谁会是下一个前滩？

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1.当日最新消息解读

2.第1批可能上市新房盘点

3.自由问答环节

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大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

一直有说法认为前滩是第二个陆家嘴，但谁是第二个前滩却一直存在争议。

我们都知道前滩很好，但前滩的入围分高得离谱——‍‍‍

在今天绿城外滩兰庭97分出来之前，前滩一直占据2022年入围分榜单榜首：‍

如今，上海的新老板块多达上百个，眼花缭乱；要了解哪里可能是下一个前滩，我们就要去理解前滩到底好在哪；‍‍‍

滨江、学区、地铁，这些前滩的优势都已经说烂了；‍‍‍‍

今天，火箭哥就给大家分享一个前滩火热的关键理由——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

产城融合

01 “什么是产城融合？”

上海每个板块都有自己的特色，像陆家嘴就是典型的CBD商务区板块，高楼大厦林立，但住宅很少、街区配套不足，少了那么点烟火气。

尤其是晚上下班后，除了国金、正大等个别商场还有些人气外，整个陆家嘴犹如一座「鬼城」——

上班族下了班，直接回家睡觉去了。

而像松江泗泾、浦东曹路、宝山顾村等板块，又是典型的「睡城」——

这些板块以住宅为主，辅以少量商业和教育配套，90%以上的居民都要去别处工作。

而这，就产生了比较明显的「潮汐客流问题」——

早高峰一窝蜂往外挤、晚高峰又挤着回来，这不仅是往返的通勤体验非常糟糕，居住密度也比较大。

早高峰挤地铁的照片就不放了，参考上海交通委2021年的轨交数据，就知道纯居住板块的客流压力有多大：

以3分钟一班来推算，单列车上下约200人是非常夸张的数字。

02 “什么是职住均衡？”

上述的问题，通过产城融合的板块概念就很好解决了上述纯商务和纯居住板块的问题——

通过在板块内平衡商务功能和居住功能，从而达到较高的职住均衡：

在同一个板块内既能居住、又能就业，从而大大降低通勤距离和潮汐现象，让一个板块具备复合型功能。

注意，“职住平衡”这个概念不是随口一说，而是写进上海2035总体规划内的，要求形成：

「第二第三产业融合发展、配套功能完善、环境景观宜人的产业社区。」

说到产住结合，前滩就是一个典型的产城融合板块——

从土地规划就能看出，前滩板块内，红色的商业商务用地和黄色的住宅用地均匀分布，很好地解决了陆家嘴CBD职住不均衡的问题。

因此，前滩既吸引了普华永道、美敦力、捷豹路虎、前程无忧等优质产业入驻，又有晶耀名邸、三湘印象、前滩海景壹号等品质住宅可供选择——

不仅如此，产城融合板块作为一个新概念，房价在上一轮2020-2021年的表现也非常不错——

像张江、大宁、前滩、御桥等产城融合板块，次新房普遍涨幅都在40%以上，大大超越上海平均20%的幅度。

产城融合板块里，住宅的稀缺度、匹配度以及资源的丰富程度，都是在价值上决胜的法宝。

03 “底层逻辑”

前滩之所以能成功，在规划理念上的先进性之外，就是在于自身的区位优势非常明显——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

中环内，中央活动区，滨江板块，但凡能满足这3个点的都是上海一等一的板块。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其中，陆家嘴以产业总部办公为主，这里集合了几乎所有国字头or大型金融企业，其中不乏大量独栋包办的总部级办公：

而说到住宅，从汤臣一品到中粮海景、从滨江凯旋门到世茂滨江，这里的每一个小区都是动辄3000甚至5000万的存在。

徐汇滨江和陆家嘴最像，这里的核心产业不是金融港，而是传媒&互联网：

央视、芒果电视台，小米、阿里、网易、AI人工智能产业园，各个都是业界打牌。

不同于规划，西岸传媒港其实早已落地，办公楼建筑群都将逐步开业：

而前滩，更加是一个CBD概念，更加是以写字楼作为集群，而非独栋总部级办公or特定行业为主；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这一点上，北外滩和前滩是更加相似、甚至是要超越的——‍‍

抛开内环中环的地段认同不谈，北外滩规划有13栋超高层标杆性办公，比起前滩1栋280米的前滩中心而言优势明显：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2022年底，其中最高的480米的超高层办公楼已经明确设计方案：

看到板块控规，北外滩板块内代表红色的商业办公地块明显占据比例更高，而住宅更为稀缺，这也代表着这里的未来更加以产业为聚焦点：

如果说前滩的住宅和商业比例更加均匀，那北外滩就是完全以商业作为主导，未来打造整个上海内环内最密集的超高层建筑群：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

很多人会质疑北外滩未来的发展，毕竟过去虹口的成绩也的确比不上兄弟区域；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但就凭着这超高层开发规模和内环内的绝对区位，北外滩想要烂尾实际很难。‍‍‍‍

可惜的是，目前北外滩板块内已经难见住宅用地，海泰北外滩套均半个亿的价格让不少人望洋兴叹——

很少有人注意到，海泰北外滩虽然身处虹口，但实际距离外滩无比之近——‍‍‍‍‍‍‍‍‍

根据地图测绘，海泰北外滩步行到外滩在1公里内，这样的地段价值终究是无法替代。

综合地段位置、开发规模、规划能级和产业配套来说，火箭哥心目中的滨江地段排序是这样的：

陆家嘴＞徐汇滨江≥前滩≥北外滩＞杨浦滨江

以上是正文，来自火箭哥🚀

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