万科物业房屋公共部位及设施维修养护标准
1、目的
规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。
2、适用范围
适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护。
3、管理方法
序号 | 项目 | 维修保养内容 | 工作要求 | |
1 | 智能化系统 | 可视及门禁 | 1. 门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及中控室正常（电源、按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好； 2. 中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检查保养； 3. 门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份，防止遇到计算机被病毒感染后，数据库资料丢失情况的发生； 4. 控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整； 5. 每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查录像带或硬盘录像的效果； 6. 苑门、单元门运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理；每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启； 7. 每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除； 8. 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆上装有防撞胶垫。道闸旁边有防止行人通行的警示标识； | |
红外线防越 | 周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时要求能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行一次检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射； | |||
监控探头 | 外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清晰 | |||
刷卡控制道闸 | 外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带 | |||
智能井 | 井内无积水、井道干净、无鼠害，定期放鼠药 | |||
智能分线箱 | 保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖 | |||
2 | 喷泉及水景 系统 | 运转部分 | 喷头 | 高度、角度正常 |
水位 | 池内水位高低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水 | |||
管线 | 水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、 | |||
电源 | 电源线无老化、绝缘层无破损 | |||
水泵 | 无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常； 表面漆面完好无严重锈蚀 | |||
排污部分 | 排污泵 | 排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常； 表面漆面完好无严重锈蚀 | ||
电源 | 电源线无老化，布线规整 | |||
控制部分 | 挂锁完好，标识清晰、手动、自动运行正常 | |||
绿化用水灌溉部分 | 供水水泵 | 水泵固定牢固 | ||
井盖 | 井盖、水池和泵房盖板固定牢固 | |||
控制阀门 | 阀门关闭完好，润滑良好开关灵活 | |||
操作标识 | 操作规程上墙，部件标识清晰明确、油漆完好 | |||
3 | 载人电梯系统 | 电梯主体部分 | 1. 电梯运行噪音能够满足规范，不影响业主正常生活； 2. 电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内；电梯平层准确，误差在正负7mm以内； 3. 轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶； 轿箱内照明良好光线柔和； 内部监控探头从监控中心可以看清乘客面孔； 轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电； 4. 电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声； 5. 轿箱内紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰； | |
机房部分 | 室内照明、通风、温湿度良好、机房内与轿箱呼叫、通话正常； 机房环境洁净、标识，安全标线明确，电梯运行正常； | |||
电梯井道 低坑部分 | 部件安装牢固，检修、应急电源和照明正常。保持现场环境清洁。 | |||
