小区物业服务合同范文（酬金制）

小区物业服务合同 

（酬金制）

委托方(以下简称甲方) ：xx小区业主委员会

负责人：

联系电话：

组织代码：

地址：

受托方(以下简称乙方):

注册地址：

营业执照注册号：

法定代表人：

联系电话：

根据《民法典》和国务院、省、市物业管理服务方面的法律、法规、规章、规范性文件和行业标准的规定，根据业主大会的决定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方代表本物业服务区域全体业主选聘乙方提供物业管理服务事宜，订立本合同。

本合同对业主具有法律约束力，全体业主、物业使用人享受本合同提供的服务并承担支付物业服务费等相应义务。

  第一章　物业项目的基本情况 

第一条　物业项目基本情况：

物业项目名称： 

物业类型： 住宅、非住宅 （住宅、非住宅、综合）；

座落位置：

占地面积：         平方米；

总建筑面积：         平方米；其中住宅        平方米，非住宅       平方米，地下车库：        个车位。

第二条 委托管理期限

（一）本合同规定物业服务期限为      年，期间从20     年     月       日起，至20    年      月     日。（具体时间由甲方根据业主大会表决通过后与乙方确定）

（二）本合同到期双方未能续约前，甲方没有通知乙方退出本小区，乙方仍应按本合同条款继续按照实事管理服务，直到新的物业企业进驻或业主大会另有决定时止，以避免小区管理出现真空状态。

（三）如不能如期接管本物业服务区域，则乙方自接管后开始履行本合同的责任、义务。

  第二章   物业的委托管理 

第三条 委托物业管理事项

（一）在物业服务区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下基本内容：

1. 物业综合性管理服务；

2. 房屋天面、外墙等物业共用部位的维修、养护和管理；

3. 电梯、消防等物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

4. 物业共用部位和相关场地的清洁卫生、病媒生物防制和协助疫情防控、排水和排污管道的疏通、生活垃圾分类投放的管理；

5. 公共绿化的养护和管理；

6. 公共秩序维护和安防、消防等事项的协助管理；

7. 车辆停放秩序维护和车位经营的协助管理；

8. 人防工程的平时维护管理；

9. 装饰装修的协助管理和服务；

10. 物业账目等档案资料管理；

11. 制定火灾、台风、暴雨、重大卫生事件等应急突发事件工作预案，处置或协助处置应急突发事件；

12. 本物业法律、法规等规定由乙方负责服务的其他事项。

（二）乙方应当按照《广东省城乡生活垃圾处理条例》《广州市生活垃圾分类管理条例》等规定，履行生活垃圾分类管理的相应责任。

（三）实行小区清扫保洁服务外包的，乙方应当将生活垃圾分类投放要求纳入清扫保洁服务合同，并对生活垃圾投放结果不符合分类标准的责任作出相应约定，督促保洁员协助业主、物业使用人开展生活垃圾分类投放工作。

（四）乙方应当参照2016年11月8日广州市发展改革委 广州市住房城乡建设委 广州市物业管理行业协会《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》穗发改〔2016〕992号中规定的二级标准，结合相关政府部门指定的新的标准，结合本物业服务区域的实际情况，制定本物业服务区域的《物业管理服务方案》（详见附件1）。

（五）乙方可以将本物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，但应当征得甲方书面同意，否则不得在物业费列支。

（六）电梯、消防设施等涉及人身、财产安全的设施设备，应当委托具有相应资质的专业性服务企业进行维修和养护。电梯维保服务采用电梯原厂商提供，乙方采用任何第三方电梯维保服务则必须得到甲方书面确认。乙方不得将本物业服务区域内的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，甲方作为电梯的产权人有权指定任何物业服务人管理电梯，乙方应予以配合。

（七）全体业主、部分业主或单个业主可以委托乙方提供本合同约定以外的服务事项，服务内容、标准、费用等相关事宜由委托人与乙方另行商定。

  第三章   物业的承接查验 

第四条 甲方应当做好物业服务用房、业主共用部位和共用设施设备和、相关资料和财物的移交工作，协调原物业服务企业配合乙方做好查验和交接工作，负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。

第五条 甲乙双方应当对共用部位、共用设施设备进行查验，共同确认查验结果，签订物业验收协议。物业验收协议应当对物业验收基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

第六条 甲方应当向乙方移交下列资料、财物：

（一）承接查验时建设单位移交的资料；

（二）业主清册；

（三）共用部位和共用设施设备；

（四）物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（五）物业服务期间配置的属于业主所有的固定设施设备；

