天下苦房地产预售制久矣
作为当下地产行业的首要议题，保交楼行动成效初显，但形势仍然严峻，交付力已成为现今房企间的竞争关键。98年房改以来，预售制在城镇化住房建设中发挥了重要作用，但随着我国房地产市场步入存量时代，商品房预售制的使命或已完成，其弊端已愈发凸显。目前我国房地产业的短期重点，仍在于解决停工楼盘问题；长期来看，预售制改革已势在必行。
“保交楼”行动仍在持续
交付力已成现阶段房企首要之义
对2022年的中国房地产行业来说，“保交楼”无疑是最重要的关键词之一。
去年7月，大规模烂尾引发的断供潮，再度挫伤了原本就已摇摇欲坠的市场信心。
7月28日，中央随即重新定调房地产，在重申“房住不炒”大方针定位的同时，第一次将“保交楼、稳民生”写入了中央文件。
此后，国家层面发布了多条政策助力“保交楼”，郑州、武汉、长沙等城市纷纷响应；作为交付主体的各大房企，也将“保交楼”提高到核心位置，表示将集中力量保证交付。
如今，“保交楼”行动已进行半年，各地各房企的“保交楼”成效如何？
从部分城市披露的情况来看，“保交楼”行动似乎已获成效。
比如，郑州市政府工作报告显示，2022年郑州落实支持资金300多亿元，全市保交楼项目实质性复工95%以上，已建成交付9500多套；列入省问题楼盘台账的“办证难”“配套设施不完善”两类项目已全部化解。
而从多家房企发布的2022年“保交楼”总结来看，目前头部房企对于“保交楼”工作的响应较为积极。
亿翰智库发布的《2022年中国典型房企交付业绩研究报告》显示，国内前50强典型房企在2022年的总交付面积超过4.8亿平方米，预计占全年房屋竣工规模的7成以上；国内前20强房企的交付规模则占据了全国房屋竣工规模的50%以上。
具体来看，碧桂园称，2022年公司累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中，就有1套房出自碧桂园。
恒大集团董事局主席许家印，在公司发出的内部信中总结道：2022年恒大地产732个“保交楼”项目全面复工，全年累计交楼30.1万套，并表示“一定能完成保交楼任务，一定能偿还各种债务。”
根据龙湖集团方面公布的数据，2022年公司在全国共交付了约11万套住宅，实现100%如期交付，其中约41%更是实现了提前交付，客户满意度约为90%。
中国金茂则表示在2022年完成了6万多套房屋交付，2023年将坚决落实“房住不炒”定位。
总体来看，截至2022年12月31日，在CRIC调研的32个典型城市重点监测的290个项目中，已经有一半以上的项目实现复工。
不过，具体来看，目前保交楼的形势还是较为严峻，因为这290个楼盘中，真正全面复工的项目只有62个，占比仅两成。
☉数据来源：CRIC调研
另外，根据国家统计局数据，2022年我国房屋竣工面积8.62亿平方米，同比2021年下降了15%。其中，住宅竣工面积6.25亿平方米，同比下降了14.3%。
在目前国内房地产市场景气度持续下行和停工断贷等因素的影响下，市场各方的信心都较为疲软，不少房企也面临着生存压力。
而“保交楼”作为核心关注点，使房企的交付力变得愈发关键。可以说，交付力已成为现阶段决定房企赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。
烂尾楼断供潮背后
商品房预售是制度根源
所谓烂尾楼，通俗讲就是没有能完成全部开发建设的房屋。如果是已经建好的房屋，比如现房交易，就不可能出现烂尾楼问题。
也就是说，烂尾楼形成的前提是，在房屋未建成之前，卖方就与买方订立了商品房预售合同，对计划在未来建成的房屋进行交易，即所谓的商品房预售制度。
商品房预售制度，就是用政策和法律的形式，鼓励、支持乃至保障开发商在房地产开发还未完工之前销售楼盘，提前收取购房者的购房款和按揭贷款等资金。
如今的“保交楼”行动，主要针对的就是预售制度下的期房。
从商品房预售制度的发展来看，其最早起源于上世纪50年代的香港（又被称为“预售楼花”）。
自1980年代开始, 中国内地的住房改革也拉开了从福利制向市场化的序幕，深圳（1983年发布《深圳经济特区商品房产管理规定》）与上海（1986年发布《关于商品房预售工作的几点通知》）率先开展了商品房预售试点。