4 | 园区照明系统 | 路灯部分 | 外观 | 无破损、无掉漆、灯杆固定牢固、正常使用暖色光源； |
电源 | 电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能 | |||
草坪灯部分 | 外观 | 底座牢固、正常使用暖色光源、无掉漆、无锈蚀 | ||
电源 | 电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能 | |||
车库内日光灯 应急灯部分 | 节能、牢固应急灯充放电正常 | |||
园区内景观射灯 | 外观 | 正常照明、灯体及表面完好 | ||
电源 | 电源接头无锈蚀无线路短路；具有漏电保护功能 | |||
照明控制箱部分 | 电源接线牢固、无灰尘； 远离易燃易爆、潮湿和具有腐蚀元气件气体和液体的位置 | |||
5 | 园区公共设施 | 垃圾箱、果皮箱 | 木板无松动、表面油漆完整、无开裂现象； 箱盖开关灵活无噪音开焊现象。 | |
健身娱乐设施 儿童娱乐设施 | 油漆完整、螺丝无松动、无开焊、标识提示清晰； 室外健身器材使用时间标识明确、标注维护责任人、没有利角利边； 没有部件脱落、断裂、倒塌隐患保证设施正常使用功能、无安全隐患。 | |||
休闲桌椅 | 无开焊、松动、木板脱落掉漆现象 | |||
自行车架 | 无损坏、掉漆、标识清晰 | |||
遮阳伞 | 无破损、开关灵活、安装牢固 | |||
园区标识 | 无损坏、无掉漆、标识清晰安装牢固 | |||
会所及运动中心 | 会所及公共区域的各种设备、设施无破损，无利角； 组合类器材活动部位连接可靠、无松脱，转动部位有防护罩； 音响、DVD、VCD、CD、功放、电视机、投影仪使用正常； 烘手机定期保养没有异常声音； 标识清晰安装牢固； | |||
6 | 发电机房 | 电瓶 | 1. 有两组启动电池，启动电池配置了浮充充电器；发电机电池电压正常，连接端子牢固，没有爬碱现象。两套蓄电池至少每2个月轮流切换使用，备有符合要求的切换开关装置，开关切换装置应该具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置； 2. 镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，应及时补充电解液。蓄电池电解液适量，不应露出极板；蓄电池不应发生：外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬碱等现象；酸性蓄电池经常保持浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。 | |
柴油 | 柴油油箱室安装防爆灯，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并储油量不超过1000升，油箱上有透气管，油箱、油管无渗漏； | |||
照明 | 发电机室保持充分的照明度 | |||
排烟和噪音污染 | 1、发电机启动后各部件无异常声响，无异常震动，柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求； 2、发电机排烟风机能够与发电机联动并具有延时停止设置，运行时没有异常声音； 3、发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。 | |||
湿度计 | 温湿度适宜，表面保持干爽 | |||
整体 | 1、发生停电事故后，最多不超过5分钟，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时； 2、发电机每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时处理并留下记录； 3、正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置，每月启动试运行一次，每次运行时间为8-12分钟。当月已经正常运行超过12分钟的可不做试运行； 4、操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235V—255V； 5、发电机具有防止向电网反送电的装置； | |||
7 | 房屋主体 | 外立面部分 | 外墙面、建筑小品外观完好、整洁； 贴面的墙砖无起鼓无脱落、玻璃幕墙无破损、涂料无脱落； 空调架安装有序整洁统一、美观无安全隐患；外墙装饰无破损或污迹； | |
屋面部分 | 瓦牢固无裂纹、避雷设备完整、每年春季开冻后， 应对屋面和雨水檐沟进行一次清扫。 | |||
组织排水部分 | 排水管通畅、无渗漏、无堵塞，管道接口完整、无倾斜、管卡牢固 | |||
路面部分 | 平整无积水、无破损地砖、路边整齐、无缺口。 楼道及公共部位地面无水浸，无变色现象； | |||
标识部分 | 单体栋号有明显标志、小区主入口处有总平面图； 小区入口处及主要路口有指引标识； | |||
便民设施部分 | 打气筒 | 保证打气筒无丢失，无损坏、保持正常使用状态、定期清理灰尘、定期维修、注油、部件完好，无缺损。 | ||
业主 方便车 | 安全灵活、无噪音保证正常使用、标识清晰 | |||
雨伞和 雨伞架 | 正常使用、伞架牢固、标识清晰 | |||
楼道 | 单元门部分 | 门锁 | 单元门锁无松动，刷卡正常 电控机械锁具无异常的发热现象 灵机电控锁具二次关闭无阻碍开关灵活 | |