（六）共有资金；

（七）实行酬金制的，预收的物业服务资金和服务期间的财务资料；

（八）其他应当移交的财物、资料。

第七条 甲方应当按规定的标准向乙方提供物业服务用房。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，供乙方在合同期限内无偿使用，不得挪作他用，不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当及时交还物业服务企业用房。

  第四章   物业管理服务费用收取及支出 

第八条 物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本物业服务区域的物业服务收费选择 酬金制 方式。

本物业区域物业服务收费方式为酬金制，即在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定金额提取酬金支付乙方，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

具体收费标准如下：

普通高层物业服务费基准价：每月   1.6　元/㎡。

商业物业及其他非住宅物业（车位除外）：  1.8  元/㎡。

车位每月每个   80   元；

本物业业主出租物业时，物业服务费仍由业主交纳。

本物业业主转让物业时，须结清物业服务费和所欠乙方其他费用。

公共区域（包括地下非专有部位、路面露天、架空层等）临时停车标准及月保车辆停车标准由业委会依法决定执行。

对于非业主车辆，按每小时不超过  10  元标准，12小时不超过  80  元标准执行。业主车辆收费标准维持不变。

（一）物业服务费收取

1.小区物业服务费及其他押金等非公共收益的收入，由甲方设立共管账户收取，相关款项直接进入甲方设立的共管账户，现金收入于次日存入共管账户，相关费用支出财务审批权由甲方审批，以保证小区的所有收入除扣除应付给服务企业的酬金外，其余用于小区物业服务经营管理活动及小区设施设备的维护、公共事项维权等。未经甲方同意，乙方不得挪用共管账户的款项，如发现挪用超过15天，应该立即退还，并赔偿每次1000元，同时从次日起始乙方每日按挪用金额的3‰向乙方缴纳违约金直到退还日为止。

2.物业服务费每月收取一次，收费期为每月1-10日。代收代缴水电费按水电部门计费周期执行。

3.乙方负责物业服务费的收取及追缴。

4.每季度公示物业费的归集、使用情况，该公示在下一个季度的物业费月度归集和使用情况在公示前，如未能达到应收额度，乙方应做出情况说明及改进计划；同时甲方应配合乙方的请求，发布缴费督促通知或法律文书。

5.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。

（二）物业服务费用支出：

1.物业服务费用为交纳的甲方业主所有，由甲方小区业委会专户监管，用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护的相关费用；

（3）物业服务区域清洁卫生、垃圾分类的相关费用；

（4）物业服务区域绿化养护的相关费用；

（5）物业服务区域秩序维护的相关费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）法定税费；

（11）物业服务企业的利润；

（12）诉讼费、仲裁费、律师费等因公共事项而引起的费用；

（13）经甲方同意的其它费用。

2.业主大会、业主委员会的工作费用。

3.业主大会、业主委员会同意的其它费用。

4.管理费分摊是指物业服务企业在管理本物业服务区域内，为保证相关的物业服务正常运转而由服务小区承担的管理费用，并应以投标承诺的管理费成本为依据。

5.按照物业专项维修资金管理的相关规定，属于专项维修资金使用范围的物业共用部位、共用设施设备的中、大修、更新和改造，其费用应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出成本。

6.乙方应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的年度预决算和收支情况提出异议的，乙方应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费收支情况进行审计，乙方应当予以配合，且不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

7.乙方在每月30日前以电子文档和纸质文本方式向甲方提交下月的《月物业服务管理计划和费用预算表》《工资表》（不含税）。预算费用及项目不超出该年度小区预算范围和用途的，经甲方审核后，由乙方按照预算项目合理使用。未经甲方许可超出预算部分由乙方自行承担。

8.乙方每月5日前应当提缴上月小区收入明细表和小区费用支出明细表及实发工资表给甲方审核，乙方应接受甲方质询，对甲方提出的问题应当三日内给予明确的回复，对于乙方不能合理解释的费用支出，甲方可以在审核时扣除。甲方根据审核的乙方报表，每月向全体业主公示物业费的收支明细。

9.工资实发实扣。为确保乙方每月10号前准时发放工资，乙方需在每月8号前提供当月实发工资表（工资、福利、社保、公积金、加班费等）明细表给甲方审核确认，审核通过后从共管帐户中支付。如共管账户上当月的物业管理费结余不足以发放当月员工工资时，由乙方垫付当月工资，待管理费收入足够时及时拨付给乙方。

10.设置员工工资奖励机制。员工奖励方案由管理处制定，经甲方审批通过后执行。

11.本合同期内由于社会经济成本发生非正常（即非服务管理原因造成）的较大变动，导致小区总收入在划拨服务管理佣金后不足以支付服务管理成本。合同结束前一个季度，甲方须进行计划筹措或召开业主大会表决，提高物业管理或停车费收费标准，补足亏损。

