深度解析 | 新能源国补、农村集体用地，首单光伏REIT有何看点？

一、基金产品概况

二、基础设施项目信息

项目公司原股权结构图：

基础设施项目一：榆林市榆阳区300MWp光伏发电项目

数据来源：招募说明书

基础设施项目二：湖北随州100MWp光伏发电项目

数据来源：招募说明书

三、产品结构图

资料来源：招募说明书

四、重点关注问题

（一）资产估值相关

1、国补应收账款以卖断出表的形式进行转让

京能REIT持有两个项目资产，其中榆林项目2017年-2020年期间产生的国补应收账款2020年才开始发生回款，国补回款周期不确定性较大。为解决回款周期较长的问题，REITs项目国补应收账款以卖断出表的形式进行转让，根据原始权益人历史上国补应收账款ABS发行情况及应收账款剩余回款年限确定转让对价，一次性卖断转让至原始权益人。基金存续期内，于每年12月份前将当年 1-10月份及上一年度11、12月的新增国补应收账款一次性卖断至原始权益人，从而降低因国补回款不确定性对基金分红的影响。

2、已考虑上网电价国补退坡影响，未考虑绿证交易带来的补充收入

两个底层项目近三年项目确认的国补收入占当年营业收入约60%，如国补退坡后没有其他弥补措施，项目公司分别从2034年起每年营业收入将预计下降约 60%。根据有关政策，纳入可再生能源发电补贴清单范围的光伏发电项目自并网之日起满 20 年后或累计上网电量超过上述合理利用小时数的（以孰早者为准），不再享受中央财政补贴资金，核发绿证准许参与绿证交易。国补退坡后通过绿证交易获得的收益能否完全弥补国补退坡的影响存在不确定性，因此基于审慎原则，基础设施项目估值时已考虑国补退坡带来的现金流入减少，且估值时未考虑绿证交易获得收益对项目收入的补充。

3、收益期根据光伏电站经济寿命年限25年及租赁用地租期孰短确定

京能REIT为首例用地主要为农村集体用地的项目，租期对于估值期限体现出约束影响。收益期根据光伏电站经济寿命年限 25 年确定及租赁用地租期孰短者确定，根据扩募资产情况将相应延长基金封闭期。基金持有的两个底层资产的光伏方阵用地均涉及租用农村集体用地，榆林项目的集体土地租赁租期早于电站经济寿命终止时间，故收益预测期截至土地租赁租期（2042年4月）。晶泰项目于电站的经济寿命年限早于租赁用地租期终止时间，故收益预测期截至经济寿命年限（2040年1月）。项目公司与村委会签订《农村集体土地租赁合同》，榆林项目和晶泰项目用地租金合计分别为29,994,392元和17,996,909元，基金设立前已支付全部租金，租金成本后续不会对现金流造成影响。

（二）项目合规性相关

送出线路手续欠缺，未纳入基础设施资产范围

电站送出线路是用于从电站输送电力、连接入网的运电线路，受电网规划等方面影响，行业内自建送出线路比较常见。晶泰光伏项目、榆林光伏项目送出线路工程由项目公司投资建设，但是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等报建手续欠缺，在剥离前权属清晰，不存在争议。经现场咨询相关主管部门，回复称此为新能源发电行业普遍情况，当地也无为光伏电站自建送出线路办理上述证件的实践，但相关主管部门无法出具书面文件就送出工程的建设合规性进行确认。

考虑到送出线路工程独立立项，不在光伏投资项目核准（备案）审批的建设内容范围内，且报建手续欠缺较多，因此在本基金发行前将送出线路从两个项目公司持有资产范围中剥离。剥离的对价为送出线路在两个项目公司的账面价值，后续项目公司从原始权益人方租用送出线路，送出线路租金为：固定资产折旧+线路运维费+不可预见费及合理利润。榆林项目送出线路租金为1160.81万元/年，晶泰项目送出线路租金为56.46万元/年。

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   责编：林芫如

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   监制：王煜昊 邱秀峰