玻璃 | 玻璃完整、密封条完整、压条牢靠 | |||
闭门器 | 闭门器无脱落、开关时AB行程匀速行进、关闭时无摔门现象 | |||
天地插 | 开关灵活、安装牢固 | |||
防火门部分 | 闭门器 | 开关灵活、刷卡系统正常、关闭时无摔门现象 | ||
玻璃 | 无破损、胶条完整 | |||
磁力锁 | 安装牢固、开关、刷卡开启正常 | |||
铁艺部分 | 无掉漆、无开焊、无松动、无变形安装牢固 | |||
楼梯 | 楼梯 铁艺 | 表面油漆平滑，无锈蚀； 边角整齐，无划伤行人的安全隐患； 无破损 | ||
扶手 | 无松动、无掉漆、无损坏；无裂逢、表面光滑 | |||
车库摇控门 | 电源 | 供电电源稳定、保持正常起落 | ||
电机 | 正常运行、无噪音 | |||
门滑道 | 保持固定、定期加润滑油 | |||
感应线圈 | 无外露、感应正常。 | |||
卷帘门板 | 折叶固定牢固、螺丝无松动、开关门时无异常响声、无变形。 | |||
管道井部分 | 水表 | 无漏水、旋转正常，远传线连接完好。 | ||
阀门 | 开关灵活，无渗漏。 | |||
管道井门 | 必须处于正常关闭状态； 外表完好，锁具良好、无掉漆、开关灵活。 | |||
电气井部分 电气井门 | 电气井 | 必须处于正常关闭状态； 温湿度适宜，无积水、表封完好、箱锁完好、无积尘 | ||
电气井门 | 必须处于正常关闭状态； 外表完好，锁具良好、无掉漆、开关灵活 | |||
车库消防 | 消防喷淋部分 | 阀门 | 开头灵活、无渗漏 | |
仪表 | 无损坏、指示准确 | |||
管道 | 无渗漏、漆面完整、水流方向指示正确完整 | |||
阀门井 | 无积水，阀门开关灵活 | |||
水泵结合器 | 无渗漏、漆面完整 | |||
水箱 | 阀门浮球阀开关灵活、无渗漏、水箱无渗漏、漆完整 | |||
车库送风机 | 风机及管道 | 风机运转良好，无异常声音，风道完整、无开裂、百叶完好、无掉叶，开焊、锈蚀现象 | ||
消防感应 控制设备 | 1、温感、烟感、手动破玻璃按钮、湿式报警阀、水流指示报警器、消防报警对讲等报警设备能够正常报警；项目应建立烟感、温感地址码清单，并和实际情况相符； 2、消防控制中心能够对消防泵、防火卷帘门、抽风机、送风机等设备进行控制。抽风机、送风机运转良好，噪音在正常范围内；各处送风阀、排烟阀能够控制开启； 3、消防广播、消防警铃能够发挥作用，高层大厦各楼层和消防通道按规定设有疏散指示（疏散图）；在停电的情况下应急灯能够正常发光。设备房灭火系统经过人工操作能够发挥作用； 4、消防泵、喷淋泵、稳压系统、消防报警主机、消防联动柜等主要消防设备每周进行一次巡查；对消防水管进行一次泄压试验，确保消防稳压泵能够自动启动和停止，发现问题及时处理并留下记录； 5、消防水泵、喷淋水泵每两个月试运行一次，控制系统工作稳定，电机启动正常，水泵不漏水，主回路没有跳闸、打火和异常噪音。保障发生火警后消防控制中心能够控制消防泵和喷淋泵启动并具有防止误动作的措施。消防管网设置有防止消防水过压的措施； 6、小区内水泵结合器标明是供应消火栓还是供应喷淋，是供应高区还是供应低区。消火栓箱门灵活完好； 7、消防排烟系统，消防广播系统，各种模块处在良好工作状态，设施功能完备无损坏； 8、喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录； 9、报警控制器需要有备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。 | |||
稳压水箱 | 消防管道内水压满足对建筑最高楼层实施灭火的要求。稳压水箱没有漏气漏水现象，压力显示正确。在泻压低于消防最低水压的情况下稳压系统能够自行启动稳压。 | |||
8 | 给排水系统 | 排水部分 | 井盖无缺损、漆完整、井内无堵塞物。雨水井每年至少清理两次，雨水管道、污水管道每年至少两次开盖检查通畅程度，发现堵塞及时清理。住户排水主管部位每年疏通一次并记录，有异常堵塞物的，需要拍照存档。 | |
雨水篦子 | 无断裂，油漆完好，无堵塞 | |||
雨水井 | 井内无杂物 | |||
给水部分 | 1、采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内； 2、泵房必须进行关闭钥匙由中控指进行统一管理，在入口处加设防鼠板。水箱有总容积标识，设置有高水位、低水位报警箱；水质定期有符合国家要求的检测报告； 3、各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹；设有漏水后防止水喷射到控制柜上的措施； 4、各种水泵没有异常声音，无异常震动，润滑正常；止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门能正常工作； 5、各压力表指示正确，控制压力表能正确动作； | |||
9 | 采暖 | 采暖井 | 井盖无缺损、漆完整、阀门仪表状态良好、保温层无破损 | |
管道、暖气片 | 无渗漏、漆完整、保温层完好标识清晰 | |||
自动排气阀 | 无渗漏、状态良好、无锈蚀 | |||
压力表 | 各压力表指示正确，控制压力表能正确动作，表内未进水； |
4、设备房的管理
标准内容 |
设备房配置： 设备房标识： 设备房环境： |
停水、停电、停气、停止供热 |
主编：刘清
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