（三）乙方对共用部位、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时向业主公开公共水电用量、单价、金额等情况，按照约定方式向业主合理分摊实际费用。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占专有部分总面积的比例分摊。

乙方不得将下列费用列入分摊：乙方办公、生活的自用水电费用；本物业服务区域内地下停车场、绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用；本物业服务区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用；利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用。

业主、业主大会对分摊情况提出异议时，乙方应当及时答复或协助供水单位、供电单位及时答复。

（四）乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视、垃圾处理等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用，但法律、法规等另有规定的除外。乙方不得与电信、互联网、广播电视等业务经营者签署排他性、垄断性协议，或者以其他方式实施排他性、垄断性行为。乙方不得以欠缴物业服务费或者其他与乙方相关的原因为由，擅自中断业主的正常用水、用电、用气和通讯、有线电视网络等。

（五）乙方提供工资、福利、社保要符合当地政府政策及要与周边同行业的员工薪酬标准持平，不能以降低费用标准影响服务质量，如政策或当地最低工资标准发生变化，乙方向甲方申报审核后，双方按新标准实行。

第九条  服务酬金及其它费用的支付

本期物业管理服务中乙方计酬的方式为酬金制，酬金为每月实收物业管理服务费总额的       %，酬金的预算、支出和决算，采用权责发生制的会计准则。

（一）服务酬金按照月度提取。在依照本合同及该月度服务方案，由甲方评定合格完成各项管理服务任务后，并无以下重大事项，每月8号前乙方提取上月的服务酬金。

（二）重大事项包括：不按本合同规定设立和管理各账户；隐瞒服务物管收入虚报、多报支出费用；弄虚作假，乱收费，做假账。

（三）甲方聘请独立审计机构每年对小区账目审计一次，审计费用在物业服务管理费中支出。

（四）经双方商议，乙方正常履行合同约定，甲方应及时支付相关费用，如逾期将从次月起始甲方每日按欠费金额的1‰向乙方缴纳违约金。

（五）乙方负责每月所收取服务酬金的发票税费，超出部分发票所产生的税费由甲方负责。

（六）其他费用支出（电梯维保、消防维保、消杀、垃圾清运、水、电等），乙方全面配合甲方办理合同账户变更手续，以保证划扣方账户与发票统一，符合税务要求。

（七）乙方物业服务正常采购流程：服务中心请购单---甲方审批购买注明（甲方自购或乙方采购）----乙方----服务中心财务（做账、存档）。

（八）收费账套、财务软件按乙方公司统一操作。

第十条  履约保证金

乙方提交服务质量保证金5万元整（即履约保证金）。乙方按照约定正常退出本小区服务时，乙方与甲方办理完退出手续之日起10天内，甲方无息退还履约保证金。

（一）物业服务企业发生违约行为时，根据违约条款的约定支付违约金；

（二）当季应收物业费不足时，垫付不足部分的物业费，用于资金周转。

（三）乙方应当在接到扣除履约保证金通知后10个工作日内补足扣除差额，保证物业服务合同履约保证金的完整性。

第十一条  公共收益管理规定

（一）本小区规划内的公共附属配套设施及其场地的使用权属及收益归全体业主。公共区域经营所产生的租金收入、公共停车场的停车费、电梯广告费、场地出租费、广告费、宽带网等经营性企业占用公共区域应交纳的管理费等收益全部属业主所有。

（二）所有公共收益由甲方与合作方签订单独建账，直接划入甲方的公共收益账户，依法用于补充维修资金以及业主大会批准的其他开支。甲方每月公示公共收益收支情况。

（三）甲方利用本物业服务区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备进行经营的所得收入，属于业主共有。乙方原则上按       %计提必要的管理成本（税金，水电费等）后，其余所得收益均归甲方所有。公共收益由甲方收取，进业主共有资金账户。根据《共有资金使用与管理办法》进行支出。

第十二条 维修基金的管理

（一）业主依法缴纳的专项维修资金的启动和使用，由甲乙双方严格依照《专项维修资金管理办法》和相关文件执行。

（二）涉及到可能停水、停电、停电梯、消防等直接影响业主生活的紧急维修情况，乙方及时进行申报，应先行负责维修，保证设备设施的正常运行。

（三）专项维修资金，用于房屋的公共部位、公共设施、设备、公共场地等需进行大、中修或更新改造的，由乙方提出维修改造方案，甲方委托乙方组织业主签名审议通过，督促有关部门批准解决。由于乙方未能及时发现问题，延误维修时机而引发的事故，一切法律责任和经济责任由乙方承担。