1994年后，我国正式确立商品房预售制度，主要包括《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产管理法》两大制度性文件，以及此后国务院在1998年发布《城市房地产开发经营管理条例》等相关配套规制。
实际上，我国引入预售制度，是一个权宜之计。
彼时，城镇急需增加住房供给，但房地产开发又需要大量资金，特别是在进行开工建设前，需支付高昂的土地成本，开发商很难完全凭借自有资金来完成全部开发工作。
而在预售制度下，房地产开发商可以先拿钱后建房，购房者则是先交钱后拿房。
所以，商品房预售其实是一种融资行为，而且对开发商极为有利。相当于购房者给了开发商一大笔无息贷款滚动使用，从而大大降低了开发商的资金成本。
这一方面使得一些自有开发资金不够的开发商得以完成房地产开发, 而另一方面，更多的开发商则通过高周转的方式进行大规模的圈地建房。
开发商拿地的积极性增加、频次变高，对应的土拍市场更加繁荣，政府财政收入持续增加，地方政府也是支持的。
此外，房地产行业的链条长、涉及面广，房地产的繁荣也可以有力促进社会经济的发展。
而预售交易之所以能够建立，还基于了购房者对未来房价的预期。
试想，如果购房者认为未来房价会持续下跌，恐怕很少有人会着急提前锁定一份预售合同。
因为预售代表了不确定性，意味着购房者在实际得到房子前，就需要支付对价，甚至承担额外的资金成本。
所以，简单来说，商品房预售制度之所以能够作为市场主流售房方式延续多年，其背后融合了各方的经济动机——开发商获能够取低成本融资持续扩张，购房者为提前锁定房价和房源而甘愿承担一定的交易成本和交易风险，地方政府也能通过繁荣的土拍市场增加财政收入。
这些经济动机都在开发商拿地、建房、回款、还债的循环中实现。其中，回款是关键一环——只要不断有新的资金进入，这个链条就有望持续运行，预售交易的风险就不大。
特别是在此前我国房地产市场爆发式增长的时代，房地产行业繁荣发展，房价一路飙升，甚至已经成为了一种“信仰”。在这种情况下，购买期房也确实并不是一件风险巨大的事情。
交钱不交货、货价不对等
预售制问题出在哪？
客观来说，预售房制度的确在一定程度上推进了我国房地产市场的发展。特别是在改革开放初期，国内住宅供应短缺严重的情况下，预售制度是加快国内城镇化进程的一大助力。
但不可否认，预售制的弊端也很明显，自实施以来就一直争议不断，诸如延迟交付、质量不达标、建筑设计变更、甚至直接烂尾等问题，相信读者们早已耳熟能详。
尽管预售制规定，预售房的工程进度需要达到一定标准后才可进行销售，但具体落实到各地区后就出现了差异。
部分城市基本要求完成主体结构的1/4至2/3之间，但也有一些地方，只要达到“正负零”（地库做完出地面）就可预售。
也就是说，在预售制度下，有的房子可能仅仅只是在地上挖了个坑，购房者就已经开始还房贷了，而另一头的开发商，则掌握了更多的主动权。
比如，很多开发商只关心资金的回笼和利润的点数，在拿完预售款迅速回笼了资金后, 往往就把关注点移到下一个投资热点, 或去拿地进行新开发，哪还有什么强动力在已经完成预售的房屋质量和装修品质上下功夫？
即使最后确实交不了差，大不了就在交付时再看情况修修补补，到时候购房者还能退房不成？
换言之，在预售制下，消费者其实是很难约束开发商提升房屋质量，或者在遇到交房质量问题时也很难促其整改的。由此，也就很容易产生房屋质量问题。
而开发商一边开发新项目、一边高价拿地导致的结果是，部分开发商的杠杆率不断攀升，这为后期暴雷也埋下了隐患。
一旦开发商的资金紧张甚至资金链断裂，购房者既不能按时收房，有可能连预交的购房款也难以追回。
尽管在商品房预售制下，业主早已把首付款及房贷，通过银行纳入统一的账户，账户中的资金只能用于这个项目的开发建设，不能挪作他用，由政府部门和银行实施第三方监管。
而且在一般情况下，如果监管账户的钱妥善保管好，即使开发商跑路或者破产，房子也不至于烂尾。
然而，在实际操作中，由于各地有自主权，资金监管的强度不一。特别是早些年对预售资金账户监管还不严格的时候，开发商将资金挪用于其他项目或新增拿地，都是业内常见操作。
随着监管趋严，虽然现在项目间的资金调拨和流动强度都大大减低，但对于此前已经预售完成的项目来说，其预售资金已被挪作他用，又不能用其他项目的销售去支援，资金的调拨受限，项目停工、烂尾事件也就随之爆发。
