年的结果截然不同，美国在房价下跌约24个季度后，房价开始反弹并连续上涨然后达到新高；而日本却一蹶不振走出二十年下跌。美国和日本大相径庭的结果是基本面差异造成的，他们基本面的差异主要体现在两方面：1美国人口保持稳定增长，新移民涌入，老龄化相对较慢；2美国经济持续增长，创新能力领先全球。
在房价下行的大背景下，下一步我们会看到更多刺激措施出现，包括彻底取消一线城市包括核心区在内的限购都不会太远。
我们现在不好预测中国会是美国路线还是日本路线，或者走出第三条中国路线，但可以预测未来买房一定会越来越容易，而且利率也会不断降低。
中国2024年的人口结构和日本1997年非常相似，巧的是，1997年十年期日本国债和当下十年期中国国债的收益率也几乎是一样的，都在2.3%。
中国2024人口结构（左）对比日本1997人口结构（右）
这说明利率下行不只是为了挽救楼市，更是人口老龄化之下应对需求和物价低迷的必然选项。在可见的未来人民币利率还会继续下降，现在十年期国债收益率是2.3%，我们不久后会看到2.0%以内，若不出黑天鹅事件，10年后会降低到1%左右。所以未来的人买房一定是越来越简单的，因为不仅房价下降了，按揭利率也下降了。
结合上文的所有内容，我这里能给出的一家之言是，尽管过去三年房价已经明显下跌，但目前房价还没有真正见底。未来下跌可能会放缓，甚至可能会因为更大力度的刺激措施而使得短时间内成交增长房价企稳，但很难改变中长期下行趋势。
而过去三年房价之所以会下降这么快，我不感到惊讶，我认为它不是一种下跌，而是一种价格重置，因为中国经济、全球化发展、世界格局也正在以空前的速度改变甚至重置中...懂的都懂，这里不做赘述。
建议
最后，针对楼市和投资方向，这里给出几条比较明确的建议：
（1）对于买房决策，可以先给自己做一个假设，假设它会继续下跌，这种情况下如果你还是要买房，那就买，除此之外一律谨慎；
（2）降低预期，谨慎投资，坚持少输就是赢的原则，趋利避害内外兼修地进行投资和消费，方向请参考：经济下行期，怎样让生活更好？/ 2024年，怎样继续避坑?
（3）在租金回报率达到按揭利率之前，再也不考虑以买房作为投资；
（4）锻炼身体，帮助自己熬过困难期并提高生活品质；
（5）保持学习，接触全球范围内高质量信息源，因为投资是认知的变现，一个人的最终经济水平一定是和其认知并轨的。这几年来，从夸大新冠恐惧、到1小时22分拿下基辅、到泰国噶腰子、到俄亥俄“切尔诺贝利”、到硅谷银行导致美国金融危机、到美元体系崩溃、再到恐惧海产品…我们身边的信息源似乎正变得越来越荒唐、越来越不可靠、越来越与现实脱节，这直接导致包括投资者在内的所有人在决策中更容易出现重大误判，这个环境对每一个人了解和筛选信息带来了比过去大得多的考验。
对任何人而言，只有坚守常识、尊重市场、敬畏客观规律才能立于不败之地；否则市场就会给出惩罚，就像过去三年那样。
备注：本文为更新版重发，在读者的提醒下，修改了之前一处有误的数据图，同时增补了少量信息。