（四）若乙方在管理服务过程中，出现小区的公共部位、公共设施、设备和公共场地等需进行大修或更新改造需动用专项维修资金的，在乙方通知甲方并向全体业主和物业使用人公告和采取警示措施后，甲方、相关业主或物业使用人未能及时响应并授权乙方启动专项维修资金的，乙方不承担因此而产生的管理责任。

第十三条 公摊费用

甲方委托乙方对小区内业主和物业使用人收取公摊费用。供水、供电企业制发的上述列入分摊部分的水电费单据，乙方负责向所有业主和物业使用人公布当期水电费用等分摊总额、分摊详细情况，供业主和物业使用人查阅。

第十四条  增值服务

（一）乙方会为业主提供家政、中介、家庭电器维修等一系列的便民服务，收费价格在管理处公布。

（二）乙方在小区进行的有偿服务（水电维修、家政等）应明确做账及接受甲方监督，不得因此而破坏公共环境和管理规则制度。有偿服务的收益由甲乙双方另行协商。

第十五条 物业服务资金年度预算、前期物资的购置处理

（一）乙方应在每年12月底前，向甲方提交下一年度物业服务资金预算情况。

1.员工岗位编制。人员的岗位设置根据小区的实际情况设定，在岗位设定前将人员编制表送交甲方审定，乙方有权按审定的人员编制进行派岗，灵活调配，特殊情况经甲方同意后可以增减编制。

2.员工的工资。甲方每月按实发工资表审核乙方员工工资。在本小区工作满一年员工，每月增加服务年薪30-50元/月不等，年终发放双薪，对于不满一年员工，则按照双薪除以实际月份发放。员工工资按照本小区的年度总体预算标准执行。未经甲方同意，乙方不得擅自减少或增加编制、降低或增加员工薪资待遇标准。对于乙方内部奖惩举措，甲方不干涉。

3.员工的福利。员工在合同期内按国家规定购买五险一金（医疗、养老、失业、工伤、生育、住房公积金）及保安人员、工程维修人员意外商业险。每月按工资总额的2%计提工会经费及1.5%教育经费，该部分费用列入管理成本开支。

4.员工薪酬标准和奖惩措施应由甲乙双方共同确定，缺编人员薪资成本，经甲方同意可以作为绩效考核补贴为同岗位的在职员工。

5.甲方按照乙方规划在管理费列支为小区员工购买足额的雇主责任险，如因劳务风险产生的纠纷及赔偿由乙方承担。合同期内，如因薪酬、工伤等原因而产生的劳资纠纷及赔偿应由乙方承担。

（二）物业服务企业应根据物业服务合同约定的服务标准，制定相应的物业服务方案（包括人员配置、日常维保计划、维修计划等），并按照物业服务支出构成进行分项预算。年度预算应考虑物业服务方案的内容和要求、可预期的劳动力成本变化、物价指数等因素，由乙方根据项目财务预算，提出物资购置书面申请报甲方审核，甲方审批通过后，按审批后的标准、数量进行采购。

1.办公设施设备的购置（如：电脑、打印机、复印机、照相机、办公桌椅、文件柜、沙发、茶几、家具、文具等）一次性或分摊进入项目管理成本。

2.交通工具的购置（如：垃圾车、手推车等）按固定资产或低值易耗品进入项目管理成本。

3.通讯工具用具的购置（如：对讲机、电话、打卡机等）一次性进入项目管理成本。

4.维修、绿化用的工具、用具（如：电焊机、手磨机、冲击钻、铝梯、万用表、疏通机、抽水泵、扳手等）

5.乙方上个合同物资，双方进行清点、盘点工作（固定资产、办公用品、保安服装、装备、维修工具、生活用品、清洁绿化材料等），双方确定清点时间及费用分摊的时间。

第十六条   物业管理用房

（一）物业管理用房的所有权依法归属全体业主。未经业主大会或业委会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业管理用房含各种使用功能总面积不少于100平方米。