特别是疫情冲击下的国内经济尚处恢复阶段，此前预售制依赖的一些基本经济基础和市场预期已经发生了变化。
过去市场好、政策好，有问题也可以暂时被掩盖。可是一旦经济不行了，很多问题就赤裸裸的暴露出来，开发商暴雷违约的情况也越来越多。
掏空了六个钱包才攒好首付，眼看着房子停工无期就要烂尾，购房者肯定是十分焦急。而更让人焦急的是，虽然新房遥遥无期，但给银行的月供还得按时还。
这是因为购房者与开发商签的是购房合同，跟银行签的是贷款合同。所以，开发商违约，并不影响银行的贷款合同。
按理说，只要监管账户不被挪用，楼盘还是能够进行建设的。而挪用监管账户，也不是开发商一方就能办成的事，地方政府和银行作为第三方监管人，在其中可能也难辞其咎。
于是，部分购房者只得以“停贷”作为手段来维护自身权益，短时间内就有100多个楼盘加入其中，也就出现了去年7月的断供潮。
所以，断供风波表面上看是银行和楼盘业主的矛盾，实际上是一场多种因素共同导致的危机。在预售制下的商品房交易链条里，购房者、银行、开发商、地方政府等相关利益方都无法置身事外。
我国房地产业的短期重点
仍将集中于解决停工楼盘问题
事实上，自我国住房制度改革以来，集体性的断供事件也不是首次发生了。
比如，2008年，金融危机席卷全球，当时深圳房价出现断崖式下跌后，就曾引发一波深圳“断供风波”。后来救市措施频繁出台，房价再次暴涨，楼市关键词才又从“断供”变为了“抄底”。
再比如，2013年，温州经济不振，本地企业普遍出现经营困难，房价大幅下跌，“弃房断供”的案例也频现。另外，2014 年“稳增长”压力加大，浙江杭州、江苏无锡等地也曾陆续出现过断供事件。
探究这些断供事件背后的原因，当时都出现了经济景气度下行、居民收入下滑、局部房价下跌的情况。
一部分购房者无力还贷，无奈之下选择了放弃手中的房产；另一部分则由于房价下跌被拖入“负资产”的泥潭，主动断供的收益大于断供成本。
而近几年也存在相似的经济背景——疫情对实体经济造成了巨大冲击，微观主体经营困难，居民收入缩水，房地产行业也进入下行期。
所以，从宏观层面来看，恢复和发展经济是解决问题的根本手段。实际上，在经济下行的大背景下，各种问题都在加速暴露，断供风波也仅仅只是其中的一个缩影。
具体到行业层面，则还有监管环境收紧后，房企“高杠杆”、“快周转”的模式失效，加之经济下行，房企资金链断裂，进而引发楼盘烂尾的逻辑。
不过，与此前不同的是，在去年这波断供潮中，购房者主要是将“断供”作为维权工具，诉求仍集中于项目复工与新房交付。
所以，我国房地产的短期重点，仍然也将集中于解决烂尾楼、停工楼盘问题。
去年8月以来，与“保交楼”相关的政策已经连续出台。
其中最受关注的，是给出的2000亿元“保交楼”专项借款额度和2000亿元“保交楼”无息再贷款额度。
从官方表述来看，上述两项工具的用意是希望通过4000亿元额度的“保交楼”资金，撬动更大的“保交楼”配套融资，以促进落实“保交楼”工作。
去年11月，楼市“三支箭”也陆续强势发布——中农建交工邮国有六大行落实“金融十六条”、支持民营房企发债融资（预计额度2500亿元）、重启房企股权融资。
这是时隔12年后，我国首次重启上市房企重组和再融资通道，业内人士由此普遍认为，这次的政策是“史诗级”的房企救援。
值得注意的是，现在的政策趋势中似有透露出预售制向现房销售转变的信号。
今年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议强调，“有条件的可以进行现房销售。”近段时间，已经有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确了提出了支持有条件的城市开展现房试点。
当然，预售制或许终将退出历史舞台，但仍需要一个过程，现房销售也无法一蹴而就。
现阶段，房地产市场正在积蓄各方力量企稳复苏，如果现房销售切换得过快，将加剧房企资金链吃紧的困境。
不过，相关购房者也不必太过着急，保交楼的任务总会完成的，而且改革已经势在必行。
正如国务院副总理在今年达沃斯世界经济论坛年会致辞中表达的那样，房地产是我国国民经济的支柱性产业，“如果房地产领域的风险如果处置不当，很容易引发系统性风险，必须及时干预。”
相信在一系列利好政策的支持下，房地产行业的资产负债状况改善可期，房地产市场有望形成稳健发展新格局。
文章用图：图虫创意
本回完