屋顶漏水，物业公司是否应承担责任？

法院发布了关于屋顶漏水

拒交物业费的最新案例。

经调解无效，

一审判决后

原告物业公司不服并提出上诉。

二审法院进行调解，

业主和物业公司达成了调解协议。

（请见红字）

案情回顾

2012年6月，业主周某与江西某置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告某物业公司为该小区提供前期物业服务。2014年7月，业主周某与原告签订《业主手册总则》。根据合同约定，原告为该小区提供前期物业服务，并对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理……有权根据本协议收取物业管理费用。被告周某系该小区业主，住顶楼，属高层住宅，屋顶楼面漏水情况属实，其漏水情况曾在2019年房屋质保期内修缮过，但屋顶漏水问题依然存在，并因此导致其家具受腐、内墙墙面脱落等情况。被告以此为由拒绝缴纳2020年至2021年两年的物业费共计3,012.5元，原告物业公司遂向鹰潭市余江区人民法院提起诉讼。

裁判结果

法院审理后认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案被告未依约缴纳物业费，属被告违约，依法应承担继续缴纳物业费并承担相应违约责任；同时，本案被告屋顶楼面属《总则》约定的“共用部分”，原告对其屋顶楼面漏水进行修缮不仅是合同约定的义务，也是物业服务应有之义。因此，被告以原告未按合同约定为其修复楼面漏水问题，不仅是其依约行使监督权的表现，也符合抗辩权行使的法律规定，予以采纳。经调解无效，法院结合本案双方各自违约情节及其各自违约给对方造成的损失情况，判决被告周某向原告物业公司支付2020年及2021年间物业费及违约金共计1,000元；并驳回原告其他诉讼请求。一审判决后，原告物业公司不服并提出上诉。该案经二审法院调解，双方当事人达成如下调解协议：一、被告周某向原告缴纳2020年至2022年物业费4518.8元。具体支付方式为：签订协议后3日内支付2259.4元，剩余款项在物业公司从社区居委会拿回申请启用维修基金的材料后支付；二、物业公司同时应全程配合被告周某就房屋漏水问题申请维修基金（包括找业主签字、向有关部门递交申请材料等）。

法官说法

对于房屋存在漏水等质量问题，根据《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

根据本案合同约定，周某居住屋顶属于“共用部分”，且过了房屋质保期，原告应当根据物业合同约定对其进行相应维护，若其对物业服务不满意，不应采取拒交物业费的消极方式对抗，而应通过合法途径与物业公司协商解决，同时，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平。

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来源：鹰潭市余江区人民法院

主编：刘清

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