（二）受本项目物业服务收费标准所限，甲方按规定无偿提供的物业服务用房外，情况允许下同意无偿提供乙方用作员工宿舍、食堂等，作为项目物业服务的后勤保障。

（三）本合同终止时，乙方应当一周内将物业管理用房交还甲方。

第十七条 考核

（一）乙方的服务酬金、乙方员工的绩效奖金，及甲方另外设置的奖励金通过考核后发放。

（二）甲方依据附件2每月对乙方提供的物业管理服务进行考核评分。

（三）根据考核得分，评定为A（100分）、B（80分）、C（60分）、D（50分）。

（四）考核为A，全额支付当月服务酬金，全额发放绩效奖金，并对乙方员工另行奖励共5000元/月。

考核为B，全额支付当月服务酬金，全额发放绩效奖金，并对乙方员工奖励共3000元/月。

考核为C，不予奖励。

考核为D，扣减当月服务酬金的20%，连续两个月考核为D的，乙方应根据甲方要求跟换物业经理。

（五）奖励金由物业经理依据其内部考核情况，纳入工资表一并发放给员工。

第十八条　业主大会决定由业主委员会管理业主共有资金，乙方应当配合业主委员会依法收取及管理共有资金。

第十九条 双方权利义务

（一）甲方权利义务

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2.制定业主公约并监督业主和物业使用人共同遵守公约；

3.审定物业管理服务人员岗位编制、薪资待遇标准。审批本小区项目经理、维修班长、保安班长的调动。审定乙方制订的物业管理制度和审核签订与业主公共收益有关的合同。

4.检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。对乙方进行考核并奖惩。对认为不合格的物业经理及管理服务人员提出更换建议。

5.审核乙方提出的物业管理服务季度计划、财务预算及决算。发现有违反法律、法规、管理规约或业主大会决定的情形的，或财务预算高于合同预算的，或决算高于预算的，甲方有权要求乙方改正。

6.协助乙方做好物业管理法律法规的宣传教育、文化活动。

7.依法履行对乙方履约保证金、公共收益、维修资金使用管理等各项职责。

（二）乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的和管理规约（业主公约）行为，有权进行劝阻、制止、止或责成其纠正并提请有关执法部门处理；

3.乙方向本小区派驻的物业服务团队人员按双方规定标准执行。

4.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大、中修方案，经甲方核定后由乙方组织实施；

5.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，与其签订《装修管理规定》并负责监督。

6.每季度的第1个休息日上午在小区定期举行“物业服务恳谈会”，说明小区公共财务收支使用情况、物业服务情况和设想（图文介绍），与业主交流具体事项处理或整改情况（图文介绍），做好相关会议记录并在会后3日内提交甲方，经甲方见证后公示。

7.本合同终止时，乙方必须依法向甲方移交受委托管理时的全部物业及其所有管理档案等资料，移交本物业管理区域的公共财产，包括代收代缴的预收款项、暂管的公共收益等等。不得拆除和损坏小区内已投入使用的各项设施设备。

8.对在服务过程中知悉的业主个人信息和隐私等资料严格保密。

9.妥善保存物业服务区域内各种设备、设施的建设、维修、维护、保存视频监控资料，便于查阅。

10.妥善管理双方委托的外包服务的单位和个人，对上述单位和个人以及乙方员工因故意或过失行为对业主造成的侵害，承担连带赔偿责任。

11.负责制定实施小区公共区域公共责任险等保险的方案，防止意外事故发生。

第二十条   违约责任

（一）甲方违反本合同的约定，造成乙方未达到规定服务标准或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿。乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的违约责任。

（二）乙方违反本合同的约定，造成不能达到服务标准或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的违约责任。

（三）物业服务支出年度结算后发生不足时，业主或物业使用人未在下一年度进行补足，乙方有权解除本合同并依法向业主或物业使用人追缴。

（四）业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主批准后，因乙方责任未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。

（五）乙方违反法律法规规章和本合同规定、未达到服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，未能达到约定的管理目标（含违反物业管理服务等级标准），甲方有权给予口头警告，口头警告无效情况下，可采用书面警告要求限期整改，不按要求时间内进行整改的，按次扣罚人民币2000元，在履约保证金内扣除。

（六）经核实住户投诉物业服务人员不作为的；收到住户合理诉求，未及时处理导致业主有效投诉的；住户家爆水管，电话告知30分钟内未关水处理的；甲方通知乙方公共设施设备维修超过24小时未作处理；不服从甲方监督检查和意见建议要求，未有合理解释的；经甲方每次扣罚人民币1000元，在履约保证金内扣除。

（七）乙方对各项进驻工程，监管不到位，导致进驻的设备、电线乱拉乱布局，每次罚款人民币1000元，在履约保证金内扣除。

（八）乙方擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的款项，并视业主受影响的情况做出处罚、终止合同等方式处理。

（九）社区内的设备设施质量维护和保养由乙方负责，负责监督电梯与消防设施、设备维保单位对等特种设备需具备安全合格证和年审合格资料审核工作，并监督其依照行业规定做好维保档案记录资料，发生质量安全事故，事故原因以政府主管部门的鉴定为准。业委会资讯。如是乙方原因造成，应承担相关管理责任和赔偿责任，并做好善后处理工作。电梯、消防设备、设施等由乙方与维保单位签署维保协议，甲方根据乙方的规划在物业费中列支。

（十）甲方根据评估作出要求乙方更换管理人员与第三方服务人员，乙方不得拒绝。如果乙方未能在一个月内更换甲方认可的人员到岗，管理人员与第三方服务人员继续留任的，其工资由乙方自行承担，不得列入物业费中列支。同时，甲方可以自行推荐合适人选到岗，乙方不得拒绝。

（十一）乙方违约拒不退或擅自退出小区的，按每天壹万元的标准向甲方支付违约金；乙方不按规定移交物业管理资料、物业管理用房的，按每逾期一天伍仟元的标准向甲方支付违约金。乙方逾期支付款项的，按拖欠金额的千分之一的标准向甲方支付滞纳金，拖欠超过三十天的，除支付违约金、滞纳金外，甲方有权解除合同。

第二十一第 免责条款

双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方均不承担违约责任：

（一）雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。

（二）乙方曾向甲方、业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而甲方、业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。

（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成的损失；非因乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。

（四）除上述各款外，其它不可归责于乙方的事由而导致的任何损失。

第二十二条   附则

（一）乙方参选时对甲方所做的承诺等文件，构成本合同一部分。

（二）乙方必须采取切实有效措施保持服务队伍的稳定，严格控制非违纪人员轮换岗比例。乙方的项目经理，如需更换应取得甲方同意并确保服务质量不因人员变动而受影响。

（三）合同期满三个月前，乙方按照本合同规定提供管理服务且管理成绩优秀，经甲方审议通过可续订合同。

（四）双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。

（五）本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

（六）本合同一式叁份，甲乙双方和当地物业管理行政主管部门各执一份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

（七）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

（八）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请主管部门进行调解，协商或调解不成的，任何一方均可向项目当地人民法院起诉。因诉讼所导致的一切费用包括律师费、诉讼费、调查取证费、鉴定评估费等等均由过错方承担。在诉讼过程中，乙方不得以任何理由或借口对甲方的诉讼主体资格提出异议。

（九）本合同自双方签字盖章之日起正式生效。

附件：1. 物业管理服务方案

2. 物业服务考核标准

甲方签章：               乙方签章：　　　　　

业委会主任：　　　    法定代表人：　　　　

委托代理人：　　　　    委托代理人：　　　　

        年   　 月   　日          　   年   　月    　日

 附件1：

  物业管理服务方案 

本物业管理服务方案包括基础服务(综合管理服务、物业共用部位和共有设施设备维护服务、公共秩序服务、保洁服务、绿化服务)、特约服务、突发事件及应急处理预案等内容。基础服务按《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》穗发改〔2016〕992号中规定的二级标准，特约服务、突发事件及应急处理预案参照相关政府部门规定的基本标准执行。

项目	服务内容参考	收费构成参考
基本服务	分级服务
（一）综 合 管 理 服 务	1.  服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确； 2.  财务管理运作规范，账目清晰； 3. 有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全； 4. 物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索； 5. 管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。	1. 设置管理处，办公设施及办公用品配置完备； 2. 周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待，并提供24小时热线电话服务； 3. 对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复； 4. 物业服务经理具备上岗资格，并有1年以上物业服务经理任职经历； 5. 能根据业主需求提供特约服务和便民服务； 6. 节假日有专题布置，每年组织不少于2次社区活动。	1. 包括主管在内的行政管理人员、后勤服务人员、客服人员、财务人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用； 2. 办公费用、管理费分摊、固定资产折旧费用； 3. 社区文化活动费用以及经业主同意的其他费用； 4. 税金及利润（或管理者酬金）。
(二) 物 业 共 用 部 位 和 共 用 设 施 设 备 维 护	1. 建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录； 2.  建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全； 3.  对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施； 4.  共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准； 5.  共用设施设备配有专人管理； 6.  各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全； 7.  小区道路、场地保持基本平整，不积水； 8.  窖井不漫溢，保证排水管道通畅； 9.  告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。	1. 主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常； 2. 每年1次对房屋结构进行检查，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理； 3. 每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通； 4. 每2周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水； 5. 每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用； 6. 每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在98%以上； 7. 各类共用设施设备系统每日检查1次，每2个月保养1次，设备房每月清洁2次；其中消防泵启动每年不少于3次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况10分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客； 8. 24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。	1. 共用部位、共用设施设备保养维修人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用； 2. 共用部位、共用设施设备保养、维修和配件费用（不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用）； 3. 共用部位、共用设施设备维修产生的水电费用，以及部分设施设备运行但不可分摊的水电费用。
（三）公 共 秩 序 维 护	1. 配有专职的公共秩序维护员，24小时值班； 2. 建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度； 3. 公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装； 4. 制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案； 5. 对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。	1. 小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中3项以上技防设施，24小时开通； 2. 各出入口24 小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录； 3. 重点部位每2小时巡逻1次，并做好巡更记录； 4. 每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次； 5. 接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理； 6. 对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于160课时；	1. 公共秩序维护人员（安全员）的工资、福利、保险、服装、加班等费用； 2. 公共秩序维护所需器材装备（不包括共用设施设备中已含的监控设备）的费用； 3. 安全行政及物料消耗费用。
（四）保 洁 服 务	1. 各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理； 2. 制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度； 3. 垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味； 4.  使用环保的清洁剂。	1. 合理设置垃圾收集点，每日清理2次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味，执行政府相关部门垃圾分类规则。 2. 果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无异味、无污迹； 3. 楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于2次，目视地面、绿地干净； 4. 电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于2次；大堂地面根据材质情况每季度不少于2次进行抛光保养； 5. 公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏； 6. 做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。	1. 自有保洁人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用； 2. 保洁行政及物料消耗费用； 3. 四害消杀、防疫、化粪池清掏、管道疏通等环卫费用； 4. 保洁服务发生的水电费用； 5. 保洁外包费用。
（五）绿 化 养 护	1.   有专业人员进行绿化养护管理； 2.   制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度； 3.   草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形； 4.   做好病虫害防治工作； 5.   使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。	1. 小区绿化率在20%以上； 2. 乔、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍； 3. 草坪常年保持平整，清除杂草每年7遍以上，杂草面积不大于5%，按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上； 4. 花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次； 5. 每年中有2次以上花卉、景点布置，3季有花。	1.   自有绿化人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用； 2.   绿化行政及物料消耗费用； 3.   绿化补苗费用（不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费用）； 4.   绿化养护服务发生的水电费用； 5.   绿化外包费用。

（六）特约服务

6.1管理制度。根据业户的委托提供物业服务合同以外的收费服务。建立特约服务管理制度，包括但不限于：服务内容、服务标准、收费标准，并以适当方式向业户公示。有专门的部门或者人员负责特约服务的接待和安排，严禁员工私自提供特约服务，服务人员应具备相应的资格和能力，按要求提供特约服务。

6.2类别。根据业户需求开展特约服务，特约服务类别需向业户进行公示并适时更新。

保洁服务：专有部分的清洁服务、地板打腊、家具保养、玻璃清洗、地毯清洗、抽油烟机清洗、空调清洗等；

生活服务：邮件办理、物品存放、报纸预订、牛奶预订、生活缴费、保姆服务、家教服务、干洗服务、大件垃圾清运、再生资源回收服务等；

家政维修服务：专有部分的线路检测、电器维修、下水管疏通、灯具安装等；

绿化养护服务：专有部分的居家植物养护服务、专业消杀服务等；

社区养老服务：日间生活料理、医疗保健、活动组织等；

其他服务：二手房出租买卖服务、房屋装修服务、社区金融服务等。

6.3明码标价。特约服务收费标准符合市场需求定价，收费标准需向业户进行公示。

6.4回访。完成业户特约服务后应在规定时间内对特约服务内容、价格、服务态度、服务技能等进行回访。

6.其他服务

6.1                                    ；

6.2                                    ；

6.3                                     ；

6.4                                     ；

6.5                                     ；

6.6                                     ；

（七）突发事件及应急处理预案

7.1管理制度。建立应急管理制度                         (包含安全生产责任制度、应急预案及事故处理、重大危险源安全管理制度、特种作业管理制度、劳动保护用品管理制度、安全生产事故报告的制度、安全生产教育培训制度、特种设备设施安全管理制度、突发公共卫生事件应急管理制度/包含安全生产责任制度、应急预案及事故处理、安全生产事故报告的制度、安全生产教育培训制度/其他)。

建立良性的运行机制，包括但不限于：隐患排查、预警、预测、应急处置、恢复与重建、信息的报告与发布。

应建立完善的应急保障体系，包括但不限于：人力资源、财力保障、物资保障。

应建立完善的监督管理机制，包括但不限于：预案演练、培训教育、责任与奖惩。应建立并妥善保管应急管理档案资料。

7.2管理机构。组建应急管理机构，包括但不限于：领导机构、办事机构、工作机构。明确各管理机构的分工与职责。落实培训和应急演练，配备相应的应急救援装备和物资，提高应急救援的专业化水平。

7.3基本要求。在事故风险分析和应急资源调查的基础上编制与上下级单位、当地政府及相关部门相衔接的应急预案。明确应急预案规定的应急响应级别，明确各级应急预案启动的条件。明确应急预案中不同层级、不同岗位人员的应急处理职责、处理方法和注意事项。根据物业管理行业特点、所涉及的范围和突发事件的发生过程、性质和机理的不同，突发事件主要分为以下几类：自然灾害、事故灾害、公共卫生事件、社会安全事件等。

应急预案包含但不限于以下内容：编写目的、 编写依据、适用范围、预案启动条件、应急组织机构及职责、预警、应急联系电话、信息报告程序、 应急处理、应急物资与装备、注意事项：明确在应急处置过程中需要特别警示的事项。

 制定应急预案的培训计划，明确培训对象、方式、频次和要求，评估培训效果。使相关人员了解应急预案内容，熟悉应急职责、应急处置程序和措施以及相关注意事项。如应急预案涉及到业户，应做好宣传教育和告知等工作。

制定应急预案的演练计划，明确不同类型应急预案的演练形式、范围、频次、内容。

应急演练的服务等级及标准：

消防应急演练                          (≥2次/年/≥1次/年/其他)。

台风应急演练                          (≥1次/年/≥1次/2年/其他)。

暴雨应急演练                          (≥1次/年/其他)。

大面积停水/停电应急演练             (≥1次/2年/≥1次/3年/其他)。

安全事件演练（具体内容结合项目实际自行选择）≥1次/年。

（八）人员配备

本物业服务项目配备物业项目经理      名；

物业管理员(客服管家)        名；

设施设备领班       名、设施设备管理员      名；

保安领班       名、保安员       名；

保洁主管       名、保洁员      名；

财务人员        名；

       人员       名；

       人员       名；

       人员       名；

       人员       名。

备注：1. 本标准的参考内容侧重于住宅项目，其他类型的项目根据实际情况予以调整。2. 本标准未包含的内容可根据实际情况予以增加。

附件2：

物业服务考核标准

序号	评比内容	分值	备注
一	基本要求	26
1	服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确	3
2	承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。	2
3	管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。	2
4	有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。	4
5	管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。	2
6	设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话（3分）。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录（1分）。建立管家微信群，建立微信群管理制度，设置管理员（1分）	5
7	根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。	2
8	按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。	2
9	按合同约定及专项维修资金使用管理规定规范使用住房专项维修资金。	2
10	按合同约定主动宣传，贯彻落实《业主规约》	2
二	房屋管理	16
1	对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。	3
2	根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定， 组织维修。	3
3	每周巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。	3
4	按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。	3
5	对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。	2
6	小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。	2
三	共用设施设备维修养护	18
1	对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。	2
2	建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。	2
3	设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。	3
4	对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。	2
5	载人电梯 24 小时正常运行。	2
6	消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。	1
7	设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。	1
8	小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。	1
9	路灯、楼道灯完好率不低于 95%。	2
10	容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。	2
四	协助维护公共秩序	18
	小区主出入口 24 小时值勤。	5
2	对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。	3
3	对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。	4
4	对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。	2
5	对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。	4
五	保洁服务	14
1	落实垃圾分类规定，每日清运 1 次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。	3
2	小区道路、广场、停车场等每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次，每周拖洗 1 次；一层共用大厅每日拖洗 1 次；楼梯扶手每周擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清 洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次。及时清除道路积水。	3
3	共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，视检查情况及时清掏； 化粪池每月检查 1 次，每半年清掏 1 次，发现异常及时清掏。	3
4	二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。	2
5	根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。	3
六	绿化养护管理	8
1	有专业人员实施绿化养护管理。	1
2	绿化生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。	2
3	花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。	2
4	定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。	1
5	定期喷洒药物，预防病虫害。	2

备注：

1. 乙方须按上述约定，实现管理服务目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到60分以上。如未按约定达到管理服务目标，根据合同条款进行处罚或由业委会提交业主大会表决提前终止合同。

2. 清洁、保安等具体服务、考核标准及各项管理制度检查考核办法甲方可在征得乙方同意的情况下根据实际情况调整对乙方的评分规则。

3. 本表由业委会委员及楼栋代表共同打分，双方各占50%比例，业委会委员及楼栋代表出勤率均需高于50%以上方为有效。

4. 业委会委员打分时去掉一个最高分，去掉一个最低分后其余委员取平均分并按50%权重计入总分。楼栋代表打分时去掉2个最高分，去掉2个最低分，其余代表取平均分后按50%权重计入总分。

5. 若楼栋代表在年度考核前无法选出，则该评分表直接由业委会委员打分。如本备注第3、第4点不再适用。业委会委员打分时去掉一个最高分，去掉一个最低分后其余委员取平均分并按100%权重计入总分。

6. 相关考核具体规则如有争议，由业主委员会解释及执行执行细则。

来源：金迪城市花园业委会

主编：刘清

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